【正文】 與一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，拆遷改造項(xiàng)目的一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是**鎮(zhèn)原有建筑的拆遷補(bǔ)償和居民的安置問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題能否得到妥善解決不僅影響項(xiàng)目的實(shí)施，而且會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和居民對(duì)政府的態(tài)度。 各類(lèi)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 該項(xiàng)目是諸暨市拆遷改造重點(diǎn)項(xiàng)目，市委市政府已專(zhuān)門(mén)開(kāi)會(huì)對(duì)此進(jìn)行研究，各級(jí)組織均對(duì)項(xiàng)目持歡迎的態(tài)度，表示會(huì)大力支持，全方位配合項(xiàng)目的實(shí)施。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項(xiàng)目的受影響者，通過(guò)與項(xiàng)目公司簽訂拆遷安置合同來(lái)參與項(xiàng)目，大部分可能持支持態(tài)度。設(shè)計(jì)單位通過(guò)參與新農(nóng)村建設(shè)地區(qū)的設(shè)計(jì)來(lái)參與項(xiàng)目，工程承包商通過(guò)投標(biāo)獲得拆遷地區(qū)的建設(shè)工程合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、工程承包商、建材制造、銷(xiāo)售企業(yè)都是項(xiàng)目的受益人，對(duì)項(xiàng)目持支持態(tài)度。同時(shí)，項(xiàng)目建成后對(duì)改善教育和醫(yī)療條件起到一定的促進(jìn)作用。項(xiàng)目對(duì)其主要影響包括：部分農(nóng)民工在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中獲得工作職位，取得一定的收益。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項(xiàng)目的受影響者，大部分受益，部分可能受到不利影響。當(dāng)?shù)卣琼?xiàng)目的發(fā)起人，項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的承辦人。但是，在項(xiàng)目建設(shè)期間和建成以后可能提供數(shù)百個(gè)就業(yè)崗位。但是，也有一部分居民被迫遷移至遠(yuǎn)離項(xiàng)目所在地。項(xiàng)目對(duì)所在地居民生活水平和生活質(zhì)量的影響影響較大。項(xiàng)目對(duì)所在地居民收入影響不大。利益群體是指與項(xiàng)目有直接或間接的利害關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目的成功與否有直接或間接影響的所有有關(guān)各方，如項(xiàng)目的收益人、受害人與項(xiàng)目有關(guān)的政府組織和非政府組織等。建議與政府簽定拆遷方面的協(xié)議，也可與拆遷公司合作運(yùn)作該項(xiàng)目，與之形成利益共同體。（3）不利因素：，直接涉及拆遷問(wèn)題，同時(shí)全部拆遷的原有建筑物將在一段時(shí)間內(nèi)徹底破壞現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序。（2）項(xiàng)目歷史形成的現(xiàn)狀，產(chǎn)品定位明確，銷(xiāo)售市場(chǎng)成熟。本項(xiàng)目建設(shè)期2年，通過(guò)研究可得本項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，有能力在建設(shè)期內(nèi)回收成本并按期償還借款。 ∴所需支付的利息為+3000*%+3000*（1）+4000*（1）==162++=1178萬(wàn)元。項(xiàng)目一次性貸款，從建設(shè)期第1年開(kāi)始分3年每年分別還款3000萬(wàn)元、3000萬(wàn)元、4000萬(wàn)元。借款年限擬定為3年。因此項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益大于目前計(jì)算的經(jīng)濟(jì)效益。 扣除項(xiàng)目總投資為￥￥萬(wàn)元，可得項(xiàng)目估算經(jīng)濟(jì)效益約為￥￥萬(wàn)元。本項(xiàng)目可供出讓的土地面積為xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學(xué)預(yù)留用地，扣除xx畝**安置用地，可得**可供出讓的土地面積為xx畝）。隨著諸暨經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)所占的比例將進(jìn)一步提高，這無(wú)疑將促進(jìn)**鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的市場(chǎng)需求。 居民人均收入是反映城市居民消費(fèi)能力的主要指標(biāo)。從定性的角度，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求與城市人口之間應(yīng)呈正比關(guān)系。 商業(yè)服務(wù)業(yè)用房是經(jīng)營(yíng)性用房，其用途包括批發(fā)、零售、餐飲、金融、郵電以及其它第三產(chǎn)業(yè)中的行業(yè)，因此商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。下面就每個(gè)因素進(jìn)行定性的分析。商業(yè)服務(wù)業(yè)用房市場(chǎng)需求因素分析。 商業(yè)服務(wù)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額雖然比起住宅市場(chǎng)將近3/4的數(shù)值要少，但商業(yè)服務(wù)業(yè)用房用地多為商業(yè)中心地段，土地區(qū)位重要，地價(jià)也相對(duì)較高。