【正文】 2. 分項(xiàng)目標(biāo)1. 設(shè)備完好率98％ 房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時(shí)間不超過(guò)48小時(shí)） 運(yùn)行設(shè)備完好率99％（故障排除時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)） 公共設(shè)施完好率96％（故障排除時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)） 設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實(shí)物及臺(tái)帳）2. 維護(hù)保養(yǎng)率100％ 自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100％（按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗(yàn)收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報(bào)修上門維修率100％（按報(bào)修記錄，業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查）3. 管理費(fèi)收繳率98％以上％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）4. 業(yè)主滿意率95％以上％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％％（一年考核一次，平時(shí)抽查）％（一年考核一次，平時(shí)抽查）％（一年考核一次，平時(shí)抽查）6. 無(wú)重大事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）7. 管理費(fèi)收支平衡％（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）32 / 32。目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素，通過(guò)ISO9000體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭(zhēng)獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)。 管理目標(biāo) 、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。無(wú)特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動(dòng)”位置。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無(wú)授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。 機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報(bào)告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。機(jī)房?jī)?nèi)必須常備用消防器材，并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改，應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。 機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無(wú)積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過(guò)40度。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)人時(shí)，門不得敞開。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房?jī)?nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房?jī)?nèi)從事與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過(guò)磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴）。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。，如不足夠，加油。，清洗風(fēng)葉和蝸殼。，為各絲桿加油。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。 。 ，如不足夠，加油。 。，刷上防銹油及面油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 。 ，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 ，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。 。，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。 。 。 ，如不足夠，加油。 。 、震動(dòng)及過(guò)熱情況。、止回閥。 ，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 ，如不足夠，加油。 ，包括電流、出入水壓力。，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 巡更系統(tǒng)a. 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；b. 電源、充電體充放電正常；c. 配套附件完好。聯(lián)系情況良好；電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a. 對(duì)講裝置戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。d. 攝像機(jī)各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。b. 顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。 設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。 電工a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；b. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。 消防報(bào)警a. 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；b. 報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。 增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。 污水處理系統(tǒng)a. 各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；b. 初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；c. 壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；d. 各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；e. 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象；g. 氣浮除渣設(shè)備完好；h. 各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽浚籮. 消毒裝置完好、有效；k. 電氣接地保護(hù)可靠、安全；l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。 水箱及附件a. 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠；b. 各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好；d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；e. 各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。3. 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。 照明設(shè)備a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配