【正文】 本報告是嚴格保密的。 ?確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺； ?制定令人放心的防災、避難體制； ?周邊考慮醫(yī)療、福利設施和文教等設施。 ?讓擁有孩子的家庭在低層居住設計 ?減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角 ?住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設計 。 ?對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究 ：如對走廊進行少許擴寬，配臵綠化和座椅；在門廳前設臵門廊，走廊側面預留出大窗戶，窗前設臵花池，每幾層設臵一處空中回廊等等； ?通過 防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性 ，從舒適和生態(tài)學的觀點進行研究和探討來 解決住戶周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流 等。 ?超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢； ?通風、采光、景觀更加優(yōu)越； ?可以營造出配備有高級設備、設施的居住環(huán)境； ?制定令人放心的防災、避難體制。沒有與地面的接觸感。 30％ 50％ 16％ 56％ 42％ 28％ 案例 58 ?？谒{城廣場超高層為最小規(guī)模時，適宜容積率為 ；超高層規(guī)模不超過 30％時，適宜容積率為 前提 超高層規(guī)模最小化（ 2單元） 超高層規(guī)模適度放大（ 4單元） 共同點 1. 利潤率接近，相差不到 1％ 2. 合作方城投有一個相對較高的回報率，便于項目推進 優(yōu)勢 1. 超高層規(guī)模最小，市場實現(xiàn)風險最小 1. 一定的規(guī)模優(yōu)勢，引導成本較低 2. 社區(qū)形象及品質相對提升 3. 政府層面：利于規(guī)劃方案的審批及項目進程推進 4. 為獲取較高的容積率贏得條件 劣勢 1. 在超高層規(guī)模較小情況下，獲取更高的容積率面臨較大挑戰(zhàn) 2. 超高層引導成本較高 1. 利潤額有提升，相應帶給城投較大利益提升 2. 超高層規(guī)模增大，市場實現(xiàn)難度增大 案例 海口藍城廣場項目超高層具體體量通過經(jīng)濟測算決定 59 附件：日本超高層案例 60 在日本，解決高層可能帶來的問題已有較為成熟的方法可供參考 客戶抗性 消除抗性舉措 安全上的不安感。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源 ?形象主導模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源 ，其中珠海金域藍灣、南京金域藍灣建有小型商業(yè)街 配套 會所 物管 商業(yè) 不同業(yè)態(tài)共生互補，價值聚合為源動力 城市六大功能的整合， CBD與 RBD的促為基礎 商務資源 居住資源 酒店資源 辦公資源 商業(yè)資源 景觀資源 51 生活方式打造方面 ，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式 ?價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式 蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時代到濱江時代”， ?形象主導模式重點在打造高品質產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出 生活方式 產(chǎn)品 園林 配套 52 解除客戶抗性方面 ，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點 開發(fā)商 品牌效應 高品質 增值化 產(chǎn)品 大尺度 主題化園林 衣食住行學多功能配套 國際標準物管服務 打造濱江 生活方式 解除客戶超高層抗性 價值主體模式更多靠大手筆軟性服務（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細化，多贈送面積）作為主要賣點 解除客戶抗性 53 超高層發(fā)展模式匹配 54 ?？谒{城廣場項目屬于形象主導模式，超高層在項目中占相對較小比重，起到樹立地標及分攤容積率作用 形象主導 （以金域藍灣系列為例） 價值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠小于 2 大于 2 項目屬性 資源屬性 二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目 一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目 定位 定位高端、純住宅、側重項目利潤 定位頂級、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分攤容積率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級配套（復合功能） 自身能力 資金實力 較強的資本實力 雄厚的資本實力 品牌效應 一定的品牌效應 較強的品牌效應 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關系 區(qū)域運營能力 功能單一，項目自身運作能力較強 很強的區(qū)域運營的能力 以較樂觀的 8000元計算，售價成本比在 － 項目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模 項目資源不具備頂級條件，且規(guī)模不足以打造城市級的綜合體 超高層僅為獲得高容積率的限制條件 具備較高綠化率條件 以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自身建設少量社區(qū)配套 以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套 較高的品牌知名度 良好的政府合作關系 很強的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)能力 案例 ?？谒{城廣場超高層發(fā)展模式匹配 55 超高層所占具體體量通過經(jīng)濟測算決定 分析利潤（率）隨容積率變化規(guī)律 分析對比確定最佳容積率 分析對比確定最佳容積率下的最佳超高層比例 ?超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢 ?利潤率變化 ?整體利潤額實現(xiàn) ?市場可實現(xiàn) ?不同售價對項目利潤的影響 ?不同價差對項目利潤的影響 ?