【正文】 95 相對而言， 100以下兩房和 100120緊湊三房需求旺盛，市場上復(fù)式去化情況一般 ?去化最好的是 90多平的兩房和 106平的 3房 ，現(xiàn)在的年輕人一般都買兩房，條件好一點就買三房的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?06年年底開始，供應(yīng)主力戶型以 100平以上的三房為主，同時輔以少量100平以下的 3房。 表 1 旭日景城戶型供給統(tǒng)計 圖 1 旭日景城戶型供給比例分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 91 現(xiàn)在城北以 100120的三房為主，輔以 80100的兩房，戶型緊湊，河西戶型為城北升級版，主要以 120140的三房為主，戶型舒適度相對城北大大提升 樓盤名 6080 兩房 80100 兩房 80100 三房 100120 兩房 100120 三房 120140 三房間 140150 四房 150以上復(fù)式 暢銷戶型 旭日景城 % % % —— % % —— % 104平 星河翠庭 —— % —— % % % —— % 105平 森林灣 % % % —— % —— —— —— 82平 北城世家 % % —— % % % —— % 91平 塞納麗舍 % % —— % —— % —— % 137平 光明城市 —— —— —— % % % % % 140左右 西堤國際 —— % —— % —— % % % 134平 市場掃描 本報告是嚴(yán)格保密的。 89 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 本報告是嚴(yán)格保密的。 87 用花、草、樹、木、石、水等設(shè)臵休憩廣場、道路、亭廊，運用小品點綴提升檔次，營造新生活體驗；同時在園林中增設(shè)游樂場所，提高可參與性 園林建議三 本報告是嚴(yán)格保密的。 園林建議一 本報告是嚴(yán)格保密的。 85 營造主題化中心大園林，打造低密度社區(qū)，做出氣勢沖擊客戶感知，并降低高容積率帶來的壓抑感 ?本項目所處的城北屬于南京市區(qū)，在該地段營造大型中心園林，可凸顯樓盤給予客戶的高附加值，提升樓盤整體檔次。 —— 林瑞景城售樓員 ? 園子中多設(shè)臵些小孩子玩耍的器具，因為這里很多都是新結(jié)婚的夫妻，有很多小孩子， 6歲的孩子很多，多些游樂設(shè)施么孩子們玩耍。 —— 林瑞景園某客戶 ? 喜歡林景瑞園的客戶很多，一般客戶都喜歡中心大園林，覺得很好看，也喜歡景觀房。 —— 香溢意向客戶厲女士 ? 有個大園林當(dāng)然好啊，那樣很漂亮。 —— 香溢某意向客戶 ? 有個花園很喜歡，我們老人平時可以去早鍛煉。 市場總結(jié) 中海 .塞納麗舍：異域風(fēng)情、中心泳池 萬達(dá)華府：歐式風(fēng)情，小品 萬科光明城市：大湖面水系 嘉業(yè)陽光城 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 園林展示不夠到位，銷售前基本未建造完成 ?部分樓盤開始追尋自然生態(tài)，講究養(yǎng)生 ?景觀主軸一般以一條南北向淺水系為主，只有極少數(shù)樓盤設(shè)有大型中心園林 市場總結(jié) 旭日景城：欠缺層次 星河翠庭：水系景觀主軸 旭日景城：展示不到位 林景瑞園：大型中心園林，主題組團 本報告是嚴(yán)格保密的。 82 城北樓盤園林基本處于初級水平，組團不清、層次欠豐富、景觀主軸與核心園林震撼力不夠，且展示不夠到位 ?綠地間組團區(qū)隔不明顯，缺乏主題，只有極個別樓盤擁有主題園林，如林景瑞園。 本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑設(shè)計建議 新古典主義 市場競爭 —— 差異化 客戶 —— 中高端品質(zhì) 戰(zhàn)略定位 —— 突破區(qū)域價值 周邊樓盤以現(xiàn)代風(fēng)格為主，且品質(zhì)感不足，本項目采用新古典主義風(fēng)格能形成差異化 該風(fēng)格沉穩(wěn)耐看，能夠彰顯高品質(zhì)，符合客戶注重生活品質(zhì)的價值主張 風(fēng)格彰顯的高品質(zhì)能夠體現(xiàn)樓盤檔次，體現(xiàn)我們新生活的整體定位，并且成為區(qū)域領(lǐng)跑者，突破整個區(qū)域價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 79 新古典主義建筑風(fēng)格能和周圍樓盤形成差異化，彰顯品質(zhì)，且符合本項目中高端定位 ?