【正文】 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用管理傭金 由潔華物業(yè)編制工作計(jì)劃和管理費(fèi)用預(yù)算（包括開辦費(fèi)用），由發(fā)展商逐項(xiàng)審核批準(zhǔn)后按實(shí)例支，潔華物業(yè)按照發(fā)展商批準(zhǔn)的計(jì)劃和預(yù)算具體實(shí)施操作并按實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用總額15%提取管理傭金（每季度結(jié)算支付一次）。 獎(jiǎng)勵(lì)措施 在合作期間，項(xiàng)目通過市級(jí)以上達(dá)標(biāo)工作（含認(rèn)證），每項(xiàng)應(yīng)給予潔華物業(yè)4萬元人民幣獎(jiǎng)勵(lì)金。 門衛(wèi)室 在大門設(shè)門衛(wèi)室，含：收發(fā)室、監(jiān)控室、廁所等功能。行政開辦費(fèi)用綠化開辦費(fèi)用保潔開辦費(fèi)用工程開辦費(fèi)用保安開辦費(fèi)用客戶服務(wù)中心開辦費(fèi)用食堂開辦費(fèi)用合計(jì)160698 提請(qǐng)開發(fā)商解決事項(xiàng) 物業(yè)管理用房 為便于潔華物業(yè)盡早進(jìn)入管理狀態(tài)，規(guī)范管理，于交房入伙前2個(gè)月提供管理用房150㎡，并無償裝修具備辦公條件。第六章 管理費(fèi)用分析 管理費(fèi)用分析 經(jīng)濟(jì)來源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 住宅維修基金 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)收入 發(fā)展商給予的支持 政府給予的政策扶持 主要支出 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 保安費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 法定稅費(fèi) 物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用 物管月度成本支出核算 根據(jù)初步測(cè)算，邛崍爾多商業(yè)廣場(chǎng)的管理成本為：㎡，因?yàn)榫唧w的成本構(gòu)成是我公司商業(yè)機(jī)密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報(bào)詳細(xì)的成本方案，由開發(fā)商審定！ 物業(yè)管理費(fèi)用差額的補(bǔ)貼可由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼到位和根據(jù)我公司按項(xiàng)目成熟情況（物業(yè)管理收費(fèi)情況）報(bào)預(yù)算方案進(jìn)行補(bǔ)貼，期限為兩年。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出使用計(jì)劃和預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，在使用過程中，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。 維修基金的使用與管理 維修基金必須?？顚Ｓ茫荒苡糜谖飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。 維修基金的收取 建設(shè)部、財(cái)政部（1998）213號(hào)文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與銷售單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。 工作手冊(cè) 各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè) 社區(qū)文化工作手冊(cè) 公共場(chǎng)地工作手冊(cè) 營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)所工作手冊(cè) 房屋整改工作手冊(cè) 空房管理工作手冊(cè) 住戶入住工作手冊(cè) 裝修管理工作手冊(cè) 投訴的接待和處理工作手冊(cè) 住戶意見的征求、評(píng)議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊(cè) 住戶檔案管理工作手冊(cè) 便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè) 費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè) 環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè)/綠化工作手冊(cè) 報(bào)修工作手冊(cè) 供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 庫(kù)房工作手冊(cè) 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè) 勤務(wù)工作手冊(cè) 安全工作手冊(cè) 門衛(wèi)工作手冊(cè) 巡邏工作手冊(cè) ISO9001認(rèn)證規(guī)劃 爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃 質(zhì)量記錄：因數(shù)量達(dá)幾百份，此處省略 維修基金 維修基金是指用于“邛崍波爾多商城”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修基金。 內(nèi)部管理制度 人事管理制度 福利管理制度 考勤管理制度 財(cái)務(wù)管理制度 預(yù)算管理制度 獎(jiǎng)懲管理制度 投訴管理制度 文件管理制度 員工基本規(guī)范 通訊設(shè)備管理制度 管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度 培訓(xùn)管理制度。 管理制度 在對(duì)“邛崍波爾多商城”實(shí)施管理后，潔華物業(yè)將根據(jù)實(shí)際情況并按照置信生活星級(jí)生活服務(wù)模式和ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，度身定制各項(xiàng)管理制度和建立相應(yīng)規(guī)章、文件，以便管理處能有序地對(duì)“邛崍波爾多商城”進(jìn)行管理。因此，對(duì)主要人員將安排到置信培訓(xùn)學(xué)校進(jìn)行深造或直接從置信培訓(xùn)學(xué)校培養(yǎng)的優(yōu)秀人員中挑選。 