【正文】 這樣即可以體現(xiàn)小區(qū)的童話主。B：“風(fēng)車”——安徒生1865年發(fā)表的作品。（4）小區(qū)的雕塑小品處處體現(xiàn)安徒生童話中的內(nèi)容與人物：A：“賣火柴的小女孩”——安徒生早期的作品，也是其最廣為流傳的作品之一。（3）小區(qū)內(nèi)配置圖書館，并用安徒生的某篇童話故事的名字命名：“筆與墨水壺”。具體建議如下：（1）小區(qū)的幾個(gè)組團(tuán)分別以童話故事中的出現(xiàn)的地名或其他名稱命名。物業(yè)建議；由于小區(qū)的整體風(fēng)格重點(diǎn)借鑒了丹麥奧登塞市的特點(diǎn)，且?jiàn)W登塞市為著名童話大師安徒生的家鄉(xiāng)。不僅給孩子們帶來(lái)童話般的欣喜，而且項(xiàng)目中時(shí)時(shí)體現(xiàn)的輕松、快樂(lè)的氛圍也是繁忙的現(xiàn)代都市人所期望的。從這一點(diǎn)來(lái)看，安徒生堪稱是一位偉大的「人類靈魂工程師」。因此他的童話，表面上是「為孩子們講的故事」，實(shí)際上卻適合任何年齡層。他花費(fèi)40載光陰，為孩子撰寫了164則童話，文體包括故事、散文、散文詩(shī)及兒童小說(shuō)。他過(guò)去的歷程──艱苦的生活、學(xué)習(xí)、寫作和旅行，在他看來(lái)完全是一種有意義的準(zhǔn)備和練習(xí)，即為童話的創(chuàng)作墊下基礎(chǔ)。他要寫童話，要做一個(gè)童話作家。為使這些孩子凄慘的生活有一點(diǎn)溫暖，同時(shí)通過(guò)這些東西來(lái)教育他們，使他們熱愛(ài)生活、熱愛(ài)美和真理，他就要為他們寫些美麗的作品，富有現(xiàn)實(shí)意義的作品。他們是多么寂寞，不但沒(méi)有上學(xué)機(jī)會(huì)，沒(méi)有玩具，甚至還沒(méi)有朋友。安徒生是從寫成年人的文學(xué)作品開(kāi)始的，不過(guò)他對(duì)丹麥文學(xué)──也對(duì)世界文學(xué)──的最大貢獻(xiàn)，卻是童話。幸好有文藝界人士同情他的遭遇，提供學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，安徒生此間閱讀大量名家如哥德、拜倫的作品，也學(xué)著創(chuàng)作詩(shī)篇與劇本。　　自幼家貧，11歲父逝，生活更為困頓。 丹麥的其他城市和港口還有：位于日德蘭半島東岸的奧爾胡斯（AARHUS），人口有27萬(wàn)，是丹麥的第二大港口及交通、工業(yè)、文化中心；菲英島北岸的歐登塞（ODENSE），人口18萬(wàn)，著名的安徒生故居就座落在這里；日德蘭半島北岸的奧爾堡（AALBORG），人口16萬(wàn)；以及埃斯比約（ESBJERG）、赫爾辛堡（HELSINGBORG）等。港內(nèi)辟有自由貿(mào)易區(qū)和保稅倉(cāng)庫(kù)。全國(guó)重要的造船、機(jī)械、電子等工業(yè)大都集中在這里。連接哥本哈根和馬爾默的厄松海峽跨海大橋已于2000年建成通車。丹麥?zhǔn)锥几绫竟挥谖魈m島東岸，其名稱丹麥語(yǔ)的意思是“商港”。丹麥年降水量613毫米，農(nóng)作物一般靠自然雨水。 丹麥屬海洋性溫帶闊葉林氣候，天氣變化無(wú)常。全國(guó)分14個(gè)縣，275個(gè)市以及格陵蘭和法羅群島兩個(gè)自治區(qū)。丹麥臨北海，東靠波羅地海、南部與德國(guó)接壤，北與挪威、瑞典隔海相望，由日德蘭半島的大部分和半島東面的西蘭、菲英、波恩荷爾姆等406個(gè)島組成。丹麥介紹：丹麥王國(guó)（The Kingdom of Denmark）是一個(gè)地處北歐、美麗富饒的國(guó)家。從項(xiàng)目的目標(biāo)客戶來(lái)說(shuō)，相當(dāng)部分都應(yīng)當(dāng)是在通過(guò)自己的努力和不懈的追求，在事業(yè)上取得相當(dāng)成功，而項(xiàng)目的主線也正好切合了這部分客戶的心理心中夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的地方；另外，針對(duì)部分目標(biāo)客戶是相對(duì)年輕，事業(yè)尚未完全成功的情況，項(xiàng)目主線又可以理解為在這里，實(shí)現(xiàn)你心中的夢(mèng)想。