【正文】 5月3日，李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始漏水，而且墻壁也出現(xiàn)滲水，意識(shí)到六樓鄰居家可能漏水了，他想管理該樓的物業(yè)管理公司反映情況，但該物業(yè)管理公司卻稱：六樓住戶不在家，不能入室檢修，眼看情況越來越嚴(yán)重，非常著急，在萬辦無奈的情況下，李小姐只能求助派出所，在派出所民警的監(jiān)督下，29 / 29。（4）緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”造成混亂。因此，從源頭管理也是非常重要的2 作為物業(yè)管理公司的管理人員，你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么答：緊急事件的處理要求如下：（1）盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延，把因事件造成的損失減少到最低限度，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常。作為微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn)，要想避免這類風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)購(gòu)買雇主責(zé)任保險(xiǎn)，將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于保險(xiǎn)公司（2）物業(yè)管理公司還應(yīng)加強(qiáng)安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。住院期間，醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收入損失，造成公司損失共計(jì)人民幣3萬余元，請(qǐng)問根據(jù)此情況，你認(rèn)為物業(yè)管理公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險(xiǎn)？答：（1）在日常管理和服務(wù)過程中，物業(yè)管理公司必然要聘請(qǐng)一定數(shù)量的員工，而這些員工在工作過程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。根據(jù)我國(guó)民法規(guī)定，趙氏夫婦主張侵權(quán)損害賠償，應(yīng)舉出其所受損失的證據(jù)，而精神損害的責(zé)任方式一般為停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，只有對(duì)于造成嚴(yán)重后果的（需趙先生夫婦對(duì)嚴(yán)重后果舉證）才賠償精神損失撫慰金。故對(duì)于小郝擅自進(jìn)入他人住宅的責(zé)任，應(yīng)主要由保安員小郝承擔(dān)，物業(yè)管理公司只應(yīng)對(duì)于保安員管理、培訓(xùn)不到位承擔(dān)部分責(zé)任。根據(jù)我國(guó)民法關(guān)于侵權(quán)責(zé)任等規(guī)定，趙先生夫婦的主張得以實(shí)現(xiàn)至少具備兩個(gè)前提：一是物業(yè)管理公司存在過錯(cuò)，二是具有損害后果。小郝的腳步聲吵醒了趙氏夫婦，趙氏夫婦慌忙起身下床，臥室的門被小郝打開了，身著睡衣、驚慌失措的趙氏夫婦面前站著目瞪口呆的保安員小郝。一天，深夜的風(fēng)吹開了趙先生和趙太太睡覺前未鎖好的戶門，此情況恰好被巡邏路過的保安員小郝發(fā)現(xiàn)了。請(qǐng)問在本案所述情形下，物業(yè)管理公司接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后是否可以破門而入？在什么情況下，物業(yè)管理公司在接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后可以破門而入？請(qǐng)你評(píng)判在這件事的處理上，該物業(yè)管理公司做法是否妥當(dāng)，還有什么不足？答：（1）在本案例所述的情形下，物業(yè)管理公司不可以直接破門而入，物業(yè)管理公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)有管理和維護(hù)的職責(zé)，對(duì)報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失，物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任，本案中因報(bào)警器誤報(bào)，物業(yè)管理公司沒有調(diào)查清楚報(bào)警原因，就擅自破門而入，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)（2） 若接到住戶家報(bào)警，有明顯的跡象表明住戶家中存在危險(xiǎn)，因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進(jìn)入，屬于法律規(guī)定的緊急避險(xiǎn)情形的，為避免業(yè)主家遭受損失或損失擴(kuò)大，保安可以破門而入（3）值得肯定的是，物業(yè)管理公司對(duì)報(bào)警反映迅速，在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后，主動(dòng)賠禮道歉，態(tài)度積極，避免了與業(yè)主間的矛盾激化。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。同時(shí)，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出2 一天，物業(yè)管理公司的執(zhí)勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門口，執(zhí)勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但敲門卻沒有回答。一天，王先生深夜回家，子啊電梯里被歹徒用磚頭砸傷，王先生向物業(yè)管理公司提出索賠要求，王先生認(rèn)為：物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)。請(qǐng)問物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)老楊數(shù)是否有管理義務(wù)？對(duì)于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任答：（1）物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理義務(wù)，居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理義務(wù)。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。提示：可以采取多種方法治理，例如制作廣告疏導(dǎo)，把亂貼小廣告的人請(qǐng)來說服教育，對(duì)屢教不改者列“黑名單”答：疏導(dǎo)管理：在每幢大廈入口處處置一個(gè)廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變賭為疏（先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了），進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其有序管理。實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處在查處了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是 經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所謂，二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶親友乘隙所為，三是承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為。物業(yè)綠化管理的基本要求是：（1）保持植物正常生長(zhǎng)，（2）加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作，（3）及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造，減少認(rèn)為踐踏對(duì)綠化的危害，（4）創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳2 亂派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)管理公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大，此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)管理公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動(dòng)避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上浴業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)管理公司與業(yè)主最好在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障，避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定第八章1 你是某物業(yè)管理公司的環(huán)境管理人員，負(fù)責(zé)環(huán)境綠化衛(wèi)生和綠化管理工作。②業(yè)主無法及時(shí)趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任的可能性，若在本案中物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)管理公司存在過錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任（2）物業(yè)管理公司無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下的業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，（屬于緊急避險(xiǎn)）可以先進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由受益人承擔(dān)（此案例的受益人是樓下業(yè)主）。該業(yè)主認(rèn)為，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。（2）進(jìn)度的控制：物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便，對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度要進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任（2）華某未經(jīng)物業(yè)管理公司同意，擅自將其承租房屋陽臺(tái)排水管道口封死，使陽臺(tái)的積水無法從排水管道及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損失。沿602室周圍墻角滲入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，故本案例中，對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧某拆除私裝物，若其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告第七章1 甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。顧某擅自在自己