【正文】 各功能分區(qū)均有各自獨立的平面交通體系本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時滿足商業(yè)和住宅的停車位。，注重建筑體量的長寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達到空間上和視覺的一致性。并力求遵從**市規(guī)劃管理局最新制定的《**市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定（試行）》。第三章 規(guī)劃設計條件、原則及設計方案、設計原則、設計原則規(guī)劃設計從現(xiàn)代商業(yè)基本特征出發(fā)，力求城市、項目、人三者的和諧共贏。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊，不斷強化品牌專業(yè)交易市場的市場感召力。商業(yè)、辦公、居家、倉儲、停車位應有盡有，使用功能齊全。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無疑是**地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機電專業(yè)交易市場。本項目的品質(zhì)定位，綜合開發(fā)方和經(jīng)營管理方的開發(fā)思路和策略，擬定為**地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊最深的五金機電專業(yè)市場，對**周邊具有較強的輻射能力。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營銷策略，引領著傳播態(tài)勢；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務實的產(chǎn)品和務虛的品牌。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對開發(fā)商及相關機構(gòu)提出了總體要求；其次，對于項目營銷而言，品質(zhì)與形象定位確定了項目的營銷資源、傳播起點、推廣標的，正是基于正確的定位，才會有清晰的營銷主題、推廣思路、傳播方向。本項目所開發(fā)住宅，由于數(shù)量不大，加之套型布局合理，區(qū)位優(yōu)越，不存在太大的銷售難度，一直為開發(fā)及經(jīng)營方所看好。（2）、銷售：結(jié)合項目開發(fā)及經(jīng)營方先期達成的共識，以及此模式商鋪在本項目的運營中具有十分重要的作用，應對其銷售進行全面控制。此模式在本項目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ剑匚挥绕滹@赫，是招商的核心所在。我們認為，此模式的銷售難度不大。由于1拖2商鋪（單個獨立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進行投資。此模式商鋪雖然在本項目中占有相當大的比重，但應該不是招商的難點所在。1拖2家?guī)У晟啼?，是為滿足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。開發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產(chǎn)開發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開發(fā)；（2）、**商貿(mào)廣場一、二期對住宅的成功銷售，增強了投資者的信心；（3）、與本項目僅一墻之隔的一大型新建住宅項目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷售價格獲得良好回報，成為一個現(xiàn)實的榜樣。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對象。它應該只是一個概念，是為代理眾多品牌的實力商家量身定做的展示中心 ，是滿足“細化產(chǎn)品門類的齊全化”這一業(yè)態(tài)特色的具體體現(xiàn)。而本項目設定的目標商家，除去本地一部分有實力和品牌知名度的企業(yè)外，將有很大一部分（約70%）來自外地，因而以此模式為重要組成部分的本項目，在一定程度上能夠滿足他們的需求。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉儲和居家于一體，擁有相應獨立的商務空間，在成都被商家稱之為“獨立式黃金商鋪”。（5）、強化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營商家和投資者對項目環(huán)境和功能的挑剔心理。（3）、充分引進外地有口皆碑的優(yōu)勢企業(yè)入駐本項目，形成品牌企業(yè)陣營，凸顯狼群效應。B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設計上看可以領先五到十年的“生態(tài)型”五金機電物流中心，全面提升行業(yè)形象。開發(fā)條件分析機會點：l 隨著成德綿經(jīng)濟走廊及成渝經(jīng)濟圈的逐步推進，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項目所在地勢必形成以長虹、新希望物流中心與生資物流基地為開發(fā)熱點的黃金商圈；l 項目開發(fā)前期，該區(qū)域已有萬向市場的成功運作，在此基礎上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會搬遷到**商貿(mào)廣場——本項目所在地的街對面，這一重大的政治重心變化，勢必給高新區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機會，當然也為本項目的開發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎；l 目前的競爭對手所有項目在規(guī)模及運作思路上均有一定局限性，客觀上為本項目的運營留下了“后門”；l 鑒于本項目為行業(yè)升級換代的初步設想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內(nèi)的競爭對手進行低層次的區(qū)位及價格等方面的競爭，從而鎖定在運營方面的策略優(yōu)勢；l 商業(yè)地產(chǎn)的定位特征及專業(yè)運營策略，加上強大的廣告支撐，為本項目獲得更大的成功奠定了堅實的基礎。A項目地塊條件及開發(fā)條件分析 地塊條件分析 優(yōu) 勢：l 項目地塊與**市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與**市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個公交站臺，處于未來**市政治經(jīng)濟中心地帶，口岸位置上佳；l 地處**高新區(qū)綿興路西段，緊臨長虹廠，與萬向裝飾建材市場同一大道，相隔幾分鐘車程，具有一定的市場基礎。本項目作為商業(yè)地產(chǎn)在**高新區(qū)綿興路西段展開運作，算是要硬生生地在此造出一個全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。 ■ 市場配套服務重要的需求包括：停車場、物流、物管、政府政策支持、倉儲、稅務、裝卸、銀行、工商、餐飲 ■ 商鋪功能的要求是：批零貨物、商品展示 占主要功能。但要以市場的定位來綜合考慮。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價格。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。 ■ 市場的功能重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務物業(yè)管理 ■ 市場的配套功能重要程度依次為：停車場物流政府政策銀行倉儲裝卸物管稅務工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是非常重視的。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 超出30元每平米的租賃價格后，商家表示難以接受；在10—30元每平米的范圍內(nèi)是普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力?！? 