【正文】 15. 安全操作工作程序l 機(jī)電值班工應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作供配電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。13. 每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對(duì)供、配電設(shè)備(設(shè)施)的周檢、月檢進(jìn)行一次評(píng)檢。11. 工程主管每年12月訂制下年度《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按設(shè)備運(yùn)行情況制訂中修/大修計(jì)劃，并組織實(shí)施，以及對(duì)供配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。9. 按《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》、《配電柜、變壓器保養(yǎng)記錄表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果填寫于《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備（故障）維修記錄表》。保持配電室清潔衛(wèi)生，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無(wú)積塵、無(wú)水漬、油漬。7. 保持良好通風(fēng)及照明，門窗開啟靈活。5. 每班次每天必須清潔供配電房室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)高壓環(huán)網(wǎng)柜巡邏2次，并將巡視檢查的結(jié)果記錄于《電房高低壓運(yùn)行記錄表》內(nèi)。3. 工程主管負(fù)責(zé)的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。7. 設(shè)備管理無(wú)過(guò)失導(dǎo)致發(fā)生重大安全事故。（二）、供配電設(shè)備運(yùn)行管理一）管理目標(biāo)1. 保證設(shè)備的安全良好運(yùn)行；2. 維護(hù)設(shè)備的外觀完好，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。無(wú)堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無(wú)裂縫、破洞。無(wú)裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況。無(wú)裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無(wú)破損，樓板、地面磚上無(wú)水泥渣。與建筑物外墻連接完好，無(wú)脫離開縫現(xiàn)象，無(wú)排水不暢現(xiàn)象。14房屋標(biāo)識(shí)（棟名、單元號(hào)、樓層號(hào)）標(biāo)識(shí)牌如損壞或陳舊及時(shí)維修更換字體清晰、醒目，標(biāo)識(shí)齊全，標(biāo)識(shí)牌無(wú)損壞。對(duì)講功能正常，標(biāo)識(shí)顯示清楚，聲音正常，門鎖，拉手完好。樓梯燈完好，燈開關(guān)正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無(wú)不安全現(xiàn)象。通風(fēng)良好，無(wú)滲、漏水、漏電現(xiàn)象，絕緣膠地板無(wú)破損，管理制度齊全，標(biāo)識(shí)清楚，有足夠的照明應(yīng)急燈、消防滅火器，水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯房的地面和墻面要求刷漆。9天面圍墻、避雷帶每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，每?jī)赡暧推嵋淮螣o(wú)破損、變形，晚明顯銹蝕。8水池每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)，每季度清洗1次水池。7屋面隔熱層每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。6公共門窗門：木門、鐵門、防火門窗：防火門、百葉窗發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，1年全面檢查和保養(yǎng)一次，木門窗2年油漆一次。5樓梯、扶手發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，34年全面修補(bǔ)刷漆一次。3墻體、墻面（瓷面磚、噴涂）每年全面檢查一次，室內(nèi)樓道、樓梯墻面34年全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂油漆一次。2梁 、柱、板主體發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)，每年進(jìn)行一次全面檢查。