此外，可以在新古典風(fēng)格基礎(chǔ)上適當(dāng)注入部分異域風(fēng)情的元素。 —— 一對 30歲左右夫妻，夫妻二人都是公務(wù)員 ? 外立面什么風(fēng)格沒想過，但是要有品質(zhì)感。 —— 旭日景城一對 50歲夫妻 ? 我們也去河西看過，塞納麗舍的外立面挺好看的，有點法國的味道，其他很多樓盤也都很好看。 —— 欲購香溢一期 123平的厲女士，已退休 ? 外立面風(fēng)格無所謂的，并不是外立面好產(chǎn)品就好，現(xiàn)在開發(fā)商都想把產(chǎn)品做好的。 中海：法式 陽光城：新古典 片區(qū) 樓盤名稱 形象定位 建筑風(fēng)格 城北 星河翠庭 新空間、星生活 現(xiàn)代 旭日景城 幕燕美境、純多層坡地名宅 現(xiàn)代 中浩森林灣 快樂體驗的放心住宅 現(xiàn)代 林景 .瑞園 綠樹林蔭、快樂養(yǎng)生 現(xiàn)代 河西 嘉業(yè)陽光城 品質(zhì)生活全面升級 新古典 中海塞納麗舍 法胄世家、水岸生活 新古典 萬科光明城市 湖景直播，傲享世界之顛 新古典 本報告是嚴(yán)格保密的。 77 南京樓盤建筑風(fēng)格以現(xiàn)代或新古典主義為主，其中城北樓盤外立面欠缺品質(zhì)感，河西中高端樓盤則體現(xiàn)出高品質(zhì)，且部分具有異域風(fēng)情 市場總結(jié) 旭日景城 星河翠庭 城北樓盤： ?外立面以土黃、白、灰色為主，窗戶綠色系為主； ?外立面整體品質(zhì)感較低； ?欠缺明確主題，風(fēng)情味不足 。（ c地塊西邊的廣場和入口充分保證了社區(qū)的通透性，在 c地塊做商業(yè)不會影響社區(qū)通透） B C 商業(yè) C地塊建議設(shè)臵成錯落商鋪，增加臨街面 本報告是嚴(yán)格保密的。（南北高差 ，東西高差 ） ?C地塊充分利用夾角，增加臨街商業(yè)。 ?A地塊的商業(yè)建議利用高低差，設(shè)置成全地下或半地下的商鋪。 規(guī)劃建議 4 A B D 移至 B位臵， 動靜分離 會所移位，改成底商； 提高空間利用率， 商業(yè)價值最大化 往 A方向前移 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?C處會所可改造成底商。 ?會所 C建議更換位置，以充分挖掘商業(yè)價值最大化。 ?廣場 本來處在位置 A，建議挪到位置 B。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?兩地塊分別打造一個大型中心園林，給到客戶以震撼效果。 73 園林節(jié)點需要配合營銷體驗，起到展示作用，給到顧客震撼的體驗 規(guī)劃建議 3 ?原有的東西向開設(shè)的路口使得景觀主軸和中心園林的利用不夠充分。 翠 庭 路 5號地塊 主入口 廣場 公 交 站 商業(yè) 3號地塊 主入口 原規(guī)劃社區(qū)入口 調(diào)整后社區(qū)入口 ?原來路口開設(shè)在規(guī)劃道路上，昭示性不夠，不利于營銷展示。 ?由于公交車站在翠庭路北邊，翠庭路成為人流主要干道，將小區(qū)出入口設(shè)臵在該路上，昭示性好，利于營銷展示。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?退臺花園洋房更是城北片區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品，能夠形成營銷亮點。調(diào)整后容積率不損失。 70 規(guī)劃建議改進(jìn)原則 ?形成價值梯度，符合不同客戶臵業(yè)需求 ?形成營銷上的亮點，便于產(chǎn)品后期銷售 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品形成價值層級，利于銷售節(jié)點的安排和分批推售；適度創(chuàng)新 ?產(chǎn)品未形成鮮明價值梯度，缺少具備足夠亮點的產(chǎn)品。 69 規(guī)劃方案評價體系 —— 本項目規(guī)劃基本符合要求，但仍需局部調(diào)整 方案評價 評價標(biāo)準(zhǔn) 本項目 定位評價 定位吻合度 產(chǎn)品定位與市場需求的適應(yīng)性 ?小高層和高層符合市場中主流客戶的需求 價值評價 平面布局 價值最大化 容積率排布，產(chǎn)品與資源的結(jié)合程度，小區(qū)環(huán)境，帶來最低的綜合成本 ?較好地考慮資源優(yōu)劣，合理排布各物業(yè)類型，但地塊的商業(yè)價值未最大化利用 戶型分布價值最大化 朝向較好、通風(fēng)和景觀；各個戶型單元間不發(fā)生對視、掩擋、對角等問題 ?