【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?確保可以接觸到綠化等自然環(huán)境的空間和陽(yáng)臺(tái)； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制； ?周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。 ?讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計(jì) ?減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角 ?住宅周?chē)妥≌瑑?nèi)的游玩場(chǎng)地設(shè)計(jì) 。 ?對(duì)共用走廊、樓梯、大廳等空間進(jìn)行充分的研究 ：如對(duì)走廊進(jìn)行少許擴(kuò)寬，配臵綠化和座椅；在門(mén)廳前設(shè)臵門(mén)廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶(hù)，窗前設(shè)臵花池，每幾層設(shè)臵一處空中回廊等等； ?通過(guò) 防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來(lái)緩和密集性 ，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)進(jìn)行研究和探討來(lái) 解決住戶(hù)周?chē)慕煌ü灿每臻g領(lǐng)域和促進(jìn)鄰里交流 等。 ?超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢(shì)； ?通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越； ?可以營(yíng)造出配備有高級(jí)設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。沒(méi)有與地面的接觸感。 30％ 50％ 16％ 56％ 42％ 28％ 案例 58 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)超高層為最小規(guī)模時(shí)，適宜容積率為 ；超高層規(guī)模不超過(guò) 30％時(shí)，適宜容積率為 前提 超高層規(guī)模最小化（ 2單元） 超高層規(guī)模適度放大（ 4單元） 共同點(diǎn) 1. 利潤(rùn)率接近，相差不到 1％ 2. 合作方城投有一個(gè)相對(duì)較高的回報(bào)率，便于項(xiàng)目推進(jìn) 優(yōu)勢(shì) 1. 超高層規(guī)模最小，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小 1. 一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)成本較低 2. 社區(qū)形象及品質(zhì)相對(duì)提升 3. 政府層面：利于規(guī)劃方案的審批及項(xiàng)目進(jìn)程推進(jìn) 4. 為獲取較高的容積率贏得條件 劣勢(shì) 1. 在超高層規(guī)模較小情況下，獲取更高的容積率面臨較大挑戰(zhàn) 2. 超高層引導(dǎo)成本較高 1. 利潤(rùn)額有提升，相應(yīng)帶給城投較大利益提升 2. 超高層規(guī)模增大，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度增大 案例 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目超高層具體體量通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算決定 59 附件：日本超高層案例 60 在日本，解決高層可能帶來(lái)的問(wèn)題已有較為成熟的方法可供參考 客戶(hù)抗性 消除抗性舉措 安全上的不安感。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿(mǎn)足配套資源 ?形象主導(dǎo)模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源 ，其中珠海金域藍(lán)灣、南京金域藍(lán)灣建有小型商業(yè)街 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) 不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動(dòng)力 城市六大功能的整合， CBD與 RBD的促為基礎(chǔ) 商務(wù)資源 居住資源 酒店資源 辦公資源 商業(yè)資源 景觀資源 51 生活方式打造方面 ，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營(yíng)，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式 ?價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營(yíng)，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式 蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時(shí)代到濱江時(shí)代”， ?形象主導(dǎo)模式重點(diǎn)在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無(wú)太突出 生活方式 產(chǎn)品 園林 配套 52 解除客戶(hù)抗性方面 ，價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)吸引客戶(hù)，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣(mài)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商 品牌效應(yīng) 高品質(zhì) 增值化 產(chǎn)品 大尺度 主題化園林 衣食住行學(xué)多功能配套 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù) 打造濱江 生活方式 解除客戶(hù)超高層抗性 價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶(hù)，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細(xì)化，多贈(zèng)送面積）作為主要賣(mài)點(diǎn) 解除客戶(hù)抗性 53 超高層發(fā)展模式匹配 54 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目屬于形象主導(dǎo)模式，超高層在項(xiàng)目中占相對(duì)較小比重，起到樹(shù)立地標(biāo)及分?jǐn)側(cè)莘e率作用 形象主導(dǎo) （以金域藍(lán)灣系列為例） 價(jià)值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠(yuǎn)小于 2 大于 2 項(xiàng)目屬性 資源屬性 二線(xiàn)資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目 一線(xiàn)強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn) 定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶(hù) 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶(hù)為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能） 自身能力 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 雄厚的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 一定的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府依賴(lài)度 政府支持依賴(lài)度弱 與政府良好的關(guān)系 區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力 功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng) 很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力 以較樂(lè)觀的 8000元計(jì)算，售價(jià)成本比在 － 項(xiàng)目二線(xiàn)海景，容積率不定，中等規(guī)模 項(xiàng)目資源不具備頂級(jí)條件，且規(guī)模不足以打造城市級(jí)的綜合體 超高層僅為獲得高容積率的限制條件 具備較高綠化率條件 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套 較高的品牌知名度 良好的政府合作關(guān)系 很強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力 案例 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)超高層發(fā)展模式匹配 55 超高層所占具體體量通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算決定 分析利潤(rùn)（率）隨容積率變化規(guī)律 分析對(duì)比確定最佳容積率 分析對(duì)比確定最佳容積率下的最佳超高層比例 ?超高層最小的情況下，容積率、利潤(rùn)變化趨勢(shì) ?利潤(rùn)率變化 ?整體利潤(rùn)額實(shí)現(xiàn) ?市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn) ?不同售價(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 ?