8. 房屋/設(shè)施維護(hù)修繕項(xiàng)目實(shí)施規(guī)范序號(hào)項(xiàng) 目檢查/保養(yǎng)內(nèi)容與周期修繕標(biāo)準(zhǔn)1地基基礎(chǔ)每年進(jìn)行一次全面觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)告產(chǎn)權(quán)上級(jí)主管單位。6. 工程部負(fù)責(zé)建立外委養(yǎng)護(hù)/維修項(xiàng)目的檔案資料庫(kù)。4. 工程部人員負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體狀況進(jìn)行巡查并進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕工作。2. 市場(chǎng)部各部門（物業(yè)、保安、清潔、綠化、工程）巡視發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通報(bào)工程主管安排檢查維修。8. 根據(jù)設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，由物業(yè)助理領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)理小組每年第四季度對(duì)各單位設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行大檢查，并對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行總考評(píng)。6. 每周對(duì)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量、進(jìn)度及記錄情況進(jìn)行一次檢查，并在維護(hù)保養(yǎng)記錄表上做出檢查情況記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理維修整改。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)消除事故隱患。4. 參與按對(duì)分承包合同的要求事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管并配合工程維修部做好對(duì)分承包方的評(píng)審工作。1. 工程部對(duì)不影響步行街內(nèi)其它設(shè)施下常運(yùn)行的情況下的施工進(jìn)行圖紙審批、監(jiān)管，保證步行街的正常生活秩序及施工后的正?；謴?fù)；施工完畢后，工程部將竣工圖收交檔案室檔。7. 無(wú)管理過(guò)失導(dǎo)致設(shè)備設(shè)施引致發(fā)生重大安全事故。六. 房屋/設(shè)備管理（一）、房屋及設(shè)施維護(hù)管理一）、維護(hù)目標(biāo)1. 保證房屋的安全使用功能；2. 維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。178。 商戶對(duì)商鋪配設(shè)廣告位有使用權(quán)；178。 在商鋪內(nèi)自行播放音樂(lè)等聲響以不影響鄰舍及公共環(huán)境為原則。 嚴(yán)禁在減價(jià)或促銷期間出現(xiàn)“跳樓價(jià)”、 “出血狂減”、“傾銷”、“清倉(cāng)”、“轉(zhuǎn)手賤買”等文字。 178。 178。 178。 商鋪舉辦對(duì)外促銷（如邀請(qǐng)名人蒞臨等）活動(dòng)前，應(yīng)報(bào)請(qǐng)管理公司市場(chǎng)部審核/備案； B、商鋪內(nèi)部管理 178。 未經(jīng)批準(zhǔn)，不得把自制廣告牌或其他形式之廣告物品放置在公共位置，包括店鋪門口（以門檻直線為界）。 未經(jīng)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)在露天廣場(chǎng)、廣場(chǎng)入口、場(chǎng)內(nèi)任何位置（商鋪以除外）派發(fā)任何宣傳品/贈(zèng)品；178。 專題招商：在步行街或貴陽(yáng)市中心廣場(chǎng)組織專題招商會(huì)，或組織到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品經(jīng)銷成熟的市場(chǎng)（如服裝批發(fā)）進(jìn)行招商發(fā)布會(huì)，以吸引本地或當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源到步行街開設(shè)專營(yíng)分店。178。178。 商業(yè)文化展示：設(shè)立文化廣場(chǎng)，每月/每周未進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文化活動(dòng)，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)，并充分利用現(xiàn)場(chǎng)展示商鋪招租和商業(yè)商品信息；178。