1）丹麥小鎮(zhèn)—“夢(mèng)幻之城”、“童話之城”、“夢(mèng)想之城”丹麥?zhǔn)侵耐捵骷野餐缴墓枢l(xiāng)，安徒生所做的童話故事如賣火柴的小女孩、海的女兒、丑小鴨等作品膾炙人口，在中國(guó)和全世界都擁有大量的讀者。市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，中產(chǎn)階級(jí)、白領(lǐng)人士已經(jīng)成為市場(chǎng)消費(fèi)的主力，他們普遍受過(guò)良好的教育，收入穩(wěn)定、事業(yè)正處在上升階段，但工作繁忙、壓力較大；他們對(duì)居所的獨(dú)立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，自由自在地?fù)]灑生活；他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽(yáng)光，有追求自然、返璞歸真的強(qiáng)烈愿望；他們要求自己的居所尊貴而有生活品位，是能充分展現(xiàn)自己個(gè)性化空間和價(jià)值取向；而新型的這種TOWNHOUSE情景花園洋房正是滿足了以上消費(fèi)者的需要。 在室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)方面，一般建議采用小躍式，將室內(nèi)的動(dòng)靜空間進(jìn)行分隔，一般120左右的單位建議為三房戶型，一樓單位設(shè)有單獨(dú)的入口和私家庭院，從南向的入口出入，二三樓單位公用一個(gè)樓梯，該樓梯設(shè)計(jì)上可以朝南，也可以放在北邊，三四五樓一套中五樓單位基本為平臺(tái)花園，主人房設(shè)在四樓，整套單位約170平方米，共計(jì)為四房左右。從該種物業(yè)的建筑特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它往往采用退臺(tái)式的多層建筑設(shè)計(jì)，在同一層面上有三戶，一般為一層、二層各一戶，三四五層為一戶，一二層單位在120平方米左右，三四五層單位面積在160平方米左右。7. TOWNHOUSE情景花園洋房簡(jiǎn)單介紹：TOWNHOUSE情景花園洋房并不是真正意義上的TOWNHOUSE，與傳統(tǒng)歐美TOWNHOUSE相比，TOWNHOUSE情景花園洋房更具有中國(guó)特色，可以說(shuō)是采TOWNHOUSE之長(zhǎng)，棄TOWNHOUSE之短?？傮w的建筑類型以普通洋房和TOWNHOUSE情景花園洋房為主，總計(jì)別墅的數(shù)量不應(yīng)超過(guò)總量的10%。第二組團(tuán)建議為AB（部分）地塊，總建筑面積約為9萬(wàn)平方米，主要以住宅物業(yè)為主，A2地塊相對(duì)的容積率較高，將以普通洋房為主，TOWNHOUSE情景花園洋房為輔，別墅方面還是引進(jìn)空中別墅；而B(niǎo)地塊則將開(kāi)發(fā)靠近A3地塊的一部分，由于該地塊緊鄰山坡，而且高低起伏，物業(yè)方面將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配有少量TOWNHOUSE別墅。同時(shí)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前，商業(yè)街可以考慮率先開(kāi)售，由于將來(lái)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街將會(huì)是項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，建議項(xiàng)目的示范小區(qū)與商業(yè)街相結(jié)合，設(shè)在A3地塊。我司建議項(xiàng)目考慮分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，第一組團(tuán)建議為A12和A3地塊，外加A11地塊的會(huì)所設(shè)施部分，會(huì)所建筑面積約為5000平方米。不僅可以很好的達(dá)到物業(yè)增值，而且可以在項(xiàng)目推廣過(guò)程中作為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。