國(guó)八條西安ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-05-12 08:05本頁(yè)面
【正文】 家庭完全卡死， 只是必須先賣(mài)一套房，然后才可以再買(mǎi)新房 。限購(gòu)令是按照家庭實(shí)際擁有房產(chǎn)來(lái)認(rèn)定。 限購(gòu)范圍： 18歲以上 可作為獨(dú)立家庭認(rèn)定，限購(gòu)令認(rèn)家庭不認(rèn)戶(hù)口 本次限購(gòu)中明確指出，已擁有 1套住房的西安市戶(hù)籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），已擁有 2套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭。新聚仁機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在實(shí)際執(zhí)行中，都是按家庭來(lái)界定的，例如 兩代人戶(hù)口在一個(gè)戶(hù)口簿上，只要超過(guò) 18歲就可以作為一個(gè)獨(dú)立家庭去認(rèn)定住房情況 。 外地人外地有房不限購(gòu)，證明只需一種 如果符合條件的外地人在西安沒(méi)有住房，就可以新購(gòu)買(mǎi)一套。外地人只需提供一年社?；蚣{稅證明，只需一種。 拆遷戶(hù)回遷安臵不受套數(shù)限制 定位為國(guó)際化大都市的西安， 83個(gè)城中村改造項(xiàng)目勢(shì)在必行，因城市建設(shè)住房被拆遷的家庭，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房的，本次限購(gòu)政策中并無(wú)規(guī)定，也就是 回遷安臵的不受套數(shù)限制 。 明顯嚴(yán)于成都、貴陽(yáng)等西部省會(huì)城市 對(duì)新網(wǎng)簽合同購(gòu)買(mǎi)人進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)資格審核，勢(shì)必會(huì)造成個(gè)別已訂房客戶(hù)無(wú)法購(gòu)買(mǎi)的可能性 充分考慮到剛性需求，符合西安市場(chǎng)需求 對(duì)真正意義上的新西安人購(gòu)房影響不大 對(duì)持有商業(yè)房產(chǎn)證的“商改住”影響不大 對(duì)于投資、投機(jī)型臵業(yè)者在政策上仍留 有空間 政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，政策的主要作用在于改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格。這里我們排除其他政策的疊加效應(yīng)，單就限購(gòu)政策而言，主要目的是削弱市場(chǎng)需求，減輕供求壓力，從而抑制房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)。 政策影響 《 對(duì)于市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 根據(jù)自身資金和產(chǎn)品情況采取快 “快進(jìn)快出”的推盤(pán)方式，以緩解后市壓力。 面對(duì)上半年可能出現(xiàn)的“供大于求”，在產(chǎn)品定價(jià)方面應(yīng)趨于謹(jǐn)慎。 購(gòu)房者 西安外來(lái)購(gòu)房人群約占 6%，影響相對(duì)較弱； 奔頭改善型需求人群占據(jù)半數(shù)，影響巨大。 “準(zhǔn)購(gòu)”信號(hào)，“觀望”必須要有選擇， 近期積累的“觀望客群”短期內(nèi)會(huì)有小幅成交 成交量 根據(jù)西安樓市歷年對(duì)于政策影響的表現(xiàn)以及全國(guó)各城市的表現(xiàn)來(lái)看， 西安商品房交易量在上半年末或?qū)⒁?jiàn)底， 根據(jù)目前的市場(chǎng)情況及購(gòu)房者對(duì)于政策的調(diào)查來(lái)看， 預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)銷(xiāo)售量較上年跌幅在二成以上 供應(yīng)量增長(zhǎng) 需求量減小 成交價(jià)格 通過(guò)限購(gòu)令改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，緩沖房?jī)r(jià)漲速； 目前宏觀調(diào)控主要目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)上漲幅度，為調(diào)整市場(chǎng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)爭(zhēng)取更多的時(shí)間，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的； 