租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。E、**及周邊地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 愿意選擇在**做五金機電交易的占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%,遙遙領先于其它二級城市。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)?！?已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選**的商家被調(diào)查商家的33%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。 ■ 市場配套服務重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務裝卸餐飲工商■ 選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調(diào)查商家的11%,這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達到62%以上。 ■ 商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達24%；二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。 ■ 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。 ■ 對購買作出判斷的商家，認定價格應該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。業(yè)界資深人士認為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平?！?要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當深刻的變化?！?具備建設五金機電專業(yè)市場的前三名城市分別為 **、樂山、自貢，其中選擇**的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠高出樂山和自貢。優(yōu)勢：（1）政府已立項，并開始建設 （2）有一定市場品牌影響力 （3）具有一定的市場運作經(jīng)驗 （4）距離原成熟商圈近劣勢： （1） 地址仍受交通、倉儲的制約（2） 規(guī)模小，后期發(fā)展困難（3） 難以吸引外地品牌商家（4） 難以形成壟斷性地位盛元機電城優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：市場容量比較小，房屋結(jié)構(gòu)老舊，交通受局限，形象比較差劍門五金機電管材市場優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：規(guī)模相對較小，建筑結(jié)構(gòu)差，商家結(jié)構(gòu)比較雜亂（表二）D、調(diào)查對象的綜合分析 成都調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 76% 的業(yè)內(nèi)人士認為：在川內(nèi)二級城市建設五金機電城是可行的。優(yōu)勢：（1）位于平政汽車站，交通地理位置比較好（2）市場為現(xiàn)房（3）建筑結(jié)構(gòu)合理，配套設施基本齊全，適合作市場（4）招商價格具有一定優(yōu)勢（5）招商已啟動劣勢：（1）招商對象不明確，有兼收并蓄之嫌（2）招商宣傳缺乏力度（3）招商團隊能力缺乏對手名稱及介紹市場優(yōu)劣勢分析三匯機電城介紹：位于原三匯建材市場舊址，市政府已立項，從6月開始拆遷，預計拆遷需1個月時間，修建7個月，2006年2月基本完工，主體為5層，1層為機電商鋪，2層為辦公，4層為住宅。意向性入住的五金機電商家約10余家，其他商家至今沒有明確的態(tài)度。關于兩個主要競爭對手的細致情況，見下表——（表一）對手名稱及介紹市場優(yōu)劣勢分析名稱：南田五金機電城介紹：投資商為**南田房地產(chǎn)開發(fā)公司，該項目前期規(guī)劃為小商品批發(fā)市場，但招商效果不佳，近期轉(zhuǎn)項做機電、汽配等，目前仍處于招商狀態(tài)。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運作能力的運作團隊，加之公司高層意見不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。藍田公司現(xiàn)有項目在區(qū)位和硬件上均具有相當不錯的優(yōu)勢，只是由于運作能力方面的原因，導致市場定位飄忽不定。C**城區(qū)競爭對手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，**高新五金機電即將面臨的兩個主要競爭對手是三匯和南田兩家公司。目前機電商圈主要集中在北客站周圍，有商家10多家。交通便利。三臺商家主要集中在新西門干道；該干道匯集了泵業(yè)，電器，電線電纜，軸承，電機及農(nóng)業(yè)機械。在調(diào)查時了解，該縣作五金機電及機械經(jīng)營的商家共37家。 （4）三臺縣：三臺縣地處**南面，交通便捷，距離**市區(qū)66公里。目前機電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。交通狀況良好，**對該地的輻射作用很強。商家經(jīng)營場地較亂；商家們進貨大部分都在成都。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機電及機械商家共14家。商家經(jīng)營缺乏規(guī)范，進貨渠道比較廣，成都、重慶、**、外省廠家。江油屬重工業(yè)城市，目前有長鋼、川北礦業(yè)、雙馬水泥、903等一大批國家重點企業(yè)，其工業(yè)比重占據(jù)**市的重要地位?！?商家分類統(tǒng)計表序號產(chǎn)品類型數(shù)量備注1電動工具49沖氣鉆 切割機 刨木機2軸承配件163閥門164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開關配件25開關 配電箱9電機及農(nóng)機23工程電機 升降電機 農(nóng)業(yè)機械10五金配件26鋼絲嵌 標準件 11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機 氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈 三角帶 傳送帶17鋼絲繩7大 小 有色18儀器儀表8實驗室器材 電氣表19消防器材6消防栓 滅火器20發(fā)電機4工程用 私用21工業(yè)風機422工程機械設備31攪拌機 震動綁 礦山機23園林機械2 總 計：450家B、**周邊市縣調(diào)查情況: （1）江油市：江油市位于**北面，距離42公里。至此，全面裂變和提升**五金機電行業(yè)的時機已經(jīng)出現(xiàn)。照此推論，**機電商圈的裂變正即將開始。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底的矛盾心態(tài)。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來的商家盡管面臨嚴峻的競爭形勢，盡管居高不下的房租早以讓他們怨聲載道，但由于沒有新的更好的發(fā)展機會和空間，他們也很難從這里走出去。取而代之的勢必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費者心目中還是具有一定的知曉度。其中，具有相當實力和品牌知名度的商家不足10%，商鋪面積在50平米以下的商家占整個商家群體的70%以上。1現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境的優(yōu)勢表現(xiàn)在（多選）： （1）統(tǒng)計表格 選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租金122211211