另外，現(xiàn)在廣州樓市中已經(jīng)出現(xiàn)了一部分的投資人士，本項(xiàng)目周邊具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目相對(duì)應(yīng)具有價(jià)值上升的空間，這對(duì)于該部分客戶也具有一定的吸引力?？梢钥闯?，廣州本地人置業(yè)番禺居家的比例已經(jīng)越來(lái)越多，成為一種發(fā)展的趨勢(shì)。TOWNHOUSE別墅：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)計(jì)為5000元/平方米，預(yù)計(jì)總價(jià)為90100萬(wàn)，該部分物業(yè)的目標(biāo)客戶中廣州客戶和番禺本地客戶均應(yīng)是相當(dāng)富有的社會(huì)階層。番禺本地人中相當(dāng)富有的階層可能會(huì)選擇復(fù)式住宅，而一些外來(lái)的非土生土長(zhǎng)的番禺客戶可能會(huì)選擇洋房。普通洋房：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)計(jì)在3300元/平方米，二房預(yù)計(jì)總價(jià)為2027萬(wàn)，三房預(yù)計(jì)總價(jià)為2941萬(wàn)，復(fù)式預(yù)計(jì)總價(jià)為5060萬(wàn)。——TOWNHOUSE別墅將主要面向廣州客戶和番禺本地客戶?！?xiàng)目中的TOWNHOUSE情景花園洋房預(yù)計(jì)將會(huì)吸引相當(dāng)部分廣州客戶的注意，但同時(shí)對(duì)于番禺本地客戶也將有較大吸引力。上面所提到的均價(jià)是指項(xiàng)目在整體售完時(shí)所達(dá)到的價(jià)格目標(biāo)，但在實(shí)際的推廣中，我們會(huì)采用由低位至高價(jià)位的滾動(dòng)式推廣方式，即在開(kāi)盤的前期可能會(huì)采用較低的價(jià)格吸引買家入市，達(dá)到聚集人氣，營(yíng)造熱烈認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面的效果，后期再將價(jià)格逐步提升。從而通過(guò)銷售單價(jià)的確認(rèn)，可以輕松的得出銷售的總價(jià)：從總價(jià)來(lái)看，銷售物業(yè)之間存在較強(qiáng)的階段性分布，總價(jià)從21萬(wàn)開(kāi)始遞增，最高有100萬(wàn)，之間較少存在互相之間的替代性競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)相對(duì)重合的區(qū)域應(yīng)為普通洋房大戶型和TOWNHOUSE情景花園洋房的小戶型單位，但兩者之間面積相差40平方米，單價(jià)也相差1000元/平方米，針對(duì)的客戶群應(yīng)是不同層面，之間不應(yīng)存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。TOWNHOUSE情景花園洋房：通過(guò)比較TOWNHOUSE 情景花園洋房與普通洋房，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的TOWNHOUSE情景花園洋房的售價(jià)建議可以達(dá)到4100元/平方米。普通洋房：在前面物業(yè)定位時(shí)就已經(jīng)提到，建議采用中高檔次物業(yè)，較低市場(chǎng)價(jià)格的推廣方式，因?yàn)橄鄬?duì)于片區(qū)內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，項(xiàng)目的普通洋房在配套設(shè)施、交通狀況、地理位置等方面都處于劣勢(shì)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，就必須采取相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格偏低的價(jià)格策略，同時(shí)由于項(xiàng)目相對(duì)而言，在配套方面相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)大盤不多，反而可以使項(xiàng)目能以更低的成本推出市場(chǎng)（當(dāng)然具體的價(jià)格是需要發(fā)展商核算成本收益之后才能確定）。