2）商業(yè)推廣方式178。178。1）推廣機(jī)構(gòu)178。 招商專員每月招商任務(wù)至少一間鋪位，如連續(xù)3個(gè)月不達(dá)標(biāo)者視其平時(shí)表現(xiàn)，可扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金；178。 市場(chǎng)經(jīng)理招商成功，市場(chǎng)部經(jīng)理傭金為總傭金的90% ，管理公司總經(jīng)理傭金為總傭金的10% 。 招商專員招商成功，招商專員傭金為總傭金的70% ，市場(chǎng)經(jīng)理傭金為總傭金的20% ，管理公司總經(jīng)理傭金為總傭金的10% 。（1）、招商人員每招租一間鋪位，總傭金為租金總額的6% 。178。 經(jīng)營(yíng)期間有嚴(yán)重違反公司管理規(guī)定的；178。 商戶已更換，尚未辦理更名手續(xù)的；178。3）不予續(xù)簽合同的情況178。178。 報(bào)請(qǐng)市場(chǎng)部經(jīng)理審核并同意后，區(qū)域市場(chǎng)管理專員約定商戶重新簽訂《商鋪?zhàn)赓U續(xù)約合同》；178。2）辦理程序178。 市場(chǎng)部按照商業(yè)撤離相關(guān)程序辦理商戶撤場(chǎng)事宜。 終止協(xié)議，由市場(chǎng)部轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部一份，按照協(xié)議規(guī)定，財(cái)務(wù)部?jī)鼋Y(jié)相關(guān)押金，三個(gè)月后，無(wú)重大退貨、投訴、房屋安全事項(xiàng)發(fā)生，予以結(jié)清所有款項(xiàng)。 市場(chǎng)部根據(jù)上述情況填寫《商戶變更/清退審批單》注明清退類型，提出替代商戶，報(bào)經(jīng)管理公司領(lǐng)導(dǎo)（包括鋪主）審定；178。 商戶有其他違約違法情況，不適宜再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的。 嚴(yán)重違反合同規(guī)定事項(xiàng)；178。 合作態(tài)度不端正，借機(jī)炒作鋪位，轉(zhuǎn)租或更改約定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的；178。 商戶無(wú)故不按約定交納租金達(dá)13個(gè)月的；178。 保安部——跟進(jìn)商戶財(cái)產(chǎn)出門監(jiān)管及保安、清潔相關(guān)事宜；178。 工程部——協(xié)同物業(yè)部根據(jù)租約及相關(guān)資料一起和商戶驗(yàn)收店鋪（包括收回電話線路及有關(guān)財(cái)產(chǎn)等）；178。 市場(chǎng)部協(xié)同各相關(guān)部門，開始提供開業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)；178。 市場(chǎng)部簽署意見并通知商戶辦理開業(yè)申請(qǐng)手續(xù)；(四)開業(yè)178。驗(yàn)收達(dá)標(biāo)，符合消防安全和管理要求，由物業(yè)/工程部簽署驗(yàn)收意見書并遞交市場(chǎng)部。 施工過(guò)程中，由物業(yè)、工程、保安、市場(chǎng)部進(jìn)行監(jiān)管，要求施工現(xiàn)場(chǎng)做好安全防范措施；178。 施工人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)要求商戶/施工單位辦理施工出入證，并憑證出入步行街。178。178。 物業(yè)部初審合格后遞交工程部，由工程部對(duì)施工項(xiàng)目、圖紙、資質(zhì)等進(jìn)行詳細(xì)審核；178。 商戶確定鋪位裝修裝飾方案；178。 引薦商戶到保安部聯(lián)系辦理IC卡、出入證等相關(guān)手續(xù)。 引薦商戶到物業(yè)部簽定并收取《商戶經(jīng)營(yíng)管理公約》等相關(guān)的重要文件；178。 商戶資格審查意見、經(jīng)營(yíng)商品和相關(guān)手續(xù)由市場(chǎng)部移交物業(yè)部登記備案；(二)商戶接洽178。(一）商戶通知178。 租賃實(shí)用面積超過(guò)1000㎡以上一線品牌商戶，實(shí)行階梯環(huán)比遞增方式，每次以前一階段的租金價(jià)格為基數(shù)遞增5%。 租賃期限為35年商戶，第二年開始租金遞增5% ；178。 1000元水電費(fèi)押金在合同期滿后以無(wú)計(jì)息方式退回 178。 履約保證金：2月租金+2月管理費(fèi)+1000元水電費(fèi)押金 178。 租賃期限為510年，實(shí)用面積在150200 ㎡以上主力店可享受2個(gè)月免租、8個(gè)月半租優(yōu)惠。 租賃期限為35年，實(shí)用面積在120150 ㎡以上形象店可享受2個(gè)月免租、6個(gè)月半租優(yōu)惠。 