還將于入場(chǎng)后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持潔華物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容： 社區(qū)情況、發(fā)展商、潔華物業(yè)基本情況 企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)員工的期望 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí) GB/T190002000 idt ISO9000:2000基礎(chǔ)和術(shù)語 GB/T190012000 idt ISO9001:2000質(zhì)量管理體系要求 GB/T190042000 idt ISO9004:2000質(zhì)量管理體系業(yè)績(jī)改進(jìn)指南 相關(guān)法律法規(guī) 物業(yè)管理工作基本知識(shí)和物業(yè)理念 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn) 禮儀禮貌及風(fēng)俗習(xí)慣培訓(xùn) 必要的軍事培訓(xùn) 在短期培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入實(shí)地工作，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主（住戶）及時(shí)提供高水準(zhǔn)服務(wù)。  管理培訓(xùn) 在入場(chǎng)前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于最短時(shí)間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。 管理處主任亦將在重要事項(xiàng)和突發(fā)事件上隨時(shí)向發(fā)展商進(jìn)行匯報(bào)。 管理架構(gòu)保安隊(duì)長(zhǎng)守車員巡邏一組固定值班崗 人員配置序號(hào)崗 位數(shù)量薪資標(biāo)準(zhǔn)備 注保安隊(duì)長(zhǎng)1人1500元/月固定值班崗5人600元/月白1中1夜1巡邏一組3人600元/月白1中1夜1守車員2人500元/月白1中1保安頂休人員2人600元/月人均4天計(jì)算兼職領(lǐng)班1人200元/月由巡邏兼顧合 計(jì)13人6900 環(huán)境隊(duì) 性質(zhì)與任務(wù) 環(huán)境部是邛崍波爾多商城物業(yè)管理處服務(wù)工作的主要職能部門，負(fù)責(zé)邛崍波爾多商城環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。 管理架構(gòu)客戶服務(wù)主管庫(kù)管收銀采購(gòu)客戶協(xié)調(diào)接待 人員配置序號(hào)崗 位數(shù)量薪資標(biāo)準(zhǔn)備 注客戶服務(wù)主管兼采購(gòu)1人1500接待兼收銀1人800合 計(jì)2人2300 工程組 性質(zhì)與任務(wù) 工程組是保證邛崍波爾多商城正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門，負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的管理。 緊急事故的應(yīng)對(duì)與技巧處理。 協(xié)助專家團(tuán)對(duì)實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督、整改等工作。 將專家團(tuán)針對(duì)“邛崍波爾多商城”制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。 對(duì)管理處主任的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。主要職能如下： 根據(jù)管理處主任及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得信息，憑借豐富管理經(jīng)驗(yàn)為“邛崍波爾多商城”度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。負(fù)責(zé)定期赴“邛崍波爾多商城”現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)察支援。 管理架構(gòu) 成都潔華物業(yè)管理有限公司管理組織架構(gòu)圖成都潔華物業(yè)管理有限公司成都潔華物業(yè)管理有限公司公司總經(jīng)理副總經(jīng)理成都潔華置地市場(chǎng)推廣部財(cái)務(wù)審計(jì)部企業(yè)管理部行政管理部成都悅?cè)A環(huán)藝 四川悅?cè)A物業(yè)潔華家政服務(wù)金沙片區(qū)管理部 柳城誼苑片區(qū)管理部部芙蓉古城片區(qū)管理部 邛崍波爾多商城物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖英杰房地產(chǎn)公司政府主管部門物業(yè)管理協(xié)會(huì)成都潔華物業(yè)管理有限公司四川悅?cè)A物業(yè)邛崍波爾多商城管理處物業(yè)管理專家團(tuán)監(jiān)察系統(tǒng)支援系統(tǒng)環(huán)境隊(duì)保安隊(duì)工程組客戶服務(wù)中心安全委員會(huì)行政支援人事支援紀(jì)檢委員會(huì)財(cái)務(wù)支援預(yù)算委員會(huì)物管支援品質(zhì)委員會(huì)工程支援培訓(xùn)支援 管理職能 物業(yè)管理專家團(tuán) 為保證本公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行“置信生活第四章 管理架構(gòu)策劃 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 邛崍波爾多商城（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）是由成都市英杰房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱“發(fā)展商”）投資開發(fā)，位于邛崍軸心，商業(yè)最繁華地塊，總用地面積8880㎡，總建筑面積19300m2，停車位個(gè)50。裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔(dān)因裝修問題對(duì)外部影響的修復(fù)和賠償。⑦裝修驗(yàn)收的控制裝修完畢后，由工程部和管事部進(jìn)行安全和結(jié)構(gòu)初驗(yàn)。接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。張貼施工通啟，合理安排就近業(yè)主生活和休息。設(shè)置安全防范措施和器具。⑤裝修協(xié)議的簽訂簽訂施工管理協(xié)議和消防責(zé)任書。工程部和管事部對(duì)裝修安全和裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審。