【正文】 、 風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析該項(xiàng)目分別。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表情況詳見表 126。57 / 6658 / 66表 125 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 現(xiàn)金流入 項(xiàng)目銷售收入 其他收入 　 　 　 　2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 銷售費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 5 所 得 稅 前 凈 現(xiàn) 金 流 量 6 稅 前 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 　 7 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) 所 得 稅 前 所 得 稅 后全 部 投 資 回 收 期 (a) 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 % %財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 (萬 元 ) 以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目建成后，其經(jīng)濟(jì)效益是較好的，所得稅后內(nèi)部收益率達(dá) %，高于設(shè)定 12%的基準(zhǔn)收益率，全部投資回收期只有 年（含建設(shè)期） 。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度與銷售計(jì)劃安排，銀行借款本金擬安排在銷售完成當(dāng)年償還，貸款償還期為 年，詳見表 124。55 / 66表 123 項(xiàng)目損益表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項(xiàng)目銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 經(jīng) 營 稅 金 及 附 加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 公益金 　 　 　 　9 可分配利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 　 　 　 　 未 分 配 利 潤 10 累 計(jì) 未 分 配 利 潤 　 據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目的成本利潤率。項(xiàng)目逐年的銷售收入扣除總成本費(fèi)用及銷售稅即得利潤總額，詳見表 123。54 / 66表 122 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 項(xiàng)目建設(shè)成本 　2 銷售及管理費(fèi) 管理費(fèi) 銷售費(fèi) 3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 總成本費(fèi)用 可變成本 固定成本 　、 財(cái)務(wù)效益分析利潤估算項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部 1993 年 4 月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版）以及建設(shè)部 2022 年9 月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述一、二、三項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為 萬元。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)、銷售代理、工資及其它費(fèi)用。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用。、 總成本費(fèi) 用估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 項(xiàng)目銷售稅金及附加詳見表 121。按上述價(jià)格和出售比例計(jì)算的銷售收入總計(jì)為 萬元。銷售收入52 / 66項(xiàng)目的開發(fā)及銷售周期為 36 個(gè)月（其中施工周期為24 個(gè)月） ，項(xiàng)目的計(jì)算周期按年考慮。、 銷售收入及 銷售稅金估算銷售價(jià)格通過對(duì)長沙市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況，參考建設(shè)單位的合作開發(fā)協(xié)議，本次經(jīng)濟(jì)效益分析分別按 Townhouse 平均銷售價(jià) 3300 元/m 花園洋房平均銷售價(jià) 2280 元/m 小高層住宅平均銷售價(jià) 2080 元/m 2 進(jìn)行測算。表 112 資金來源及使用計(jì)劃表單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年1 建設(shè)投資 工程建設(shè)投資 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 50 / 662 資金籌措 自籌資金 　 　 開發(fā)回收款 　 借款 　 　51 / 6經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本次分析計(jì)算的工程項(xiàng)目總建筑面積為 499800 平方米，計(jì)劃在 24 個(gè)月內(nèi)全部竣工。財(cái)務(wù)費(fèi)用按同期銀行貸款利率估算。土地取得費(fèi)用包括征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。編制依據(jù)土建工程：以 2022 年《湖南省建筑工程概算定額》為依據(jù)，并參照長沙市目前類似工程估算指標(biāo)進(jìn)行估算。本次建設(shè)的工程總建筑面積499800m2，工程建設(shè)總投資為 萬元，其中建筑工程投資 萬元，設(shè)備及安裝工程 萬元，其它費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元。項(xiàng)目具體的進(jìn)度計(jì)劃安排見表 101。2022 年 8 月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付使用。2022 年 5 月所有主體工程完工。