西安建設(shè)國(guó)際化大都市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，世園會(huì)，地鐵 2號(hào)線(xiàn)開(kāi)通； 未來(lái) 36個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)下跌已成定局 但總體表現(xiàn)出“震蕩前進(jìn)，穩(wěn)步上升”的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 上半年 階段性供大于求 政策影響 《 時(shí)間周期預(yù)判 前提 ： 09年、 10年巨量的貨幣供應(yīng)，使未來(lái)幾年，中國(guó)將處于高通脹下，尋找資金的有效保值港灣，成為消費(fèi)者普遍共識(shí)，丌動(dòng)產(chǎn)，商品房仍舊為資產(chǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑： 高端項(xiàng)目：限販令導(dǎo)致此類(lèi)產(chǎn)品的客戶(hù)販買(mǎi)資質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題，包括別墅、高端公寓將全面受限；但幵丌表示此類(lèi)產(chǎn)品沒(méi)有價(jià)值，未來(lái)商品住宅的發(fā)展趨勢(shì)是高端化、極致化； 剛性項(xiàng)目：雖然銀行貸款成本增加、后續(xù)保障房的供應(yīng)預(yù)期將使消費(fèi)者產(chǎn)生觀望情緒，但限販令幵丌對(duì)此類(lèi)客戶(hù)產(chǎn)生作用，而歷次調(diào)控的結(jié)果充分證明，隨著價(jià)格的調(diào)整，剛性客源將率先入市，引領(lǐng)市場(chǎng)走出低谷。 短期（ 36月內(nèi)）：高端受限、剛性觀望 中期（半年后 限購(gòu)令取消）：高端持續(xù)受限、剛性入場(chǎng) 長(zhǎng)期（限購(gòu)令取消后）：高端需求放量，剛需全面入市 西安 高端項(xiàng)目 中端項(xiàng)目 剛需項(xiàng)目 市場(chǎng)表現(xiàn) 全面進(jìn)入速凍期 最嚴(yán)峻 半年的速凍期，半年后少量首改客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，但成交回升有限 嚴(yán)峻 成交低迷、觀望情緒濃烈 半年后價(jià)跌量漲 短期嚴(yán)峻、中期看好、突破口 客源 客源基本枯竭 投資客、再改客戶(hù)基本封殺 首次改善以及政策漏洞的再改客戶(hù)在價(jià)格調(diào)整后，入場(chǎng) 與歷次調(diào)控相同，進(jìn)入 36個(gè)月的觀望期 隨后率先入場(chǎng) 影響時(shí)間 至限購(gòu)令取消 小幅回暖半年后 需求全面釋放至限購(gòu)令取消 36個(gè)月的成交低量，觀望期 6個(gè)月后率先放量 西安各端項(xiàng)目政策后市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 對(duì)于本案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 短期趨勢(shì)研判： “限販令”后一二線(xiàn)成交普遍成 30%左右下跌，隨著調(diào)控措施的落地及政策逐步 深化，未來(lái) 36月之內(nèi)房?jī)r(jià)下跌已成定局； 針對(duì)商品住宅市場(chǎng)的“限販令” 、限貸等國(guó)家調(diào)控對(duì)非商品住宅市場(chǎng)是極大的利好； 客戶(hù)受政策影響，支付能力有限，戶(hù)型面積控制在 80120㎡，滿(mǎn)足剛性需求。 中期趨勢(shì)研判： 本案主力面積段要避開(kāi)保障性住房，戶(hù)型面積適當(dāng)上移，注重產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，以滿(mǎn)足一步到位性需求和改善型需求。 長(zhǎng)期趨勢(shì)研判： 西安作為西北核心省會(huì)城市，千年古都 ,擁有歷史、人文、城市發(fā)展等支撐，我司對(duì)西安長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度； 本案 140萬(wàn)㎡城市綜合體作為西安城市運(yùn)營(yíng)級(jí)別項(xiàng)目，必將和西安城市發(fā)展同步。
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