某拆遷移民項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-04 01:58本頁面
【正文】 因此，在項(xiàng)目運(yùn)行中，不僅要注意成本控制，還要注意銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)其他影響因素分析：（1）政府優(yōu)惠對(duì)利潤率變動(dòng)影響：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本方案政府優(yōu)惠（減免：單位：萬元）安置房行政性收費(fèi)銷售房行政性收費(fèi)所有行政性收費(fèi)可銷售部分營業(yè)稅行政性收費(fèi)及營業(yè)費(fèi)210672882利潤投資利潤率%%23%%%32%（2）容積率變動(dòng)對(duì)利潤率變動(dòng)影響：在銷售價(jià)格不變的情況下，容積率每提高一個(gè)點(diǎn)，可銷售面積增加平米，在考慮成本相應(yīng)變動(dòng)的情況下，利潤增加應(yīng)不底于700萬元。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，這樣才能保證本項(xiàng)目投資利潤率得以實(shí)現(xiàn)。因此，為了確保項(xiàng)目取得預(yù)期的利益，建議引入專業(yè)的營銷策劃公司介入，加強(qiáng)縣場營銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。敏感性分析本項(xiàng)目的敏感性分析僅針對(duì)投資利潤率，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%,10%,15%和總投資上下波動(dòng)5%,10%,15%,對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——投資利潤率的影響。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向運(yùn)動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤為零，即項(xiàng)目盈虧平衡的臨界點(diǎn)（見下表）：（1）盈虧平衡表：因 素建筑工程投資（萬元）商品房銷售價(jià)格（元/m2）商品房銷售率因素參考值（即現(xiàn)在估算值）100%盈方平衡點(diǎn)變化%%%盈方平衡點(diǎn)值22980%稅前利潤000稅前利潤變化幅度100%100%100%（2）盈虧平衡點(diǎn)分析：據(jù)上表，%時(shí)，達(dá)到盈方平衡。（四）競爭威脅：由于目前渦陽縣私人拿地的很多，居民對(duì)小區(qū)的認(rèn)知度有待引導(dǎo)；二、風(fēng)險(xiǎn)分析：盈虧平衡分析：影響本項(xiàng)目稅前利潤的幾個(gè)主要因素分別是建設(shè)工程投資、政府的優(yōu)惠政策、小區(qū)規(guī)劃容積率、商品房銷售價(jià)格及銷售率等?？h政配套：由于該項(xiàng)目目前所處位置目前各項(xiàng)縣政基礎(chǔ)設(shè)施均已到位競爭機(jī)會(huì)：（二）競爭劣勢(shì)：距離目前縣城中心區(qū)位置有點(diǎn)遠(yuǎn)（三）競爭機(jī)會(huì)：渦陽縣“西向及南向”發(fā)展趨勢(shì)：渦陽縣由于近幾年的大開發(fā)建設(shè)，城區(qū)基本開發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目可行。三、 環(huán)境效益評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目方案規(guī)劃考慮了居住生活環(huán)境的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為渦陽人民提供多樣化、品質(zhì)化的住宅及購物環(huán)境，創(chuàng)造了良好的休閑購物，居住環(huán)境。2＝400萬元（二） 圖紙審查費(fèi)：1600001元/m2＝16萬元（三） 消防審查費(fèi)：1600002元/m2＝32萬元（四） 白蟻防治費(fèi)：160000＝40萬元（五） 墻改費(fèi)：1600008元/m2＝128萬元（六） 散裝水泥費(fèi)：160000＝24萬元（七） 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1600002元/m2＝32萬元三、土建投入：（一） 建筑工程；160000500元/m2=8000萬元 （二） 道路、花草、小區(qū)配套暫估：160000200元/m2=3200萬元（三） 土地費(fèi)用：16000050=800萬元（四） 不可預(yù)見：（一）+（二）+（三）=8000+3200+800＝5%＝600萬元四、安居工程總支出：一+二+三=426+672+12600=13698萬元五、安居工程銷售收入：第一期5萬平方米，售價(jià)：1080元/m2 51080=5400萬元第二期5萬平方米，售價(jià)：1180元/m2 51180=5900萬元第三期6萬平方米，售價(jià)：1280元/m2 61280=7680萬元總銷售收入：18980萬元六、效益：1
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