【正文】 各功能分區(qū)均有各自獨(dú)立的平面交通體系本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。，車(chē)流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時(shí)滿足商業(yè)和住宅的停車(chē)位。，注重建筑體量的長(zhǎng)寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達(dá)到空間上和視覺(jué)的一致性。并力求遵從綿陽(yáng)市規(guī)劃管理局最新制定的《綿陽(yáng)市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》。第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)原則規(guī)劃設(shè)計(jì)從現(xiàn)代商業(yè)基本特征出發(fā)，力求城市、項(xiàng)目、人三者的和諧共贏。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊(yùn)，不斷強(qiáng)化品牌專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)的市場(chǎng)感召力。商業(yè)、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)位應(yīng)有盡有，使用功能齊全。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無(wú)疑是綿陽(yáng)地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)。本項(xiàng)目的品質(zhì)定位，綜合開(kāi)發(fā)方和經(jīng)營(yíng)管理方的開(kāi)發(fā)思路和策略，擬定為綿陽(yáng)地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊(yùn)最深的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，對(duì)綿陽(yáng)周邊具有較強(qiáng)的輻射能力。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開(kāi)發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍(lán)圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營(yíng)銷(xiāo)策略，引領(lǐng)著傳播態(tài)勢(shì)；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務(wù)實(shí)的產(chǎn)品和務(wù)虛的品牌。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對(duì)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)機(jī)構(gòu)提出了總體要求；其次，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)而言，品質(zhì)與形象定位確定了項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)資源、傳播起點(diǎn)、推廣標(biāo)的，正是基于正確的定位，才會(huì)有清晰的營(yíng)銷(xiāo)主題、推廣思路、傳播方向。本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)住宅，由于數(shù)量不大，加之套型布局合理，區(qū)位優(yōu)越，不存在太大的銷(xiāo)售難度，一直為開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方所看好。（2）、銷(xiāo)售：結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方先期達(dá)成的共識(shí)，以及此模式商鋪在本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中具有十分重要的作用，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售進(jìn)行全面控制。此模式在本項(xiàng)目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ剑匚挥绕滹@赫，是招商的核心所在。我們認(rèn)為，此模式的銷(xiāo)售難度不大。由于1拖2商鋪（單個(gè)獨(dú)立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進(jìn)行投資。此模式商鋪雖然在本項(xiàng)目中占有相當(dāng)大的比重，但應(yīng)該不是招商的難點(diǎn)所在。1拖2家?guī)У晟啼?，是為滿足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。開(kāi)發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個(gè)方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開(kāi)發(fā)；（2）、溫州商貿(mào)廣場(chǎng)一、二期對(duì)住宅的成功銷(xiāo)售，增強(qiáng)了投資者的信心；（3）、與本項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的一大型新建住宅項(xiàng)目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷(xiāo)售價(jià)格獲得良好回報(bào)，成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的榜樣。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對(duì)象。它應(yīng)該只是一個(gè)概念，是為代理眾多品牌的實(shí)力商家量身定做的展示中心 ，是滿足“細(xì)化產(chǎn)品門(mén)類(lèi)的齊全化”這一業(yè)態(tài)特色的具體體現(xiàn)。而本項(xiàng)目設(shè)定的目標(biāo)商家，除去本地一部分有實(shí)力和品牌知名度的企業(yè)外，將有很大一部分（約70%）來(lái)自外地，因而以此模式為重要組成部分的本項(xiàng)目，在一定程度上能夠滿足他們的需求。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和居家于一體，擁有相應(yīng)獨(dú)立的商務(wù)空間，在成都被商家稱(chēng)之為“獨(dú)立式黃金商鋪”。（5）、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營(yíng)商家和投資者對(duì)項(xiàng)目環(huán)境和功能的挑剔心理。（3）、充分引進(jìn)外地有口皆碑的優(yōu)勢(shì)企業(yè)入駐本項(xiàng)目，形成品牌企業(yè)陣營(yíng)，凸顯狼群效應(yīng)。B、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議（1）、盡可能地建一個(gè)有規(guī)模、上檔次，并在當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”五金機(jī)電物流中心，全面提升行業(yè)形象。