在一定程度之后，住宅市場(chǎng)需求將從注重?cái)?shù)量轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量，這為**鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)提供了很大的發(fā)展空間。 綜上所述，**鎮(zhèn)當(dāng)前的住宅市場(chǎng)還是比較健康的，需求前景也相當(dāng)廣闊。 按照GDP標(biāo)準(zhǔn)衡量，**鎮(zhèn)已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)發(fā)展的快速增長(zhǎng)期。因而，在預(yù)測(cè)中國(guó)的住宅需求時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)不可避免的會(huì)有所差異。顯然，這些預(yù)測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)都是歷史的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。一種是以人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值來(lái)衡量，例如不少學(xué)者認(rèn)為，人均GDP達(dá)到3000美元以后就有可能出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)折。隨后由于住宅供應(yīng)和需求相對(duì)飽和，就會(huì)轉(zhuǎn)入相對(duì)穩(wěn)定期。**鎮(zhèn)土地拍賣(mài)價(jià)格分析第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的目的是為了“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化土地資源配置，大力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)工作”，不以盈利為目的，因此在關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)更加突出社會(huì)效益。綜上所述，可得項(xiàng)目估算總投資為￥￥萬(wàn)元，具體投資估算情況見(jiàn)下表：**鎮(zhèn)**村新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱單價(jià)或費(fèi)率數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)合價(jià)（萬(wàn)元）備注一工程費(fèi)用1+2+3=80201安置房建設(shè)費(fèi)用1400元/㎡xx㎡58802安置區(qū)室外費(fèi)用200元/㎡xx㎡8403工業(yè)廠房建設(shè)費(fèi)用1300元/㎡xx㎡1300二工程建設(shè)其他費(fèi)用50851初征費(fèi)5232建設(shè)用地費(fèi)9003拆遷補(bǔ)償費(fèi)用29594建設(shè)管理費(fèi)2005可行性研究費(fèi)106勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2007環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)88白蟻防治費(fèi)㎡52000㎡109新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金10元/㎡52000㎡5210散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金㎡52000㎡811防雷評(píng)估及檢測(cè)費(fèi)㎡52000㎡712人防易地建設(shè)費(fèi)㎡52000㎡208三工程預(yù)備費(fèi)5%（一）+（二）=13105萬(wàn)元655四建設(shè)期貸款利息1178五總投資（一）+（二）+（三）+（四）￥￥ 項(xiàng)目估算總投資￥￥萬(wàn)元。利息由還款期最后一年一次性支付。一—三年（含）%。（4）銀行貸款利息 項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款1億元?！嗫傻眉w土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)=①+②+③+④+⑤+⑥=+980+840+++93=2959萬(wàn)元。**村共有非主要道路、里弄及其他房屋改變用途的經(jīng)營(yíng)用房面積2500㎡，建筑占地面積1800㎡。拆除區(qū)域內(nèi)非主要道路、里弄及其他房屋改變用途為以銷(xiāo)售食品、日常生活用品為主的經(jīng)營(yíng)性小店、超市，或其他棋牌、旅館等娛樂(lè)服務(wù)行業(yè)的，根據(jù)被拆除人的產(chǎn)權(quán)憑證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進(jìn)行補(bǔ)償安置后，按其底層經(jīng)營(yíng)面積一次性補(bǔ)助 300 元/㎡。計(jì)算公式：商業(yè)用房補(bǔ)助＝（商業(yè)用房評(píng)估價(jià)－房屋比準(zhǔn)價(jià)）實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積?！喟峒屹M(fèi)=1000元/戶xx戶/10000+10元/㎡（xx40*160）/10000=。∴。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)倪^(guò)渡費(fèi)=xx10%10/1000016=。④過(guò)渡費(fèi)被征收房屋所有權(quán)人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，過(guò)渡費(fèi)一次性發(fā)放16個(gè)月；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過(guò)渡用房自行解決，從搬遷之月起，發(fā)給24個(gè)月過(guò)渡費(fèi)和安置后4個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)助，過(guò)渡費(fèi)按被征收房屋合法占地面積每月 10 元/㎡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)，合法占地面積不足20㎡的按20㎡計(jì)發(fā)。