【正文】 3.2.其它事項(xiàng)1.第十條4.因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。3.2.違約責(zé)任1.第九條合同期滿(mǎn)后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。第八條在質(zhì)保期內(nèi)，本物業(yè)因質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生業(yè)主（住戶(hù)）維修請(qǐng)求時(shí)，由乙方核實(shí)后通知甲方在指定時(shí)間內(nèi)修好，若甲方不能在指定時(shí)間內(nèi)維修時(shí)，則由乙方直接委托其它單位維修，維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)。從入伙起，因甲方原因而造成的房屋空置產(chǎn)生的管理費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。該前期管理費(fèi)用包括入伙前派駐人員工資、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、辦公費(fèi)等。5.房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。4.3.2.賣(mài)出的車(chē)位乙方按每月本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)：住宅每月每平方米建筑面積乙方承諾，在小區(qū)整體完善全部接管后第四年度達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)。不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定除外）。本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作。建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。至少每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支帳目。接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶(hù)）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。 （3）甲方負(fù)擔(dān)開(kāi)辦費(fèi)采購(gòu)物品部分除易消耗品外，在合同期滿(mǎn)后歸甲方所有。 （1）在本合同簽訂之日一周內(nèi)，由甲方向乙方支付啟動(dòng)費(fèi)十五萬(wàn)元；（2）在小區(qū)入伙前一個(gè)月，由甲方向乙方支付開(kāi)辦費(fèi)十萬(wàn)元；（3）在小區(qū)入伙后一個(gè)月，由甲方向乙方支付剩余五萬(wàn)元。本小區(qū)管理處開(kāi)辦費(fèi)共計(jì)五十萬(wàn)玖仟陸佰元，其中三十萬(wàn)由甲方負(fù)擔(dān)，開(kāi)辦費(fèi)支付方式為：　　法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。負(fù)責(zé)協(xié)助處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛。不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。甲方在物業(yè)交付前15日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶(hù)資料、以及各項(xiàng)驗(yàn)收資料），并在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)予以收回。 M2由甲方提供（提供地下室、架空層等非正式用房即可）。 M2作管理處辦公用；乙方管理處管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員的生活住房甲方在入伙前60日內(nèi)向乙方提供管理用房委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取相關(guān)措施進(jìn)行催繳催改措施。對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同。與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告。自住宅區(qū)入伙之日算起。法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。交通、車(chē)輛行駛及停泊。公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位）清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)、……）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、……）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。）附：恒基綠城X物業(yè)管理合同（草案）本合同雙方當(dāng)事人：委 托 方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：恒基綠城地產(chǎn)（深圳）有限公司受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：恒基綠城物業(yè)管理（深圳）有限公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)恒基綠城X實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。合計(jì)1640m2工程維修人員90 m2食堂員工餐廳/廚房250 m2可否兼作員工活動(dòng)室物業(yè)員工宿舍安管人員400 m2每房8人，每間房為30M2左右綠化人員60 m2辦公用房200 m2包括：會(huì)議室、檔案室倉(cāng)庫(kù)維修物料倉(cāng)庫(kù)200 m2最低要求推車(chē)可自由進(jìn)出。 其他 安全小區(qū)建設(shè) 生活 裝備 人工 ：保安 其他 工具 消殺 化糞遲清理 垃圾清運(yùn)費(fèi) 服裝 人工 ：清潔 ：綠化 ：水電維護(hù) 其中：維修 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 收支預(yù)算會(huì)所經(jīng)營(yíng)不納入預(yù)算范圍（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注 八 合計(jì) 2員工宿舍用品100套 2宣傳設(shè)施1批1 3 8常備材料備件1批6水工工具1套4萬(wàn)用電表2塊2沖擊鉆2臺(tái) 3．51 8綠化工具1批0．26手推式剪機(jī)1臺(tái)4清潔工具1批2不銹鋼垃圾桶150只 10訓(xùn)練器材1批8防毒面具20套6消防靴20套4消防斧頭10把2對(duì)講機(jī)25部 11會(huì)議桌椅1套9辦公桌椅25套1．256空調(diào)機(jī)5臺(tái)4復(fù)印機(jī)1臺(tái)2打印機(jī)4臺(tái) 4 、根據(jù)恒基綠城實(shí)際情況及地產(chǎn)公司要求，在銷(xiāo)售上提供其他方面的配合。２、定期安排高級(jí)物業(yè)管理人員到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)回答客戶(hù)咨詢(xún)。據(jù)最近一次調(diào)查，在桂芳園四五期的銷(xiāo)售中，超過(guò)百分之三十的單位為桂芳園前期業(yè)主再次購(gòu)買(mǎi)或介紹成交，而桂芳園業(yè)主已有三千多戶(hù)，如果能充分發(fā)揮銷(xiāo)售中的連鎖效應(yīng)，部分老業(yè)主完全可以成為恒基綠城的潛在購(gòu)買(mǎi)者或介紹者。“賣(mài)樓先賣(mài)服務(wù)”將使物業(yè)管理成為恒基綠城的重要賣(mài)點(diǎn)和重要媒體宣傳訴求。目的：恒基綠城的定位較高，客戶(hù)素質(zhì)亦較高，因而對(duì)日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。主任助理負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。