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：2022 年 8 月前完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、三通一平等。45 / 6 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為了加快工程項(xiàng)目的建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)過程中的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)，搞好施工安全，全部工程計(jì)劃在 2022 年 8 月全面竣工，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總工期 24 個(gè)月。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。經(jīng) 理財(cái) 務(wù) 部辦 公 室治 安 部水電維修部 環(huán)衛(wèi)綠化部44 / 6 項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)管理是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的準(zhǔn)則，根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9 號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》的有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。通過實(shí)行開放式酒店管理服務(wù)，為廣大業(yè)主提供超值得物業(yè)管理服務(wù)與營銷服務(wù)，做到讓潛在的業(yè)主現(xiàn)享受物業(yè)管理的服務(wù)后再交款購房。物業(yè)管理公司將與項(xiàng)目的開發(fā)同步進(jìn)入，讓營銷人員以物業(yè)公司員工的身份出現(xiàn)，在簽訂購房合同時(shí)就簽訂物業(yè)管理協(xié)議，成立專門為客戶解決問題的客戶服務(wù)中心，為客戶裝修管理及日常管理制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，使住戶真正“ 買 得稱心、住得放心、用得安心” 。42 / 6 物業(yè)管理、 物業(yè)管理 計(jì)劃物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。項(xiàng)目擬采取以下幾項(xiàng)節(jié)能措施：采用低壓電容補(bǔ)償，減少無功損耗。⑶ 固體廢棄物小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送至城市垃圾處理站處理。⑵ 廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物主要有廚房產(chǎn)生的油煙氣及衛(wèi)生間產(chǎn)生的污風(fēng)，由各住戶采用排風(fēng)器抽出，將污染空氣排至室外。建成后主要污染源、污染物及治理方案⑴ 污水小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水主要為生活污水，其中包括生活廢水、糞便污水及廚房餐廳的含油廢水等。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。項(xiàng)目的實(shí)施堅(jiān)持規(guī)劃、建設(shè)與環(huán)境保護(hù)措施“ 三同時(shí)” 的原 則，按照有關(guān)法 規(guī)做好區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作。、 煤氣工程根據(jù)長沙市目前的發(fā)展情況，小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)做好管道煤氣管網(wǎng)的布置，各棟住宅都統(tǒng)一安裝好煤氣管道，室外主管道由市煤氣公司統(tǒng)一埋設(shè)，在埋設(shè)時(shí)要適當(dāng)與道路、其他管道保持距離，管徑為無縫鋼管 DN80，戶內(nèi)管徑為DN40，每戶設(shè)一煤氣計(jì)量表。此外在重點(diǎn)部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防控制室、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房等處裝設(shè)應(yīng)急照明燈。疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓前室等處設(shè)置有疏散誘導(dǎo)燈。事故照明：在消防控制中心、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防電梯前室、消防泵房等處裝設(shè)事故照明，其照度為正常照明的照度。、 消防工程本項(xiàng)目消防工程的設(shè)計(jì)和建設(shè)嚴(yán)格按照《中華人民共和國消防法》和國家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。⑴、污水系統(tǒng)小區(qū)污水（生活污水與洗浴廢水合流）按各棟分別設(shè)置室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后的生活污水就近排入小區(qū)污水管道，各棟污水會(huì)合后，排入市政污水管道。給水管道采用目前流行的冷水塑料管。38 / 66⑵、給水系統(tǒng)生活用水使用長沙市自來水，室外消防用水由室外消火栓直接供給，生活及消防用水均從附近的城市給水管網(wǎng)直接接入。、 給排水工程研究依據(jù)⑴《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ1588） （1997 年版）⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ1386） （1997 年版）⑶《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ1487） （1997 年版）⑷ 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ1687） （2022 年版）給水 水源項(xiàng)目擬從與小區(qū)附近的 DN800 城市給水主干管道上引一條 DN400 的給水管，接入小區(qū)的環(huán)狀給水管網(wǎng)。來訪客人可以通過單元對(duì)講系統(tǒng)要求房主打開單元門鎖，室內(nèi)對(duì)講機(jī)擬置于進(jìn)戶門邊的墻上。在各棟每個(gè)住戶內(nèi)，將采用纜線配管沿37 / 66建筑暗敷設(shè)的敷設(shè)方式。其孔徑不小于 90mm，并且在管道路由上設(shè)置手孔，且手孔間距不大于 120m，以便于纜線的穿放。