不同價(jià)差對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 ?政府形象及拔高指標(biāo)的可行性考慮 ?超高層市場(chǎng)接受度 —— 市場(chǎng)起步，消費(fèi)需要引導(dǎo) ?超高層案例模式研究 —— 形象為主，規(guī)模不宜過(guò)大 不同條件對(duì)利潤(rùn)影響 ?超高層比例的變化 ?規(guī)模變化引起的價(jià)格拉伸效應(yīng) 56 特定容積率下超高層規(guī)模的提升對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值貢獻(xiàn)不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模 ?當(dāng)不考慮超高層的規(guī)模效應(yīng)對(duì)價(jià)格的拉伸效應(yīng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)率及利潤(rùn)額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對(duì)整體利潤(rùn)及利潤(rùn)率的貢獻(xiàn)反而減少； ?當(dāng)考慮超高層規(guī)模增加后，其開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，動(dòng)態(tài)測(cè)算下的利潤(rùn)率降低將更快。 天津萬(wàn)科金域藍(lán)灣 成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 昆山蝴蝶灣 蕪湖世茂濱江 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 園林 規(guī)模 成本 48 會(huì)所 ，價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿(mǎn)足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營(yíng)；形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿(mǎn)足業(yè)主日常需求 ?價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿(mǎn)足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營(yíng)； 世茂濱江系列會(huì)所多為 萬(wàn)平米左右超豪華會(huì)所，且會(huì)所引用國(guó)際會(huì)所管理公司直接管理 ?形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿(mǎn)足業(yè)主日常需求 目前國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市樓盤(pán)會(huì)所幾乎 100%虧損經(jīng)營(yíng)，因此金域藍(lán)灣系列以及成都超高層在會(huì)所投資較少，更多僅作為銷(xiāo)售階段賣(mài)點(diǎn)，客戶(hù)入住后，會(huì)所多空閑 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) ?南京世茂濱江新城 ——多種功能大型主題會(huì)所，由美國(guó)會(huì)管理 ?上海世茂濱江花園 —— 米超豪華會(huì)所 深圳金域藍(lán)灣會(huì)所健身房及棋牌室 49 物管方面 ，價(jià)值主體模式多配以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶(hù)提供管家專(zhuān)屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見(jiàn)長(zhǎng) ?全方位智能化服務(wù)； ?人性化氛圍管理； ?24小時(shí)國(guó)際管家熱線(xiàn)； ?專(zhuān)家顧問(wèn)特色服務(wù)， 健康、休閑 VIP服務(wù)（有償）； ? 享受五星級(jí)酒店客戶(hù)服務(wù)（有償） 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) 上海世茂濱江花園 成都金域藍(lán)灣 南京世茂濱江新城 ?價(jià)值主體模式多配以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶(hù)提供管家專(zhuān)屬服務(wù) 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)全權(quán)委托式物業(yè)管理； ?形象主導(dǎo)模式物管以人性化見(jiàn)長(zhǎng) 金域藍(lán)灣系列均有萬(wàn)科分公司物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如天津金域藍(lán)灣由天津萬(wàn)科物業(yè)負(fù)責(zé)，提供萬(wàn)科高質(zhì)量物業(yè)水準(zhǔn)； 成都本土開(kāi)發(fā)商物業(yè)相對(duì)較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬(wàn)科的進(jìn)入，先進(jìn)的物管也對(duì)其形成沖擊。 17層， 33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每 16層有避難層），做到 47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本 超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在 29層以上開(kāi)始設(shè)臵抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 投入 成本 總投資達(dá) 50億 地價(jià) 31． 5億成交價(jià) 18億買(mǎi)地，總投資 100億 世茂濱江系列緣于大規(guī)模購(gòu)地、一線(xiàn)江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運(yùn)營(yíng)商等因素，投資更有長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí)，較少計(jì)較階段性成本控制 45 避難層處理 ，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭(zhēng)取減少建避難層 ?香港凱旋門(mén)將避難層做成空中花園，成為項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)； ?基于成本考慮超高層可爭(zhēng)取減少建避難層 南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類(lèi)似避難層； 珠海金域藍(lán)灣也未做避難層 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 ?香港凱旋門(mén) 62層避難層做成 7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成 4層空中會(huì)所，成為項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn) 香港凱旋門(mén) ?“ 我們沒(méi)有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問(wèn)題。 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 ?架空層的高度 (超過(guò)7m)，使層數(shù)比較低的戶(hù)型就能享受到海景，實(shí)現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標(biāo) ?架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計(jì)成不同標(biāo)高臺(tái)廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富 深圳金域藍(lán)灣 南京世茂濱江新城 上海世茂濱江花園 ?園林尺度擴(kuò)大，提高綠化率，實(shí)現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀，進(jìn)而解除抗性 ?不看海之朝向及樓層，通過(guò)園林景觀最大化，達(dá)成銷(xiāo)售 44 成本控制 ，形象主導(dǎo)模式做足全方位成本控制，價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制 ?價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營(yíng)、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制，而是大手筆投資； ?相比形象主導(dǎo)通過(guò)各種策略進(jìn)行全方位成本控制。 如金域藍(lán)灣系列 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 產(chǎn)品比例 超高層住宅、1棟 60層酒店式公寓 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟 50層的超高層建筑 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 產(chǎn)品比例 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 1棟 47層超高層， 3棟 33層高層 9棟 33層高層 3 36層高層， 5棟多層 45棟 18層住宅、 10 棟30層住宅 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶(hù)型 40 戶(hù)型 ，形象主導(dǎo)模式追求利潤(rùn)，一個(gè)交通核往