按80%房屋在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷并簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議計(jì)算。③搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)住宅房屋的被征收人在規(guī)定時(shí)間簽訂拆遷協(xié)議的，按被征收房屋的合法占地面積獎(jiǎng)勵(lì) 400 元/㎡；在規(guī)定時(shí)間里搬遷完畢并經(jīng)驗(yàn)收合格交付房屋鑰匙的，按合法占地面積獎(jiǎng)勵(lì) 200 元/㎡。②集體土地使用補(bǔ)貼費(fèi)集體土地住宅房屋拆遷，選擇公寓房安置或貨幣補(bǔ)償?shù)?，按其被拆房屋合法占地面積給予700元/㎡的集體土地使用權(quán)補(bǔ)貼。被拆房屋平均重置成新價(jià)按700元/㎡計(jì)算，宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)2100元/㎡計(jì)算。①土地及房屋補(bǔ)償價(jià)被征收房屋的貨幣補(bǔ)償按土地補(bǔ)償價(jià)、房屋補(bǔ)償價(jià)分別計(jì)算，即：被征收房屋的合法建筑面積按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的房屋重置成新價(jià)補(bǔ)償計(jì)算，征收房屋的合法占地面積參照**鎮(zhèn)土地評(píng)估價(jià)確定，并再增加房屋、土地補(bǔ)償款總和的20%獎(jiǎng)勵(lì)。具體估算如下：征收集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，由被拆遷人的所有全人可任意選擇一種?！嘟ㄔO(shè)用地費(fèi)共計(jì)15（50+10）=900萬(wàn)元。建設(shè)用地包括xx畝安置公寓建設(shè)用地，xx畝工業(yè)廠房建設(shè)用地。a. 初征費(fèi)初征費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： 水田（包括山塘、養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利設(shè)施用地等）、旱地（包括果園、茶園、桑園、食用竹園等）和建設(shè)用地（包括農(nóng)村宅基地、村莊道路、曬場(chǎng)、鄉(xiāng)村企業(yè)用地等）。綜上所述，工程費(fèi)用估算見(jiàn)下表： 工程費(fèi)用估算表序 號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬(wàn)元）一安置房建設(shè)費(fèi)用5880二安置區(qū)室外工程費(fèi)用840三工業(yè)廠房建設(shè)費(fèi)用1300合 計(jì)搬家費(fèi)8020（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用包括初征費(fèi)、建設(shè)用地費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、可行性研究費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)等。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，共建造工業(yè)廠房10000平方米。結(jié)合建設(shè)規(guī)模、檔次、要求及一些不可預(yù)見(jiàn)的因素，暫以安置房建設(shè)綜合暫定價(jià)1400元/㎡計(jì)算，安置房建設(shè)投資估算為5880萬(wàn)元。本項(xiàng)目投資估算包括（1）工程費(fèi)用（安置房建設(shè)費(fèi)用，安置區(qū)室外工程費(fèi)用，工業(yè)廠房建設(shè)費(fèi)用）；（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用（初征費(fèi)、建設(shè)用地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建設(shè)管理費(fèi)、可行性研究費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)等）；（3）基本預(yù)備費(fèi)；（4）銀行貸款利息。（5）國(guó)家、浙江省相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）浙江省工程估算指標(biāo)。項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式、方式一覽表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他√√√第十一章 投資估算與資金籌措（1）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。、組織形式、方式按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》的有關(guān)規(guī)定，制定本項(xiàng)目所有環(huán)節(jié)的招標(biāo)范圍、組織形式以及方式如下。（4） 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)：組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，進(jìn)行評(píng)標(biāo)活動(dòng)，確定中標(biāo)人、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。編制工程量清單、編制預(yù)算控制價(jià)、發(fā)布招標(biāo)文件（包括規(guī)范要求、擬采用的合同條件）、現(xiàn)場(chǎng)勘察、答疑、接受投標(biāo)等。本項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)程序擬采用下列流程進(jìn)行：（1） 策劃招標(biāo)方案要求代理公司接到代理任務(wù)后，針對(duì)工程項(xiàng)目的性質(zhì)和類(lèi)型，結(jié)合市場(chǎng)情況，為招標(biāo)人制定招標(biāo)管理方案，包括工程項(xiàng)目的招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、總分包范圍的劃分等內(nèi)容，并報(bào)招標(biāo)人審查同意后實(shí)施。