政府形象及拔高指標的可行性考慮 ?超高層市場接受度 —— 市場起步，消費需要引導 ?超高層案例模式研究 —— 形象為主，規(guī)模不宜過大 不同條件對利潤影響 ?超高層比例的變化 ?規(guī)模變化引起的價格拉伸效應 56 特定容積率下超高層規(guī)模的提升對項目價值貢獻不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模 ?當不考慮超高層的規(guī)模效應對價格的拉伸效應時，項目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對整體利潤及利潤率的貢獻反而減少； ?當考慮超高層規(guī)模增加后，其開發(fā)周期較長，動態(tài)測算下的利潤率降低將更快。 天津萬科金域藍灣 成都萬科金域藍灣 深圳金域藍灣 珠海金域藍灣 昆山蝴蝶灣 蕪湖世茂濱江 武漢世茂錦繡長江 園林 規(guī)模 成本 48 會所 ，價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 ?價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營； 世茂濱江系列會所多為 萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理 ?形象主導模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 目前國內(nèi)二線城市樓盤會所幾乎 100%虧損經(jīng)營，因此金域藍灣系列以及成都超高層在會所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點，客戶入住后，會所多空閑 配套 會所 物管 商業(yè) ?南京世茂濱江新城 ——多種功能大型主題會所，由美國會管理 ?上海世茂濱江花園 —— 米超豪華會所 深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室 49 物管方面 ，價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務，形象主導模式物管以人性化見長 ?全方位智能化服務； ?人性化氛圍管理； ?24小時國際管家熱線； ?專家顧問特色服務， 健康、休閑 VIP服務（有償）； ? 享受五星級酒店客戶服務（有償） 配套 會所 物管 商業(yè) 上海世茂濱江花園 成都金域藍灣 南京世茂濱江新城 ?價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標準全權委托式物業(yè)管理； ?形象主導模式物管以人性化見長 金域藍灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負責，如天津金域藍灣由天津萬科物業(yè)負責，提供萬科高質量物業(yè)水準； 成都本土開發(fā)商物業(yè)相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進入，先進的物管也對其形成沖擊。 17層， 33層為避難層（設計要求每 16層有避難層），做到 47層（頂層為復式），用足設計，控制成本 超高層建筑有抗風要求，項目在 29層以上開始設臵抗風玻璃幕墻，控制成本 產(chǎn)品 建筑風格 增值體系 限制條件 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 南京世茂濱江新城 投入 成本 總投資達 50億 地價 31． 5億成交價 18億買地，總投資 100億 世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運營商等因素，投資更有長遠意識，較少計較階段性成本控制 45 避難層處理 ，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層 ?香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項目一大賣點； ?基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層 南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層； 珠海金域藍灣也未做避難層 產(chǎn)品 建筑風格 增值體系 限制條件 ?香港凱旋門 62層避難層做成 7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成 4層空中會所，成為項目一大賣點 香港凱旋門 ?“ 我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題。 產(chǎn)品 建筑風格 增值體系 限制條件 ?架空層的高度 (超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標 ?架空層本身也不單調，而是設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富 深圳金域藍灣 南京世茂濱江新城 上海世茂濱江花園 ?園林尺度擴大，提高綠化率，實現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風情景觀，進而解除抗性 ?不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售 44 成本控制 ，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式基于城市運營戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制 ?價值主體模式基于城市運營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制，而是大手筆投資； ?相比形象主導通過各種策略進行全方位成本控制。 如金域藍灣系列 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 南京世茂濱江新城 產(chǎn)品比例 超高層住宅、1棟 60層酒店式公寓 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟 50層的超高層建筑 萬科金域藍灣系列 深圳金域藍灣 珠海金域藍灣 天津金域藍灣 成都金域藍灣 南京金域藍灣 產(chǎn)品比例 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 1棟 47層超高層， 3棟 33層高層 9棟 33層高層 3 36層高層， 5棟多層 45棟 18層住宅、 10 棟30層住宅 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 40 戶型 ，形象主導模式追求利潤，一個交通核往