下表就影響樓盤價(jià)格的十一項(xiàng)因素分別給各個(gè)項(xiàng)目打分。這幾個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中除了華南碧桂園和祁福新村是由洋房和TOWNHOUSE別墅建筑組合而成，其他項(xiàng)目從目前推出單位來(lái)看并沒(méi)有組合。下面我們分別就洋房和TOWNHOUSE別墅各選出幾個(gè)樓盤作為項(xiàng)目參照比較的對(duì)象，洋房項(xiàng)目包括：華南碧桂園、南國(guó)奧園、星河灣、祁福新村。同時(shí)通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)比較法，將本項(xiàng)目和周邊樓盤進(jìn)行比較從而得出項(xiàng)目的合理均價(jià)。根據(jù)對(duì)廣州潛在購(gòu)房客戶購(gòu)房?jī)r(jià)格的調(diào)研，45%的購(gòu)房者會(huì)選擇30004000元/平方米的住宅，25%的人會(huì)選擇40015000元/平方米的住宅，其中要求總樓價(jià)控制在50萬(wàn)元以下的占了半數(shù)人。項(xiàng)目總體面積分布為 面積所占比例6580平方米20%90120平方米%150180平方米%180200平方米10% 但是要指出的是，現(xiàn)階段所提出的物業(yè)配比和戶型建議方面均是根據(jù)現(xiàn)今的市場(chǎng)狀況分析得出的結(jié)論，在實(shí)際的操作過(guò)程中不可能是一成不變的，將會(huì)隨著銷售進(jìn)程和市場(chǎng)變化作出相應(yīng)的調(diào)整?！猅OWNHOUSE別墅中空中別墅和普通別墅各占一半，50%?！ㄗh項(xiàng)目在洋房方面的戶型分布狀況為，二房占40%，三房占45%，其他戶型占15%?！猅OWNHOUSE情景花園洋房為市場(chǎng)上的全新產(chǎn)品，建議戶型面積從110170平方米，成為二房、三房和復(fù)式、TOWNHOUSE別墅之間的中間產(chǎn)品。綜合以上調(diào)研結(jié)果和同片區(qū)樓盤的戶型分布和銷售狀況，同時(shí)考慮到項(xiàng)目所在的位置為廣州郊區(qū)，相對(duì)于被調(diào)研的市內(nèi)的住房客戶要求，郊區(qū)住房面積有增大的特點(diǎn)：——建議項(xiàng)目的普通洋房應(yīng)設(shè)置二房、三房和復(fù)式單位。 　40M2以下4050M25160M26170M27180M28190M291100M2101120M2121150M2150M2以上單身公寓/單房★　　　　　　　　　一房一廳★★　　　　　　　　二房一廳　　★★★　　　　　二房二廳　　　★★★　　　　三房一廳　　　　★★★　　　三房?jī)蓮d　　　　　★★★★　四房二廳　　　　　　　★★★五房二廳　　　　　　　　★★復(fù)式　　　　　　　★★★在普通開(kāi)間中，三房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d和兩房一廳是最受歡迎的，兩房一廳和兩房?jī)蓮d的消費(fèi)者要求住房的面積分別為5180平方米，三房?jī)蓮d購(gòu)買者的選擇范圍最廣，71150平方米均可接受。同時(shí)根據(jù)廣州市場(chǎng)潛在購(gòu)房客戶調(diào)研的分析，市場(chǎng)上對(duì)二房單位的需求約占總體購(gòu)房需求的46%，三房單位的需求約占總體購(gòu)房需求的44%，是住房市場(chǎng)上最受消費(fèi)者歡迎的兩種戶型類別。項(xiàng)目的形象定位將主要通過(guò)項(xiàng)目的規(guī)劃主線在項(xiàng)目的建筑、園林、小品等方面中加以體現(xiàn)。居家—經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目所在片區(qū)，除去一些香港客戶置業(yè)外，小區(qū)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)購(gòu)房者中自住的占了絕大部分，度假的比例越來(lái)越小，也就是說(shuō)隨著主要是廣州客戶置業(yè)心態(tài)的改變，越來(lái)越多的廣州人愿意在番禺落戶，并可能長(zhǎng)期居住，因此營(yíng)造居家的氛圍對(duì)這些長(zhǎng)期居住者是非常有吸引力的。