戶型的布置對景觀資源的利用未充分考慮 配套設(shè)施及園林價值最大化 社區(qū)公共配套的有效利用；景觀資源的均好性和價值最大化 ?會所位置輻射整個社區(qū) ?中心景觀主軸只能為少數(shù)幾棟樓所利用，相比其巨大的面積價值利用率不高 協(xié)調(diào)關(guān)系 商業(yè)和住宅協(xié)調(diào)性好，相互間不產(chǎn)生負(fù)面影響 ?關(guān)系處理較好 營銷評價 空間形象 好的城市立面和輪廓線，生動的城市空間，展示性強，便于展示 ?沿幕府西路設(shè)置高層，充分展示樓盤形象。 67 原有規(guī)劃與定位基本相符合，但缺少亮點，對物業(yè)價值的提升不夠充分，仍需做局部調(diào)整 農(nóng) 貿(mào) 市 場 9F 入口 入口 綠化 綠化 綠化 綠化 廣場 商業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。如果有些餐飲也不錯。 —— 下關(guān)區(qū)馬先生，政府公務(wù)員 ?商業(yè)配套主要要有超市和菜場，生活便利，其他倒是沒什么要求。 —— 下關(guān)區(qū)王女士，已退休 客戶調(diào)查 ?房子建在菜場上面影響樓的品質(zhì)，而且很嘈雜很亂。園林景觀能達(dá)到你們規(guī)劃中的水平就好了。 本報告是嚴(yán)格保密的。 65 城北樓盤規(guī)劃對物業(yè)價值的提升不夠充分，河西樓盤規(guī)劃利于營銷價值的節(jié)點展示，并形成組團及其亮點提升物業(yè)價值 旭日景城 星 河 翠 庭 市場總結(jié) 中海 .賽納麗舍 嘉業(yè)陽光城 城北樓盤： ? 缺失核心展示區(qū)或景觀中軸；對頗具營銷價值的展示節(jié)點考慮較少 ? 物業(yè)多成原始的線型排布，組團區(qū)隔不清晰； ?各組團的價值亮點不足，不能有效提升樓盤價值 。 63 基于本項目的戰(zhàn)略定位，對區(qū)域市場和目前南京市場領(lǐng)先的產(chǎn)品研究和目標(biāo)客戶需求的綜合考慮，提出本項目的物業(yè)發(fā)展建議 市場現(xiàn)狀 本項目產(chǎn)品水平及創(chuàng)新程度 客戶價值訴求 本項目戰(zhàn)略及定位 城北市場水平 河西市場水平 一期客戶 二期目標(biāo)客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 61 多樣化的物業(yè)類型豐富項目產(chǎn)品線，完善項目價值體系，同時能滿足不同客戶的臵業(yè)需求 物業(yè)類型組合 價值體系 高檔產(chǎn)品 5+花園洋房 價值標(biāo)桿產(chǎn)品，提高整個社區(qū)品質(zhì)，實現(xiàn)價值和利潤 中高檔產(chǎn)品 小高層和高層 主要利潤來源，保證回現(xiàn)速度，主力產(chǎn)品 小高層 高層 花園洋房 客戶 對應(yīng)產(chǎn)品需求 地緣性客戶 下關(guān)鋼材市場私營業(yè)主 金橋江浙個體私營業(yè)主 花園洋房 下關(guān)區(qū)公務(wù)員、泛公務(wù)員 小高層 下關(guān)區(qū)老居民 小高層、高層 市中心 外溢客戶 鼓樓以北公務(wù)員、泛公務(wù)員 花園洋房、小高層 鼓樓以北剛起步工薪階層、白領(lǐng) 小高層 江北客戶 江北以及安徽等地的私營業(yè)主、公務(wù)員 花園洋房小高層 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 本項目產(chǎn)品由 5+1或 4+1的花園洋房、小高層和高層組成 產(chǎn)品定位 項目 建筑形態(tài) 旭日景城 多層 山水雅苑 多層 小高層 林景瑞園 小高層、高層 北城世家 多層 小高層 高層 蘭亭雅苑 小高層 以高品質(zhì)的國際社區(qū)和創(chuàng)新性的產(chǎn)品引領(lǐng)城北客戶需求，突破區(qū)域形象，成為南京市的標(biāo)桿項目，打響世紀(jì)城的品牌形象 項目戰(zhàn)略 市 場 特 征 豐富的物業(yè)組合、創(chuàng)新的產(chǎn)品，提升社區(qū)品質(zhì) 城北板塊基本都是多層、小高層項目，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，如果本項目仍然選擇高層和小高層顯然會被片區(qū)同化，很難突破區(qū)域價值的束縛，因此本項目必須在產(chǎn)品上有所突破、通過高