【正文】 　2009年度2010年度　7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見書已完　　　　　　　　　　　　　　　二、辦理項(xiàng)目土。（五）、2010年10月辦理本項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)建設(shè)驗(yàn)收手續(xù)，達(dá)到土地供應(yīng)條件。（三）、進(jìn)行大市政建設(shè)：時(shí)間從2009年7月至2010年9月：辦理大市政工程建設(shè)報(bào)批，委托電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視、上水、雨水、污水道路等各專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)并組織審圖、進(jìn)行市政綜合審批，辦理各專項(xiàng)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)、組織專項(xiàng)工程開工建設(shè)、辦理竣工驗(yàn)收。市政接用時(shí)間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)的前提條件下，在項(xiàng)目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收后達(dá)到客戶入住條件的時(shí)間。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項(xiàng)、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項(xiàng)目公開上市各項(xiàng)條件。（一）、土地上市前驗(yàn)收?qǐng)龅匾螅海?）宗地達(dá)到 “場光地凈”——場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木除外），渣土清運(yùn)完畢，場地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（2）地面平整——場地隨自然地平； （3）在宗地四周設(shè)置圍檔(～5米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意)。另外定向安置房建設(shè)與一級(jí)開發(fā)同步進(jìn)行，竣工交付時(shí)間也為2010年10月。定向安置房項(xiàng)目作為某區(qū)第二水泥管廠項(xiàng)目的組成部分之一，其實(shí)施進(jìn)度的快慢直接影響到整個(gè)一級(jí)開發(fā)工作的進(jìn)程，定向安置房項(xiàng)目的建設(shè)資金籌措分為兩部分，第一部分：被拆遷戶與我公司簽訂購房合同，并支付購房款，這部分資金可用于定向安置房的建設(shè)；第二部分：定向安置房建設(shè)成本與售房差價(jià)部分已納入某區(qū)第二水泥管廠項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)成本，從項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)資金中列支。該項(xiàng)目銷售對(duì)象定向?yàn)椴疬w戶，銷售價(jià)格由某土地儲(chǔ)備中心協(xié)同相關(guān)部門最終確定。7銷售稅費(fèi)248 %8安置房成本價(jià)格4465 17項(xiàng)之和本項(xiàng)目定向安置房的單方建造成本經(jīng)過測算初步定為4465元/平方米，最終的成本價(jià)格由審計(jì)等相關(guān)部門審核并經(jīng)招標(biāo)人確認(rèn)。5不可預(yù)見費(fèi)116 取13的3%5%，本項(xiàng)目取3%。專業(yè)人士費(fèi)118%8%，本項(xiàng)目取5%。2土地出讓金380本項(xiàng)目位于某市基準(zhǔn)地價(jià)六級(jí)區(qū)域，土地出讓金取380元/㎡3建設(shè)成本2608由前期費(fèi)、建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等組成。表32安置房地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值1居住用地面積㎡321432總建筑面積㎡其中地上建筑面積㎡其中定向安置住宅面積㎡公建配套面積㎡1775地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡設(shè)備及服務(wù)用房面積㎡3建筑密度%184容積率　5綠化率%386戶數(shù)定向安置戶數(shù)戶9327停車位地上輛300地下輛144 注：最終以詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃為主規(guī)劃建設(shè)方案如下圖： 注：最終以詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃為主項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)基本情況如下表：表33回遷房分棟戶型面積統(tǒng)計(jì)表樓號(hào)戶型戶型名稱 套 型面積戶數(shù)戶數(shù)比套型總面積1,6樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反）兩室兩廳一衛(wèi)168%2樓二室戶E兩室兩廳一衛(wèi)110%三室戶D三室兩廳一衛(wèi)110%三室戶E三室兩廳一衛(wèi)72%5樓二室戶G(G反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶H(H反)兩室兩廳一衛(wèi)126%二室戶I(I反)兩室兩廳一衛(wèi)105%4樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)27%一室戶C一室兩廳一衛(wèi)27%二室戶A(A反）兩室兩廳一衛(wèi)150%111877樓三室戶J(J反)三室兩廳一衛(wèi)76%合計(jì)　　　　1151100%90平米以內(nèi)戶型占比例%注：最終以詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃為主七、定向安置房成本測算定向安置房建設(shè)成本參照《某市國土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土市[2007]774號(hào))中相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 本項(xiàng)目定向安置房用地范圍分布在工業(yè)廠房區(qū)，國有土地收購后只需對(duì)地上物進(jìn)行拆除即可開工建設(shè)，在具體實(shí)施過程中，可以將定向安置房用地根據(jù)地塊的實(shí)際成熟度分成幾部分，分別立項(xiàng)辦理出讓手續(xù)，這樣可以保證拆遷量少、施工建設(shè)條件成熟的地塊盡早開工建設(shè)，對(duì)于整個(gè)定向安置房項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)提供便利，為第二水泥管廠項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)中居民的拆遷周轉(zhuǎn)減少成本支出。