工作巡查流程：安全管理運(yùn)作流程：機(jī)電設(shè)備維修流程：綠化管理流程：保潔管理流程：社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展流程：1物料控制流程：十五、配合銷(xiāo)售措施（一）前期介入管理保安、保潔、綠化人員由物業(yè)公司在下屬管理處挑選經(jīng)驗(yàn)豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到地產(chǎn)公司認(rèn)可，同時(shí)地產(chǎn)公司有對(duì)表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。5建立恒基綠城管理機(jī)構(gòu)進(jìn)駐前一個(gè)月內(nèi)內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到位；外聘人員一個(gè)月內(nèi)到位；所有人員均持證上崗6人員培訓(xùn)管理處成立后按培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行入伙入住階段1管理處運(yùn)作的準(zhǔn)備工作與接管驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。3參加智能化系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運(yùn)行培訓(xùn)發(fā)展商安排派機(jī)電工程師、中級(jí)以上電工，進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)。十三、恒基綠城接管后的計(jì)劃為保證恒基綠城接管后的工作能順利開(kāi)展，特制定如下各階段工作計(jì)劃表。值班人員將根據(jù)報(bào)警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理：(三)報(bào)警應(yīng)急處理安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類(lèi)探測(cè)器（紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測(cè)器等）對(duì)戶(hù)內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測(cè)。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。5. 處理好入住初期的誤報(bào)警問(wèn)題恒基綠城的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶(hù)對(duì)這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟悉的過(guò)程，在這一過(guò)程中，各種誤操作都會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)，造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實(shí)際情況，在入住初期設(shè)定一個(gè)N秒的滯后報(bào)警（由軟件實(shí)現(xiàn)），當(dāng)住戶(hù)誤操作時(shí)，可在N秒內(nèi)通過(guò)室內(nèi)的操作鍵盤(pán)，解除報(bào)警，這樣智能中心就不會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問(wèn)題。其次，我們將對(duì)所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被損壞。2. 對(duì)用戶(hù)進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)用戶(hù)能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報(bào)警及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個(gè)入住的用戶(hù)開(kāi)始，通過(guò)提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門(mén)指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶(hù)都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。（二）恒基綠城智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)針對(duì)恒基綠城智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定如下管理及維護(hù)方案：1. 建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍由高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。逢大的節(jié)假日，開(kāi)展形式多樣的節(jié)日裝點(diǎn)活動(dòng)。吸取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)實(shí)用、美觀、藝術(shù)化的分類(lèi)垃圾箱，使其成為恒基綠城X的一道風(fēng)景。建議地產(chǎn)公司在適當(dāng)位置建設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍的樂(lè)園；（3）如人性化的綠化藝術(shù)、即時(shí)凈化的環(huán)衛(wèi)意識(shí)、隱性管理的安全意識(shí)等。全面推廣恒基綠城物業(yè)CIS系統(tǒng)。恒基綠城社區(qū)的環(huán)境美化，要依照?qǐng)@林式的建筑風(fēng)格，在不破壞建筑設(shè)計(jì)思想的前提下，要充分體現(xiàn)出古雅、現(xiàn)代、和美、靜宜、自然的整體文化環(huán)境，營(yíng)造出休閑、愉快、安逸、祥和的生活氛圍。小區(qū)開(kāi)展家居綠化擺花服務(wù)。重大節(jié)日或活動(dòng)的綠化美化辦法；(9)根據(jù)小區(qū)情況設(shè)計(jì)整體和細(xì)部綠化造型方案，要求常綠常新；(7)對(duì)所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護(hù)；(5)對(duì)所有綠化植物的栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作；(3)恒基綠城X綠化管理擬采取的措施：(1)恒基綠城物業(yè)公司將根據(jù)小區(qū)的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時(shí)利用小區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識(shí)，鼓勵(lì)引導(dǎo)居民發(fā)揮絕妙的想象，綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。我們采取的主要措施有：按照ISO14000環(huán)境管理體系和使用指南，控制家庭污水進(jìn)入雨水管網(wǎng)、垃圾分類(lèi)袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測(cè)和管制、空氣污染控制等。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)居民代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督溝通信息，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。我們將環(huán)境保護(hù)工作納入物業(yè)管理日常工作中。環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能和輻射功能。 車(chē)打蠟按成本收費(fèi) 57 復(fù)印按成本收費(fèi) 55 傳真按成本收費(fèi) 53 其他醫(yī)療項(xiàng)目按成本收費(fèi) 51 建立健康檔案按成本收費(fèi) 49 代接代送客人按成本收費(fèi) 47 INTERNET電腦培訓(xùn)按成本收費(fèi)