③裝修申請(qǐng)的提出業(yè)主（住戶）在規(guī)定范圍進(jìn)行裝修，應(yīng)提前申請(qǐng)，并辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊(duì)伍。5頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。 裝修的管理①裝修范圍的確認(rèn)業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及2002各類證件的辦理。有關(guān)鑰匙和相關(guān)物品的發(fā)放并簽收。簽訂入住手續(xù)，有關(guān)指南、公約、手冊(cè)的發(fā)放。⑤交付前的保潔開荒發(fā)展商應(yīng)要求施工單位在交付項(xiàng)目時(shí)，完成項(xiàng)目所有部位（含室內(nèi)）的衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)工作，以便于業(yè)主的順利入住。確保空房設(shè)施完好和安全。空房的管理空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號(hào)、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。房屋整改問題督檢，如進(jìn)度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。房屋整改問題分類，如施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對(duì)現(xiàn)等問題。③房屋的整改房屋整改問題收集，包括：物業(yè)驗(yàn)收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。整改實(shí)施完畢后，驗(yàn)收小組再次進(jìn)行驗(yàn)收直至合格后，正式驗(yàn)收并辦理驗(yàn)收手續(xù)。②驗(yàn)收的實(shí)施管理處編制驗(yàn)收計(jì)劃，組成驗(yàn)收小組進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序，建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考。按國(guó)家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費(fèi)用程序，以確保穩(wěn)定管理收入。申報(bào)物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證。定期組織優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作會(huì)議。按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。開展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證專項(xiàng)培訓(xùn)工作。 [常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目]建筑主體管理：檔案保存/日常修繕/巡視管理/裝修控制設(shè)備設(shè)施管理：檔案保存/日常運(yùn)行/保養(yǎng)管理/維修管理/更新管理環(huán)境管理：日常保潔/廢棄物清除/化糞池清掏/廢棄物外運(yùn)/環(huán)保倡導(dǎo)綠化管理：營(yíng)造保養(yǎng)/整體環(huán)境美化/綠籬盆花擺放治安管理：公共秩序維持/公共安保警戒/突發(fā)事件預(yù)防/保持物業(yè)安靜消防管理：火災(zāi)的預(yù)防/發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理交通管理：車輛保管/道路保養(yǎng)/交通秩序維護(hù) [無償服務(wù)]家政服務(wù)：聯(lián)系搬家服務(wù)/聯(lián)系居家守護(hù)/介紹保姆/代請(qǐng)家教/代叫出租車/聯(lián)系建材供應(yīng)/代請(qǐng)搬運(yùn)工/代辦旅游手續(xù)/代辦郵件禮儀服務(wù)：各種展銷活動(dòng)文化服務(wù)：棋、牌活動(dòng)/組織游泳活動(dòng)/演出隊(duì)演出老年服務(wù)：建立活動(dòng)組織/開辦老年課堂/組織交誼活動(dòng)商務(wù)服務(wù)：代訂報(bào)紙雜志/代訂牛奶/代訂酒店客房/電話叫醒服務(wù)/代訂喜事慶典/攝像攝影聯(lián)系/代購(gòu)鮮花、禮品/提供圖書、音像制品交流金融服務(wù)：代辦保險(xiǎn)/股票信息 [有償服務(wù)]家政服務(wù)：清潔服務(wù)/代理純凈、礦泉水/木地板打蠟/代看嬰兒/看護(hù)病人/代理干洗服務(wù)/接送小孩上學(xué)/代理房屋租售/代理接送客人/代租售鮮花盆景/家庭裝修監(jiān)理/洗車服務(wù)健康服務(wù)：健康檢查/兒童免役檔案/量血壓/家庭病床商務(wù)服務(wù)：電話/傳真/打印/塑封/裝訂/外文翻譯日常維修：更換總水閥/拆換廚衛(wèi)龍頭/拆換水表/拆換三角閥/疏通水槽、水彎/疏通坐便器、蹲便器/疏通地漏/修理洗面盆排水打膠/修理浴缸排水打膠/坐便器水箱配件修理及更換/坐便器給水閥修理/更換燈泡、燈管/修理各種燈具/更換維修節(jié)能燈/更換維修開關(guān)面板/更換維修電源插座面板/更換維修光纖、電話面板/更換維修配電箱內(nèi)開關(guān)/檢修光纖、電話、供電線路/清潔保養(yǎng)抽油煙機(jī)/安裝油煙機(jī)/拆裝各式燈具/更換各種鎖具/維修防盜門/維修更換合金付件/維修爐具熱水器/安裝小型五金件 重點(diǎn)之七：物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作潔華物業(yè)按照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和認(rèn)證工作，通過日檢、周巡視、月小結(jié)、季考核評(píng)比、每半年內(nèi)部審核和年管理評(píng)審等方式定期巡視物業(yè)，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷，及時(shí)提出改善建議，主要包括：成立優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組。 重點(diǎn)之六：置信生活星級(jí)服務(wù)方式潔華物業(yè)將根據(jù)專業(yè)物管經(jīng)驗(yàn)，為客戶提供如下全面、細(xì)致的服務(wù)。 作為潔華物業(yè)，更應(yīng)為協(xié)調(diào)發(fā)展商與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任，在處理這方面事情時(shí)，應(yīng)在保護(hù)發(fā)展商利益的原則下，解決及處理客戶投訴，避免引起爭(zhēng)端，影響發(fā)展商聲譽(yù)。 嚴(yán)格要求各級(jí)員工