本項(xiàng)目作為市區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備中心重點(diǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目，已經(jīng)納入綠色審批通道，在手續(xù)辦理中可以簡化、并聯(lián)一些流程，縮短審批時(shí)限。 3）、提供完備的生活設(shè)施。依法組織安置房的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)，確保工程工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。四、安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目安置房盡可能便利居民生活，確保通過搬遷使得居民的生活水平明顯提高。定向安置房用地三、安置樓建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目約涉及民宅拆遷932戶，按照《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土[2007]774號(hào))中規(guī)定的安置標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合第二水泥管廠項(xiàng)目拆遷的實(shí)際情況，制定戶均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)95㎡，故需要安置面積共約88540㎡。第二水泥管廠項(xiàng)目用地航拍圖從前面規(guī)劃意見書附圖及遙感影像圖可以看出，定向安置房選址位置為現(xiàn)狀第二水泥管廠工業(yè)廠房區(qū)，其優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在：第一，第二水泥管廠通過國有土地收購及地上物拆除即可達(dá)到建設(shè)施工條件，可以保證定向安置房項(xiàng)目盡快啟動(dòng)。3) 地塊內(nèi)拆遷考慮實(shí)際拆遷量和可操作性，將拆遷量相對(duì)較少的部分先期啟動(dòng)。第三章、定向安置用房建設(shè)方案一、安置房選址原則1) 符合規(guī)劃要求。 結(jié)合《某市遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造試點(diǎn)指導(dǎo)意見》(京政農(nóng)發(fā)[2005]19號(hào))中的相關(guān)農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策，確定本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)居民可以取得第一產(chǎn)權(quán)房屋，從而切實(shí)保證拆遷居民的自身利益。3）、限交易該項(xiàng)目將嚴(yán)格掌握定向、定量的原則，二次銷售參照“兩限”普通商品房的相關(guān)規(guī)定辦理。此外，多子女贍養(yǎng)父母且父母無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的，只限其中一個(gè)子女可多購一套一居室；一戶居民有兩處(含)以上產(chǎn)權(quán)房的，只享受一次回遷安置；一處產(chǎn)權(quán)房有兩戶(含)以上住戶的，只能按照該產(chǎn)權(quán)房的人口數(shù)量確定購房的面積及房屋套數(shù)。 (3)充分考慮人均不超過50平方米的面積限制，巧妙設(shè)計(jì)各戶型戶均面積，以利于不同戶型的組合，便于安置房的分配。為保證居民搬遷安置的利益，保證回遷安置工作的公平合理，促進(jìn)區(qū)域的和諧穩(wěn)定，除在總量上加以控制外，針對(duì)每戶可購買的安置房面積和戶型，本項(xiàng)目做出如下詳細(xì)安排： (1)安置房設(shè)計(jì)三種面積戶型，保證回遷戶的居住舒適度。二、“三限”原則1）、限戶型為保證回遷居民利益，我區(qū)對(duì)第二水泥管廠項(xiàng)目用地范圍內(nèi)須安置人口進(jìn)行了入戶調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，考慮戶型組合與安置指標(biāo)的匹配，確定戶型面積為一居約50平方米、二居約75平方米、三居約95平方米共三種戶型。3）、定量第二水泥管廠項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)需拆遷安置約932戶；按照某市國土資源局《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土【2007】774號(hào))的要求，并征得某區(qū)政府同意，確定居民安置房標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積不超過50平方米／人，并結(jié)合地塊規(guī)劃指標(biāo)，擬定安置標(biāo)準(zhǔn)為95平方米/戶。在安置房后期分配過程中相關(guān)部門將加強(qiáng)管理，對(duì)回遷安置對(duì)象的認(rèn)定進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，切實(shí)保障居民的利益?，F(xiàn)將第二水泥管廠項(xiàng)目定向安置房“三定三限三結(jié)合”方案具體情況說明如下：一、“三定”原則1）、定性為了維護(hù)被拆遷居民的切身利益，并且實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)，保持地區(qū)穩(wěn)定，某區(qū)將為居民提供自有、可自主支配產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，因此定向安置房定性為普通商品房，土地供應(yīng)采取定向出讓的有償供地原則。本項(xiàng)目中考慮到有些房屋產(chǎn)權(quán)人的戶口并不在當(dāng)?shù)兀敬伟仓醚a(bǔ)償時(shí)以戶均補(bǔ)償面積為主。本項(xiàng)目在制定拆遷居民安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)符合《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》(京國土【2007】774號(hào))中有關(guān)規(guī)定：定向安置住房人均不大于50㎡，并充分結(jié)合在本地區(qū)調(diào)查的居民住宅現(xiàn)狀條件。本項(xiàng)目用于安置第二水泥管廠居民住宅樓產(chǎn)權(quán)人及某市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民共計(jì)約932戶。第一章、項(xiàng)目涉及拆遷安置情況，包括住宅和非住宅拆遷，其中：住宅拆遷總建筑面積為46295平方米；。