開(kāi)發(fā)條件分析機(jī)會(huì)點(diǎn)：l 隨著成德綿經(jīng)濟(jì)走廊及成渝經(jīng)濟(jì)圈的逐步推進(jìn)，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項(xiàng)目所在地勢(shì)必形成以長(zhǎng)虹、新希望物流中心與生資物流基地為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的黃金商圈；l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，該區(qū)域已有萬(wàn)向市場(chǎng)的成功運(yùn)作，在此基礎(chǔ)上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會(huì)所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會(huì)搬遷到溫州商貿(mào)廣場(chǎng)——本項(xiàng)目所在地的街對(duì)面，這一重大的政治重心變化，勢(shì)必給高新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機(jī)會(huì)，當(dāng)然也為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎(chǔ)；l 目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所有項(xiàng)目在規(guī)模及運(yùn)作思路上均有一定局限性，客觀上為本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)留下了“后門(mén)”；l 鑒于本項(xiàng)目為行業(yè)升級(jí)換代的初步設(shè)想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行低層次的區(qū)位及價(jià)格等方面的競(jìng)爭(zhēng)，從而鎖定在運(yùn)營(yíng)方面的策略?xún)?yōu)勢(shì)；l 商業(yè)地產(chǎn)的定位特征及專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)策略，加上強(qiáng)大的廣告支撐，為本項(xiàng)目獲得更大的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。A項(xiàng)目地塊條件及開(kāi)發(fā)條件分析 地塊條件分析 優(yōu) 勢(shì)：l 項(xiàng)目地塊與綿陽(yáng)市高新區(qū)管委會(huì)僅一街之隔，與綿陽(yáng)市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個(gè)公交站臺(tái)，處于未來(lái)綿陽(yáng)市政治經(jīng)濟(jì)中心地帶，口岸位置上佳；l 地處綿陽(yáng)高新區(qū)綿興路西段，緊臨長(zhǎng)虹廠，與萬(wàn)向裝飾建材市場(chǎng)同一大道，相隔幾分鐘車(chē)程，具有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。本項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)在綿陽(yáng)高新區(qū)綿興路西段展開(kāi)運(yùn)作，算是要硬生生地在此造出一個(gè)全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來(lái)，難度是可想而知的。 ■ 市場(chǎng)配套服務(wù)重要的需求包括：停車(chē)場(chǎng)、物流、物管、政府政策支持、倉(cāng)儲(chǔ)、稅務(wù)、裝卸、銀行、工商、餐飲 ■ 商鋪功能的要求是：批零貨物、商品展示 占主要功能。但要以市場(chǎng)的定位來(lái)綜合考慮。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價(jià)格。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過(guò)半數(shù)的商家（58%）對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境是不滿意的。 ■ 市場(chǎng)的功能重要程度依次是：交易倉(cāng)儲(chǔ)展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理 ■ 市場(chǎng)的配套功能重要程度依次為：停車(chē)場(chǎng)物流政府政策銀行倉(cāng)儲(chǔ)裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對(duì) 停車(chē)場(chǎng)、物流、政府政策三項(xiàng)是非常重視的。因此在這個(gè)地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 超出30元每平米的租賃價(jià)格后，商家表示難以接受；在10—30元每平米的范圍內(nèi)是普遍能接受的；低價(jià)對(duì)22%的商家有一定誘惑力?！? 租（41%）買(mǎi)（14%），說(shuō)明該地商家在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實(shí)力的。E、綿陽(yáng)及周邊地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 愿意選擇在綿陽(yáng)做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%,遙遙領(lǐng)先于其它二級(jí)城市。而選擇以后再說(shuō)的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說(shuō)明對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)?！?已有53%的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，其中首選綿陽(yáng)的商家被調(diào)查商家的33%，如果算上其它二級(jí)城市及部分縣級(jí)城市的商家，這一比例還會(huì)更高。 ■ 市場(chǎng)配套服務(wù)重要程度的依次是：停車(chē)銀行物流物管政府政策倉(cāng)儲(chǔ)稅務(wù)裝卸餐飲工商■ 選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個(gè)選項(xiàng)的商家僅占被調(diào)查商家的11%,這充分說(shuō)明興建一個(gè)全新的并有一定規(guī)模的市場(chǎng)，廣告宣傳對(duì)入場(chǎng)商家商家來(lái)說(shuō)是非常重要的。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話，租賃2年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到62%以上。 ■ 商家對(duì)租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個(gè)問(wèn)題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)24%；二是4年是個(gè)特殊數(shù)字，有忌諱。 ■ 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。 ■ 對(duì)購(gòu)買(mǎi)作出判斷的商家，認(rèn)定價(jià)格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的28%。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購(gòu)買(mǎi)愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平?！?要求租和買(mǎi)的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化?！?具備建設(shè)五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的前三名城市分別為 綿陽(yáng)、樂(lè)山、自貢，其中選擇綿陽(yáng)的占到愿意到二級(jí)城市發(fā)展的商家（233家）%，遠(yuǎn)高出樂(lè)山和自貢。