租賃期限為12年，實(shí)用面積在120 ㎡以上的主力店可享受2個(gè)月免租、5個(gè)月半租優(yōu)惠。 一線大品牌商戶且實(shí)用面積超過(guò)1000㎡的合同期限可另議。 一般商戶的合同期限為2年；178。 商鋪移交填寫《物業(yè)交接登記表》，由商鋪簽名確認(rèn)。 市場(chǎng)部帶領(lǐng)商戶到物業(yè)部辦理商鋪交付手續(xù)（即客戶簽收房屋鑰匙、IC卡等）；178。 商戶到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議、步行街商戶管理公約、防火安全責(zé)任書等；178。 與商戶進(jìn)行租賃初步洽談，達(dá)成租賃意向，商戶交納租賃誠(chéng)意金￥（正式簽定協(xié)議后，該費(fèi)用轉(zhuǎn)為當(dāng)月租金）。 對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；178。 目標(biāo)商戶群：全國(guó)性集團(tuán)與企業(yè)，全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店、品牌店、專賣店、主題店，本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主；178。 二、三樓商鋪經(jīng)營(yíng)二、三線品牌。 一樓臨街商鋪經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)一線品牌、中心街商鋪經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)二線品牌。 代租期限不限（以鋪位租出日為止），管理公司收取商鋪相當(dāng)于一個(gè)月租金的50%為管理傭金，每月租金由業(yè)主直接與租戶進(jìn)行結(jié)算；178。 簽定商鋪返租/代租協(xié)議，明確返租/代租期限/回報(bào)率/租金/償付方式與雙方的權(quán)益和責(zé)任；178。 制訂商鋪返租的返租方式、返租回報(bào)率、返租用途等實(shí)施辦法并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批；178。五. 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理1. 管理項(xiàng)目. 以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃/招商經(jīng)營(yíng)，盤活步行街商鋪經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。178。 配合市場(chǎng)部做好商戶進(jìn)場(chǎng)/撤場(chǎng)管理，做好商戶進(jìn)場(chǎng)/退場(chǎng)登記；178。 根據(jù)《交收樓服務(wù)規(guī)范》與公司規(guī)定，協(xié)同工程部做好新樓盤物業(yè)接管驗(yàn)收工作——制定驗(yàn)收樓宇標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)設(shè)施驗(yàn)收和物品接收，做好設(shè)施驗(yàn)收記錄和物品登記保管。事件處理完畢后，該領(lǐng)班必須在24小時(shí)內(nèi)向部門經(jīng)理提交事故的報(bào)告。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。 貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理（副總經(jīng)理）賦予工作任務(wù)，履行相關(guān)工作權(quán)限與職責(zé)：178。l 分類歸檔存放步行街文化資料。l 配合政府部門宣傳步行街計(jì)劃生育、城市建設(shè)，調(diào)動(dòng)居民積極參與城市建設(shè)。l 市場(chǎng)部結(jié)合商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)狀況，負(fù)責(zé)制訂并組織商業(yè)推廣文化/商業(yè)信息發(fā)布等；l 利用步行街公告欄定期宣傳有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)、步行街動(dòng)態(tài)等，倡導(dǎo)客戶共建共管。 （9）、商業(yè)文化活動(dòng) l 充分利用宣傳欄、文化廣場(chǎng)等現(xiàn)有硬件設(shè)施開展各類商業(yè)文化活動(dòng)。l 每月末匯總調(diào)查記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。 l 按照服務(wù)質(zhì)量調(diào)查計(jì)劃發(fā)放《服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表》征詢客戶意見。 