綜合布線的主干線電纜采用六芯多模光纖，支干線電纜采用超五類非屏蔽雙絞線。將火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)采用分系統(tǒng)、單獨(dú)布線的方式。在小區(qū)邊界的綠籬圍墻內(nèi)設(shè)置紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。⑷智能化系統(tǒng)項(xiàng)目根據(jù)需要在小區(qū)內(nèi)各相應(yīng)場所設(shè)置智能型自動(dòng)消防及消防控制系統(tǒng)，每套住宅實(shí)施家用電器的遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)以及保安監(jiān)控系統(tǒng)。⑶有線電視網(wǎng)電視信號(hào)來自有線電視網(wǎng)絡(luò)，擬在每戶的書房、客廳和主臥室內(nèi)各設(shè)一個(gè)電視信號(hào)接收點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)可根據(jù)業(yè)主36 / 66要求，征得當(dāng)?shù)赜芯€電視管理部門同意，接收當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)，并按 VOD 雙向點(diǎn)播要求考慮電視系統(tǒng)。住戶在家中可以享受諸如遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、網(wǎng)上購物、電子郵件、共享文件等服務(wù)。本系統(tǒng)可根據(jù)住戶的需求，共享其公眾網(wǎng)上的所有增值服務(wù)。根據(jù)規(guī)范要求，將所有電話分別連接 1 條外線，滿足住戶在家中收發(fā)傳真或接入 ISDN 電話等辦公業(yè)務(wù)的要求。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由電話網(wǎng)、寬帶接入網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和控制網(wǎng)等組成。工作接地、電力設(shè)備保護(hù)接地、防雷接地可采用共同接地裝置，并分別采用接地干線，其接地電阻值不大于 1 歐姆。進(jìn)戶線重復(fù)接地、防雷接地、工作接地和保護(hù)接地共用一套接地裝置，組成完整的接地系統(tǒng)。 防雷接地本項(xiàng)目的建筑物屬二類防雷建筑，在屋面設(shè)避雷帶以防直擊雷。在車庫、建筑物內(nèi)及出入口、樓梯間等重要場所設(shè)置應(yīng)急燈，以保證停電后的人身安全。 電氣照明照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為～220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，車庫及公共場所以節(jié)能熒光燈為主。多層建筑物內(nèi)供電由低壓配電室通過電纜溝與各棟聯(lián)通，室內(nèi)照明配電采用電線穿管沿地、墻暗敷設(shè)。消防時(shí)自動(dòng)切斷與消防無關(guān)的用電負(fù)荷，確保消防用電。低壓采用 GCKB 型抽屜配電屏進(jìn)行配電，結(jié)線方式為單母線分段，動(dòng)力、照明和空調(diào)負(fù)荷總計(jì)量（有功和無功電度表）設(shè)在總進(jìn)線柜上，空調(diào)、照明負(fù)荷單獨(dú)計(jì)量，設(shè)在照明配電屏上，動(dòng)力和照明回路各自分開。住宅區(qū)建筑物電源電壓為 380/220V，住宅區(qū)采用電纜主干線沿電纜溝方式敷設(shè)，支線采用電纜穿管埋地暗敷設(shè)。變壓器采用 S10 型節(jié)能變壓器，無功功率補(bǔ)償33 / 66采用低壓補(bǔ)償，設(shè)于低壓配電室內(nèi)。整個(gè)小區(qū)按建筑面積及其不同類型用地等因素估算的用電負(fù)荷為 22900KVA 左右。⑶ 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5005794。、 供配電工程 研究依據(jù)⑴ 根據(jù)小區(qū)對(duì)供電、用電的實(shí)際要求。項(xiàng)目小高層住宅擬采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，樓屋面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土，地下室頂板及屋面板均為雙層雙向配筋。項(xiàng)目為多層及小高層住宅，本次設(shè)計(jì)按六度抗震設(shè)防。三種類型住宅在房間布局上充分考慮本地的生活習(xí)慣和居住特點(diǎn)，保證各戶客廳、主臥室朝南向，在充分考慮采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上確保公共活動(dòng)與個(gè)人私密空間的分開，戶型間隔靈活、自由組合，力爭做到所有戶型均為明室、明廳、明衛(wèi)，具有良好的日照、通風(fēng)與采光條件。將空調(diào)位埋于凸窗窗臺(tái)下，并加以掩飾，或?qū)⒖照{(diào)設(shè)于工作陽臺(tái)內(nèi)，以保持物業(yè)主立面的整體感。項(xiàng)目建筑采用現(xiàn)代主義風(fēng)格作為建筑設(shè)計(jì)的主線，講究簡潔、統(tǒng)一以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，造型比例適中，空間構(gòu)圖明確，盡量減少不必要的外部結(jié)構(gòu)。 規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 61。根據(jù)小區(qū)建筑分布建設(shè)不同使用功能的住戶休閑區(qū)、活動(dòng)場所、主題廣場、雕塑、以及小溪流水，通過園林空間、植物配置等提供視覺景觀享受和文化品位的欣賞。小區(qū)的綠地景觀系統(tǒng)主要結(jié)合道路綠化、平臺(tái)綠化、高架綠化、山體背景綠化等形成錯(cuò)落有致的立體綠化系統(tǒng)。整個(gè)園林規(guī)劃充分利用地勢營造山水相映的園林特色景觀效果，表達(dá)一種融于自然、依山而居、兼有休閑度假的氣氛，從而體現(xiàn)出居住環(huán)境自然化的構(gòu)思。 綠化景觀隨著居民生活水平的不斷提高及環(huán)保意識(shí)的不斷加強(qiáng)，人們對(duì)自然的綠色環(huán)境日益渴望，創(chuàng)造貼近自然的花園庭院式住宅區(qū)，以滿足人們對(duì)居住環(huán)境生理上和心理的需求，是居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的必然趨勢。這種分散的停車方式穿插于各組團(tuán)之間，以方便駕車居民停泊后，就近直接進(jìn)入院落入戶。豎向道路順應(yīng)山勢，略有起伏，即可增加景觀效果，又起到限制車速的作