國(guó)八條西安ppt課件(已修改)
2025-05-24 08:05 本頁面
【正文】 新聚仁市場(chǎng)政策提報(bào) 新聚仁機(jī)構(gòu) ——謹(jǐn)呈招商地產(chǎn) 提報(bào)內(nèi)容 政策出臺(tái)背景 宏觀市場(chǎng)研判 重點(diǎn)政策解讀 西安市場(chǎng)影響 對(duì) 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 新國(guó)八條政策出臺(tái)背景 出口回暖、房地產(chǎn)投資不減 從 2022年的出口累計(jì)同比來看，在一季度擔(dān)心歐債危機(jī)而影響出口的擔(dān)憂是多余的，去年出口的平均增速達(dá)到 30%左右，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的 房地產(chǎn)投資 同樣也是保持著高速增長(zhǎng)， 增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過 30% 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 2022年“ ” 新政第一次調(diào)控，到“ ” 新政第二次調(diào)控，二次調(diào)控并未合理抑制房?jī)r(jià)，因此新國(guó)八條出臺(tái)為大勢(shì)所趨！ 連續(xù)的政策調(diào)控效果不明顯 雖然 2022年連續(xù)出臺(tái)了兩次調(diào)控政策，也導(dǎo)致了整體成交量有所回落，但是在整體房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)下，房?jī)r(jià)并未得到抑制，仍然保持了快速上漲的態(tài)勢(shì)，在這個(gè)的大背景下，新一輪的調(diào)控成為大勢(shì)所趨！ 宏觀市場(chǎng)研判 全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在 2022年的不確定性比 2022年少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體在復(fù)蘇的軌跡運(yùn)行 主要經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)鞏固他們的復(fù)蘇進(jìn)程，但新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在資產(chǎn)泡沫陰影下趨向政策緊縮 外圍經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將改變經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的相對(duì)寬松的貨幣政策，貨幣政策將收緊 全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 我國(guó)經(jīng)濟(jì) 盡管貨幣政策趨緊縮，政府將會(huì)采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政刺激措施，以保證經(jīng)濟(jì)“平穩(wěn)較快”增長(zhǎng) 但人民幣升值和去年同期較高基數(shù)下，出口增長(zhǎng)速度將會(huì)有所放緩 流動(dòng)性以及貨幣政策 ? 2022年 12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出 2022年貨幣政策從“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”。政府要在流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)間取得脆弱平衡； ? 2022年春節(jié)前后三次加息，彰顯政府對(duì)于流動(dòng)性導(dǎo)致通脹的抑制，考慮到 CPI增速， 2022年仍然存在 2－ 4次的加息空間！ 考慮通脹預(yù)期，相比 2022年貨幣供應(yīng)量以及貨幣流動(dòng)性均會(huì)放緩！ ?自 2022年開始，銀行信貸投放量大幅走高是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升的其中原因； ?我們的相關(guān)性和回歸分析顯示，銀行新增信貸和房?jī)r(jià)有非常高的相關(guān)性，銀行新增信貸對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)亦具有效的解析能力； ?經(jīng)過 2022年 ， 2022年新增信貸全年總額預(yù)計(jì)也在 。目前大部分機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè) 2022年新增貸款量講明顯放緩 信貸觃模 2022年信貸規(guī)模的大幅放緩將導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊缺，信托的進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致開發(fā)商只有通過銷售物業(yè)保證資金鏈的穩(wěn)定 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，步入正常發(fā)展道路，將改變經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期以房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資發(fā)展策略， 逐步轉(zhuǎn)向?qū)嶓w和新型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到影響，并且通脹和貨幣緊縮制約房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源 重點(diǎn)政策解讀 重點(diǎn)條款如下： ① 雙軌制 —— 保障房（經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房、公租房等）、商品房?jī)深惒⑿? ② 房產(chǎn)稅 —— 上海、重新率先實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，未來五年逐步推向全國(guó) ③ 限購(gòu)令 —— 改變房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)的拐點(diǎn)性政策 加大保障性安居工程建設(shè)力度。 各地要通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 政策解讀 《 重點(diǎn)條款一雙軌制 聚仁觀點(diǎn)：主要解決低收入人群的住房問題 各級(jí)政府落實(shí) 1000套保障房建設(shè)計(jì)劃 地區(qū) 建設(shè)觃模 廣州 2022年廣州計(jì)劃通過各種形式提供 10萬套保障房 深圳 2022年 。“十二五” 24萬套，安排資金 北京 2022年薪開工、收販 20萬套，竣工 10萬套，占全市新開工住宅 60%以上 天津 “十二五”新建 40萬套，其中 2022年新建 19萬套、而 2022年新開工僅 杭州 2022年新增 2022套廉租房、 50萬方經(jīng)適房、 3600套公租房 海南 20222022年新建 上海 新開工建設(shè)和籌措保障性住房 1500萬平方米、 22萬套 （間），供應(yīng) 1150萬平方米、 17萬套（間）左右 西安 全面完成 2022年保障性住房建設(shè) （戶） 市場(chǎng)影響 一、二線城市 三、四線城市 高端項(xiàng)目 剛性項(xiàng)目 高端項(xiàng)目 剛性項(xiàng)目 市場(chǎng)表現(xiàn) 不構(gòu)成直接影響 成交低迷 不構(gòu)成直接影響 較為平穩(wěn)、 市場(chǎng)影響有限 客源認(rèn)知 公有房與此類客源基本 無關(guān) 與歷次政策相同， 更多的造成觀望情緒， 短期就會(huì)消除 公有房與此類客源基本無關(guān) 城市背景導(dǎo)致對(duì)于公有房的預(yù)期有限， 客源可購(gòu)物業(yè)主要以商品住宅為主 影響時(shí)間 無 36個(gè)月 無 無 作用對(duì)象 雙軌制的市場(chǎng)影響力 整體來看，雙軌制的調(diào)控手段是近年來歷次政策老生常談的問題，在保障房建設(shè)并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)完善期前，剛性需求的商品住宅仍將是市場(chǎng)的主力供需點(diǎn)，而從長(zhǎng)期來看，公有房將給各線城市的剛性需求市場(chǎng)帶來深遠(yuǎn)影響。 本次“國(guó)八條”中，該條款將延續(xù)歷次調(diào)控的市場(chǎng)反應(yīng) —— 短期內(nèi)，增加市場(chǎng)觀望情緒， 36月后即會(huì)消除（對(duì)西安市場(chǎng)影響不大） 政策解讀 《
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