為了保證本項(xiàng)目的市場(chǎng)平等競(jìng)爭(zhēng)秩序，制定本項(xiàng)目投標(biāo)方案的依據(jù)將嚴(yán)格按照2000年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。（5） 獨(dú)立原則：不管招標(biāo)人還是投標(biāo)人都是獨(dú)立的法人單位，在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。（4） 誠(chéng)實(shí)信用的原則：誠(chéng)信原則是民事活動(dòng)的基本原則之一。（2） 公平原則：保證本項(xiàng)目的所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，享有同等的權(quán)利并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。（1）公開(kāi)原則：要求本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)具有高的透明度，實(shí)行招標(biāo)程序公開(kāi)。通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范的招投標(biāo)工作，不僅能夠節(jié)省項(xiàng)目的投資，更重要的是可以選擇懂技術(shù)、會(huì)管理、善經(jīng)營(yíng)的、高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)勘察設(shè)計(jì)隊(duì)伍、職業(yè)施工隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍，對(duì)項(xiàng)目保質(zhì)、保量、按期完工提供強(qiáng)有力的保障。項(xiàng)目的詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)下頁(yè)：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表。項(xiàng)目建設(shè)期2年。（5） 貸款的償還管理：主要是貸款本息的催收，貸款期限的延長(zhǎng)的評(píng)估和結(jié)清貸款的評(píng)價(jià)和總結(jié)。（3） 貸款發(fā)放后，定期或不定期對(duì)貸款運(yùn)行情況進(jìn)行檢查分析。貸款銀行對(duì)項(xiàng)目的管理主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1） 對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，主要以貸款銀行為出發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目。（3） 選擇好專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)。政府對(duì)項(xiàng)目的管理主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1） 對(duì)拆遷改造范圍內(nèi)規(guī)劃的調(diào)整與控制（2） 對(duì)土地資源使用的管理（3） 對(duì)環(huán)境保護(hù)的管理（4） 關(guān)于安全生產(chǎn)方面的管理項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的管理主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1） 制定投資計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目舉行決策或報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。（4）建設(shè)管理處負(fù)責(zé)拆遷改造范圍內(nèi)的建設(shè)、配套與管理工作，參與項(xiàng)目前期規(guī)劃，制定有關(guān)管理制度；負(fù)責(zé)政府投入下面的預(yù)決算編制、審核及立項(xiàng)、報(bào)建、工程招投標(biāo)、施工管理、進(jìn)度管理等工作；負(fù)責(zé)社會(huì)投資建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)管理；參與工程建設(shè)項(xiàng)目的方案評(píng)審，組織施工圖會(huì)審，負(fù)責(zé)鐵路資產(chǎn)的交接和日常管理工作；負(fù)責(zé)做好有關(guān)建設(shè)工程檔案資料的收集、整理和歸檔工作、負(fù)責(zé)抓好工程建設(shè)中的安全生產(chǎn)管理工作。（2）投資發(fā)展處研究拆遷改造發(fā)展方向，負(fù)責(zé)拆遷改造投資計(jì)劃的編制、申報(bào)工作；加強(qiáng)投資管理，制定項(xiàng)目投資管理制度，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值；負(fù)責(zé)項(xiàng)目推介、信息發(fā)布等招商引資工作，參與建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)，負(fù)責(zé)自有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理工作。（9）承辦市委、市政府交辦的其他工作。（7）負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施負(fù)責(zé)拆遷改造項(xiàng)目的征地、拆遷、安置和建設(shè)工作。（5）負(fù)責(zé)拆遷改造項(xiàng)目推介、信息發(fā)布等招商引資工作。（3）負(fù)責(zé)拆遷改造相關(guān)政策的調(diào)研、制訂工作。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置見(jiàn)下圖：五洩鎮(zhèn)人民政府五洩鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)處拆遷安置處建設(shè)管理處投資發(fā)展處綜合辦公室項(xiàng)目公司在諸暨市政府明確的拆