創(chuàng)新—項(xiàng)目所倡導(dǎo)的并不是簡(jiǎn)單的模仿他人，而是有自己的思維和理念，并能不時(shí)對(duì)原有觀念和傳統(tǒng)思維進(jìn)行突破，創(chuàng)新。舒適—項(xiàng)目給客戶提供的是舒適的一個(gè)居家氛圍，位處小鎮(zhèn)的商業(yè)文化中心，擁有完善而方便的生活配套，安靜的生活環(huán)境和豐富的娛樂(lè)設(shè)施。建議名稱有疊翠別墅、SUNNYHOUSE、AMA—TOWNHOUSE（準(zhǔn)TOWNHOUSE）。但在項(xiàng)目中也并不是所有的物業(yè)都必須以高檔次標(biāo)準(zhǔn)完成，相對(duì)而言，售樓處和示范小區(qū)是的標(biāo)準(zhǔn)要更高一些，TOWNHOUSE情景花園洋房的標(biāo)準(zhǔn)要比普通洋房高，別墅類別物業(yè)的檔次最高。住宅物業(yè)配比建議為普通洋房（包括錯(cuò)層、躍式、復(fù)式設(shè)計(jì)）占50%，TOWNHOUSE情景花園洋房（含雙拼疊拼別墅）占40%，TOWNHOUSE別墅（含空中別墅）占10%。綜上所述，項(xiàng)目的物業(yè)定位方面建議以TOWNHOUSE情景花園洋房和普通洋房為主，適當(dāng)?shù)奶砑右恍㏕OWNHOUSE別墅作為補(bǔ)充。2）普通洋房在定位方面建議采取中高檔次物業(yè)、較低市場(chǎng)價(jià)格的思路，因?yàn)橄鄬?duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤而言，本項(xiàng)目在配套設(shè)施方面投入相對(duì)較小，相對(duì)而言物業(yè)的成本相對(duì)較低，有利于我們制作出檔次較高的洋房物業(yè)，同時(shí)也正因?yàn)轫?xiàng)目本身所存在的諸如項(xiàng)目小、配套設(shè)施不齊全、交通不便等不利因素，使銷售過(guò)程中普通洋房要在市場(chǎng)搶占先機(jī)，就要在價(jià)格上體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)?！猅OWNHOUSE情景花園洋房作為我們獨(dú)特的賣點(diǎn)，可以起到很好的宣傳樓盤的效果，對(duì)于樓盤內(nèi)的其他物業(yè)銷售也會(huì)起到很好的帶動(dòng)作用?！猅OWNHOUSE情景花園洋房最大的特點(diǎn)在于以普通市區(qū)內(nèi)買一套二房或小三房單位的錢就能得到別墅的享受，按一套面積110170平米來(lái)看，如果每平米按4100元/平米計(jì)，則總價(jià)450000700000，市內(nèi)房?jī)r(jià)按7500元/平米，則在市內(nèi)只能購(gòu)置6093平米的普通住宅，對(duì)于客戶具有相當(dāng)?shù)奈??！猅OWNHOUSE情景花園洋房的容積率可以較高，同時(shí)又具有TOWNHOUSE及別墅的特性—相對(duì)獨(dú)立的空間，每家擁有一個(gè)或多個(gè)花園或露臺(tái)，使其在價(jià)格上有較大的彈性，售價(jià)高于普通的洋房，但卻又比一般的TOWNHOUSE可以便宜，具有比普通洋房更大的價(jià)值上升空間，預(yù)計(jì)一般TOWNHOUSE情景花園洋房的單價(jià)會(huì)比同花園的普通洋房高出20%左右。針對(duì)市場(chǎng)的這種狀況，建議本項(xiàng)目在物業(yè)定位上針對(duì)市場(chǎng)的狀況進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分，大膽創(chuàng)新，在洋房和別墅之間創(chuàng)造第三種住宅方式TOWNHOUSE情景花園洋房。從上節(jié)對(duì)華南板塊具體樓盤的分析中，可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性的幾個(gè)熱點(diǎn)樓盤中，洋房基本戶型為二房（6186M2）、三