l 對(duì)于嚴(yán)重影響商戶日常生活、安全，破壞公司形象，產(chǎn)生惡劣影響的重大投訴，應(yīng)當(dāng)天呈送管理公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)入處理程序，2天內(nèi)給商戶明確答復(fù)，10日內(nèi)解決；l 對(duì)于涉及管理、服務(wù)工作失誤的重要投訴，應(yīng)在接待一小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)呈部門主管進(jìn)入處理程序，3天內(nèi)處理完畢；l 對(duì)于個(gè)別偶發(fā)事務(wù)、消費(fèi)者的輕微投訴，應(yīng)在2天內(nèi)或在商戶要求的期限內(nèi)解決。 l 遇情緒激烈的商戶，應(yīng)盡量使其冷靜，若一時(shí)難以平息或把握，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系主管，請(qǐng)其到獨(dú)立洽談室個(gè)別接待，避免長(zhǎng)時(shí)間留其在公共接待區(qū)。嚴(yán)禁與商戶辯論、爭(zhēng)吵。以國(guó)家的法律、地方法規(guī)、行業(yè)規(guī)定及客戶公約、商戶手冊(cè)為依據(jù)，遵循“禮貌、樂(lè)觀、熱情、友善、耐心、平等”的服務(wù)方針。l 可電話、短信提醒對(duì)方應(yīng)繳納的費(fèi)用、時(shí)間、期限等；l 電話通知后三個(gè)月內(nèi)仍未繳納的客戶，通過(guò)特快專遞的方式給對(duì)方發(fā)出正式催繳函；l 對(duì)不交費(fèi)又長(zhǎng)期居住在步行街的客戶，可上門拜訪催繳；l 對(duì)長(zhǎng)期無(wú)端拒繳、性質(zhì)特別惡劣的客戶，可通過(guò)法律渠道處理。（5）來(lái)電來(lái)訪服務(wù) l 認(rèn)真聽取客戶來(lái)意，詳細(xì)回答客戶提出的問(wèn)題；l 對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，應(yīng)先詳細(xì)記錄，咨詢相關(guān)專業(yè)人員后約定時(shí)間給予回復(fù)；l 對(duì)前來(lái)接洽公務(wù)人員，應(yīng)請(qǐng)對(duì)口人員接待；l 對(duì)于保修服務(wù)按《報(bào)修/維修服務(wù)規(guī)程》實(shí)施；l 對(duì)于查詢物業(yè)管理費(fèi)的應(yīng)及時(shí)向財(cái)務(wù)部查明后予以回答；l 對(duì)步行街內(nèi)商戶、商家及單位搬家或物品搬出步行街，應(yīng)請(qǐng)客戶辦理物品放行申請(qǐng)，持放行條交門崗安護(hù)員核對(duì)無(wú)誤后出步行街。l 客戶助理負(fù)責(zé)審核驗(yàn)證完成服務(wù)質(zhì)量情況，并在《服務(wù)項(xiàng)目受理跟進(jìn)記錄表》記錄完成結(jié)果，對(duì)客戶投訴的服務(wù)應(yīng)及時(shí)上門了解情況，并查找不合格原因及糾正。l 職能部門主管安排專人在預(yù)約時(shí)間上門實(shí)施服務(wù)，做到工作有安排/跟進(jìn)/監(jiān)督/檢查/反饋，確保服務(wù)按時(shí)完成，質(zhì)量過(guò)關(guān)、業(yè)戶滿意。l 執(zhí)行維修人員完成服務(wù)項(xiàng)目后，報(bào)告工程主管及客戶助理審查/驗(yàn)證實(shí)施結(jié)果；l 客戶助理根據(jù)完成結(jié)果即時(shí)開展回訪，征求并了解商戶的滿意度；l 財(cái)務(wù)部根據(jù)《維修服務(wù)單》收取維修服務(wù)費(fèi)；l 完成后，及時(shí)記錄完成情況，并分類存檔。l 完工驗(yàn)收：業(yè)戶裝修完工后，由工程/物業(yè)部現(xiàn)場(chǎng)檢查裝修情況，驗(yàn)收通過(guò)辦理裝修保證金退還手續(xù)。l 裝修須繳交費(fèi)用：裝修保證金2000元/單元，余泥清運(yùn)費(fèi)按￥3元/M 2 ，出入證工本費(fèi)￥5元/證、按金￥20元/證。 （2）裝修管理實(shí)施規(guī)程l 業(yè)主/商戶確定室內(nèi)裝修方案，并將裝修申請(qǐng)表、裝修工程保證書、商鋪室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議、裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修公司資質(zhì)證書等并遞交市場(chǎng)部物業(yè)部；l 物業(yè)部登記客戶提交資料并移交工程部審核，由分管工程主管審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，符合要求后反饋物業(yè)部通知業(yè)戶辦理入場(chǎng)裝修手續(xù)；若部分裝修項(xiàng)目未符合安全規(guī)范/要求的，及時(shí)通知業(yè)主/商戶/承建商商議改正。 l 房屋托管：簽訂《托管協(xié)議》，查抄托管前的房屋水表、電表讀數(shù)。 l 發(fā)放物品并確認(rèn)：房屋鑰匙、《商戶手冊(cè)》、房屋水電圖。 l 填寫資料或簽署協(xié)議：填寫《商戶登記表》、簽