89第三部分 定向安置房建設(shè)方案《某市國土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》（京國土市【2007】774號(hào)）中說明定向安置房供地方式及建房模式適用于農(nóng)村地區(qū)征地拆遷難度大、成本高、進(jìn)度遲緩等問題，現(xiàn)在城市房屋拆遷也面臨如是問題，尤其是一些老企業(yè)居民拆遷和棚戶區(qū)拆遷改造，由于被拆遷居民現(xiàn)狀居住條件較差，人均居住面積較小，拆遷補(bǔ)償款無法實(shí)現(xiàn)其改善居住條件的意愿，同時(shí)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須保證區(qū)域內(nèi)整體平衡，所以整體搬遷進(jìn)展緩慢，與城市化進(jìn)程步調(diào)極不協(xié)調(diào)，同時(shí)影響城市形象，與區(qū)域整體發(fā)展無法實(shí)現(xiàn)和諧統(tǒng)一，因此，某市政府現(xiàn)將774號(hào)文的有關(guān)精神擴(kuò)展到城市土地儲(chǔ)備工作中，定向安置房的范圍不局限于被征地的農(nóng)村居民，城市居民中需要通過定向安置方式解決時(shí)亦可靈活使用。本次交易政府土地收益為22308萬元。經(jīng)過討論和分析，我們綜合確定項(xiàng)目開發(fā)完后可實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)格為：居住用途樓面熟地單價(jià)：3903元/平方米商業(yè)配套用途樓面熟地單價(jià)：7134元/平方米（二）、本項(xiàng)目政府土地收益預(yù)測表29項(xiàng)目用地上市收益預(yù)測分區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃總建筑面積（萬㎡）熟地單價(jià)（元/平米）預(yù)計(jì)上市價(jià)格（萬元）土地儲(chǔ)備成本政府土地收益（萬元）A居住用地390395296B商業(yè)金融710461911總價(jià)15720713489922308通過測算，項(xiàng)目用地的預(yù)計(jì)上市價(jià)格為157207萬元。利潤根據(jù)某市房地產(chǎn)管理局《出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的有關(guān)規(guī)定，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料，我們選定開發(fā)周期二年的住宅項(xiàng)目投資回報(bào)率15％，商業(yè)配套的投資回報(bào)率為20%，取費(fèi)基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)三項(xiàng)成本費(fèi)用合計(jì)； 求取熟地價(jià)宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開發(fā)商利潤表27 居住用地剩余法計(jì)算過程項(xiàng)目金額計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)銷售單價(jià)10000元/㎡按照周邊同類型市場銷售價(jià)預(yù)測建造成本3240元/㎡按照某市建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)專業(yè)人士費(fèi)㎡取建造成本的8%不可預(yù)見費(fèi)㎡取建造成本和專業(yè)人士費(fèi)的8%投資利息㎡+在整個(gè)開發(fā)期均勻投入，開發(fā)周期2年，計(jì)息周期為1年，%投資利潤㎡+按全部投入的15%銷售稅費(fèi)750元/㎡%宗地價(jià)格3903元/㎡/表28 商業(yè)用地剩余法計(jì)算過程項(xiàng)目金額計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)銷售單價(jià)15000元/㎡按照周邊同類型市場銷售價(jià)預(yù)測建造成本3370元/㎡按照某市建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)專業(yè)人士費(fèi)㎡取建造成本的8%不可預(yù)見費(fèi)㎡取建造成本和專業(yè)人士費(fèi)的8%投資利息㎡+建造成本在整個(gè)開發(fā)期均勻投入，開發(fā)周期2年，計(jì)息周期為1年投資利潤㎡+按全部投入的20%銷售稅費(fèi)1125元/㎡%宗地價(jià)格7134元/㎡/綜合確定項(xiàng)目開發(fā)完畢后的可實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)格經(jīng)過上述測算，我們?cè)u(píng)估出該項(xiàng)目開發(fā)完畢后居住用途部分可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為3903元/平方米；商業(yè)配套部分可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為7134元/平方米。B. 專業(yè)人士費(fèi)取建造成本的8%取建造成本和專業(yè)人士費(fèi)的8% D. 投資利息取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，％，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目的售價(jià)調(diào)查以及對(duì)某區(qū)商品房銷售價(jià)格變化趨勢(shì)分析，綜合確定項(xiàng)目建成后的市場售價(jià)為10000元/平方米，根據(jù)對(duì)類似項(xiàng)目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價(jià)的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場售價(jià)為15000元/平方米。其公式為：宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開發(fā)商利潤開發(fā)價(jià)值預(yù)測為了確定本項(xiàng)目用地開發(fā)完成后在二級(jí)市場中能實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)價(jià)格，我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行了分析，利用剩余法對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)完畢后價(jià)格進(jìn)行測算和評(píng)估。剩余法適用于待開發(fā)的土地的估價(jià)，待拆遷改造的土地估價(jià)，或進(jìn)行土地整理的地價(jià)評(píng)估和舊建筑占用土地的土地估價(jià)。三、土地入市交易分析（一）、本項(xiàng)目預(yù)期熟地單價(jià)估算土地銷售收入預(yù)測的方法有多種，包括收益還原法、市場比較法、剩余法等，但是每種方法都有其特點(diǎn)及適用范圍，根據(jù)估價(jià)作業(yè)規(guī)范和該項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地，（居住）（商業(yè)）以內(nèi)，根據(jù)估價(jià)作