優(yōu)勢(shì)：（1）政府已立項(xiàng)，并開(kāi)始建設(shè) （2）有一定市場(chǎng)品牌影響力 （3）具有一定的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) （4）距離原成熟商圈近劣勢(shì)： （1） 地址仍受交通、倉(cāng)儲(chǔ)的制約（2） 規(guī)模小，后期發(fā)展困難（3） 難以吸引外地品牌商家（4） 難以形成壟斷性地位盛元機(jī)電城優(yōu)勢(shì)：位于老商圈，目前消費(fèi)成熟劣勢(shì)：市場(chǎng)容量比較小，房屋結(jié)構(gòu)老舊，交通受局限，形象比較差劍門(mén)五金機(jī)電管材市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：位于老商圈，目前消費(fèi)成熟劣勢(shì)：規(guī)模相對(duì)較小，建筑結(jié)構(gòu)差，商家結(jié)構(gòu)比較雜亂（表二）D、調(diào)查對(duì)象的綜合分析 成都調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 76% 的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：在川內(nèi)二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電城是可行的。優(yōu)勢(shì)：（1）位于平政汽車(chē)站，交通地理位置比較好（2）市場(chǎng)為現(xiàn)房（3）建筑結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施基本齊全，適合作市場(chǎng)（4）招商價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)（5）招商已啟動(dòng)劣勢(shì)：（1）招商對(duì)象不明確，有兼收并蓄之嫌（2）招商宣傳缺乏力度（3）招商團(tuán)隊(duì)能力缺乏對(duì)手名稱(chēng)及介紹市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析三匯機(jī)電城介紹：位于原三匯建材市場(chǎng)舊址，市政府已立項(xiàng)，從6月開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)拆遷需1個(gè)月時(shí)間，修建7個(gè)月，2006年2月基本完工，主體為5層，1層為機(jī)電商鋪，2層為辦公，4層為住宅。意向性入住的五金機(jī)電商家約10余家，其他商家至今沒(méi)有明確的態(tài)度。關(guān)于兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的細(xì)致情況，見(jiàn)下表——（表一）對(duì)手名稱(chēng)及介紹市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析名稱(chēng)：南田五金機(jī)電城介紹：投資商為綿陽(yáng)南田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該項(xiàng)目前期規(guī)劃為小商品批發(fā)市場(chǎng)，但招商效果不佳，近期轉(zhuǎn)項(xiàng)做機(jī)電、汽配等，目前仍處于招商狀態(tài)。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場(chǎng)之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專(zhuān)業(yè)運(yùn)作能力的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，加之公司高層意見(jiàn)不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。藍(lán)田公司現(xiàn)有項(xiàng)目在區(qū)位和硬件上均具有相當(dāng)不錯(cuò)的優(yōu)勢(shì)，只是由于運(yùn)作能力方面的原因，導(dǎo)致市場(chǎng)定位飄忽不定。C綿陽(yáng)城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綿陽(yáng)高新五金機(jī)電即將面臨的兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是三匯和南田兩家公司。目前機(jī)電商圈主要集中在北客站周?chē)?，有商?0多家。交通便利。三臺(tái)商家主要集中在新西門(mén)干道；該干道匯集了泵業(yè)，電器，電線電纜，軸承，電機(jī)及農(nóng)業(yè)機(jī)械。在調(diào)查時(shí)了解，該縣作五金機(jī)電及機(jī)械經(jīng)營(yíng)的商家共37家。 （4）三臺(tái)縣：三臺(tái)縣地處綿陽(yáng)南面，交通便捷，距離綿陽(yáng)市區(qū)66公里。目前機(jī)電商圈主要聚集在縣汽車(chē)站文豐樓附近，約31家商家。交通狀況良好，綿陽(yáng)對(duì)該地的輻射作用很強(qiáng)。商家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地較亂；商家們進(jìn)貨大部分都在成都。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機(jī)電及機(jī)械商家共14家。商家經(jīng)營(yíng)缺乏規(guī)范，進(jìn)貨渠道比較廣，成都、重慶、綿陽(yáng)、外省廠家。江油屬重工業(yè)城市，目前有長(zhǎng)鋼、川北礦業(yè)、雙馬水泥、903等一大批國(guó)家重點(diǎn)企業(yè)，其工業(yè)比重占據(jù)綿陽(yáng)市的重要地位?！?商家分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)產(chǎn)品類(lèi)型數(shù)量備注1電動(dòng)工具49沖氣鉆 切割機(jī) 刨木機(jī)2軸承配件163閥門(mén)164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開(kāi)關(guān)配件25開(kāi)關(guān) 配電箱9電機(jī)及農(nóng)機(jī)23工程電機(jī) 升降電機(jī) 農(nóng)業(yè)機(jī)械10五金配件26鋼絲嵌 標(biāo)準(zhǔn)件 11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機(jī) 氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈 三角帶 傳送帶17鋼絲繩7大 小 有色18儀器儀表8實(shí)驗(yàn)室器材 電氣表19消防器材6消防栓 滅火器20發(fā)電機(jī)4工程用 私用21工業(yè)風(fēng)機(jī)422工程機(jī)械設(shè)備31攪拌機(jī) 震動(dòng)綁 礦山機(jī)23園林機(jī)械2 總 計(jì)：450家B、綿陽(yáng)周邊市縣調(diào)查情況: （1）江油市：江油市位于綿陽(yáng)北面，距離42公里。至此，全面裂變和提升綿陽(yáng)五金機(jī)電行業(yè)的時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。照此推論，綿陽(yáng)機(jī)電商圈的裂變正即將開(kāi)始。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底的矛盾心態(tài)。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來(lái)的商家盡管面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，盡管居高不下的房租早以讓他們?cè)孤曒d道，但由于沒(méi)有新的更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間，他們也很難從這里走出去。取而代之的勢(shì)必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場(chǎng)。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費(fèi)者心目中還是具有一定的知曉度。其中，具有相當(dāng)實(shí)力和品牌知名度的商家不足10%，商鋪面積在50平米以下的商家占整個(gè)商家群體的70%以上。1現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在（多選）： （1）統(tǒng)計(jì)表格 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)租金122211