【正文】 建議銷售力量的投入應(yīng)集中，達(dá)到事半功倍的效果。針對(duì)目標(biāo)客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在本區(qū)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓中心。項(xiàng)目總體銷費(fèi)用建議為：占總銷售額的5%，（%）。配合系列廣告宣傳，提供“軟性”健康服務(wù)7營銷費(fèi)用控制鑒于本項(xiàng)目規(guī)模較大，但所處區(qū)域位置不太成熟，發(fā)商展在重慶房地產(chǎn)界的知明度又不太高。配備健康會(huì)所，突出鮮明特色使用綠色建材，強(qiáng)化“健康家居”6“健康居所，綠色家園”營銷主題的實(shí)施要點(diǎn)綜合考慮樓盤的各項(xiàng)素質(zhì)，建議本項(xiàng)目均價(jià)為1558元/平方米。4建筑風(fēng)格本項(xiàng)目周邊環(huán)境較為成熟，使本項(xiàng)目呈“鶴立雞群”狀態(tài)。充分挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，有計(jì)劃、有創(chuàng)意地安排營銷組織，嚴(yán)格把好信息傳播渠道和銷售控制兩關(guān)。健康從容”的概念，并賦予其確切的內(nèi)容，引導(dǎo)潛在客戶購買。2本項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵充分利用項(xiàng)目的顯性優(yōu)勢(shì)和隱性優(yōu)勢(shì)，在控制成本的基礎(chǔ)上，提高項(xiàng)目素質(zhì)，調(diào)整好項(xiàng)目的各項(xiàng)配置：在開發(fā)、營銷主題上，確立“品質(zhì)生活與半年前政府召開的春季房交會(huì)的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價(jià)格上漲了259元（同面積計(jì)算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％。從2001年以來，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。營銷執(zhí)行計(jì)劃和節(jié)奏控制1營銷執(zhí)行計(jì)劃（略）2營銷進(jìn)度計(jì)劃及資金回收預(yù)測(cè)（略）項(xiàng)目開發(fā)與營銷面臨的重大問題的說明及對(duì)策專業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容：房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)，建筑基本知識(shí)，物業(yè)管理基本知識(shí)，營銷技巧，服務(wù)意識(shí)，公司理念，項(xiàng)目相關(guān)知識(shí)等等。售樓人員素質(zhì)要求：女性：五官端莊，大學(xué)?？飘厴I(yè)以上，具有良好的服務(wù)意識(shí)，高度的工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，有三年以上售樓經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)預(yù)售契約的簽訂，按揭的辦理，及為客戶聯(lián)系發(fā)展商、按揭銀行及物業(yè)管理公司。負(fù)責(zé)媒體推廣及效果監(jiān)控、公關(guān)活動(dòng)、促進(jìn)方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施。負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)售樓部的具體銷售事宜和直接對(duì)銷售人員管理。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售全程組織、統(tǒng)籌，并根據(jù)銷售進(jìn)度、市場(chǎng)反饋信息及時(shí)與發(fā)展商溝通并及時(shí)提出相關(guān)對(duì)策。5銷售組織1銷售人員組成設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人。進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售期則報(bào)紙廣告、車身廣告、電視廣告全面出擊，目的在于全方位的訴求。在新聞造勢(shì)期以報(bào)紙新聞為主，車身廣告為輔，目的在于造勢(shì)。價(jià)目表的設(shè)計(jì)可根據(jù)不同銷售階段的促銷手段做調(diào)整，因此，價(jià)目表的有效期必須明確，在保持一定延續(xù)性的基礎(chǔ)上，有合理的解釋空間。樓書設(shè)計(jì)最重要的是項(xiàng)目標(biāo)志（LOGO）設(shè)計(jì)及整體形象表述。具體包括樓書、DM單、價(jià)目表、戶型模型、現(xiàn)場(chǎng)展板。2廣告宣傳費(fèi)用及其控制方法與手段本項(xiàng)目位于雙橋區(qū)，區(qū)域因素較強(qiáng)，%估算。樓書、DM單：面向所在地附近的消費(fèi)人群，針對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體派發(fā)DM單。電視廣告：重慶衛(wèi)視是重慶地區(qū)收視率最高的電視臺(tái)，是首選。車身廣告：車身廣告效應(yīng)延續(xù)性長、流動(dòng)性強(qiáng)，在本項(xiàng)目附近的公交車上做車身廣告，有利于在一定區(qū)域（公交車行經(jīng)路線）上提高項(xiàng)目的知名度。100%35%15%《重慶青年報(bào)》《重慶晚報(bào)》各類報(bào)紙投放比例如下表報(bào)刊名稱而作為重慶地區(qū)銷量較大的《重慶晚報(bào)》也需要適量投放。報(bào)紙廣告：本項(xiàng)目確定《重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)》為首選報(bào)紙媒體。宣傳推廣策略1項(xiàng)目廣告宣傳推廣形式與監(jiān)控手段4樣板間的設(shè)置是開發(fā)商一貫重視的促銷手段，客戶的成交欲望將得到極大的激發(fā)?，F(xiàn)場(chǎng)促銷手段是通過現(xiàn)場(chǎng)售樓人員的有效服務(wù)、樣板層的參觀及銷售環(huán)境的烘托，促成客戶的購買。本項(xiàng)目是屬于開發(fā)期短、資金回籠快的項(xiàng)目，促銷活動(dòng)應(yīng)偏重于高效率、操作性靈活，因此，確定報(bào)紙廣告、車身廣告為主要促銷手段，報(bào)紙軟性新聞、樓書、DM單為輔，特定時(shí)期發(fā)布針對(duì)性強(qiáng)的專題廣告。“定階段”指對(duì)某一階段進(jìn)行定性、定量分析，階段性地總結(jié)銷售工作，為下一步銷售提供策略依據(jù)。“定時(shí)”指現(xiàn)場(chǎng)銷售人員進(jìn)行每日記錄，銷售主管每周提交周記報(bào)告，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月提交銷售情況小結(jié)。準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷期的銷售控制原則是合理控制銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)合理的成交量。團(tuán)隊(duì)的力量將在本項(xiàng)目中表現(xiàn)得淋漓盡致。開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)是否成功的關(guān)鍵所在，在一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告中顯示，開發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)是客戶是否愿意買單的第3大要素。差異化的產(chǎn)品，差異化的服務(wù)，差異化的人員，差異化的形象勢(shì)必鑄就差異化的整合。在不同的開發(fā)周期內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)需求，作出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整。跟著市場(chǎng)的感覺走，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略部署。充分開展社會(huì)營銷，做足宣傳，本項(xiàng)目由于開發(fā)商在地產(chǎn)行業(yè)的名氣不夠顯著，應(yīng)著力擴(kuò)大社會(huì)影響，博得政府支持和社會(huì)的好感，前期樓盤低價(jià)入世，吸引社會(huì)目光。內(nèi)部認(rèn)購期：銷售前期宣傳、進(jìn)行準(zhǔn)客戶登記、銷售策略修訂準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷期和現(xiàn)樓促銷期：整體規(guī)劃介紹、配套介紹、方位說明、采用互動(dòng)講解方式，使客戶融入本項(xiàng)目周圍環(huán)境、強(qiáng)調(diào)環(huán)境的便利及小區(qū)文化氛圍、強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)、強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目優(yōu)惠政策、講述購屋流程（導(dǎo)購指南）、嘗試逼訂。4各銷售期的價(jià)格運(yùn)行策略和手段項(xiàng)目銷售期分為內(nèi)部認(rèn)購期、準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷期和現(xiàn)樓促銷期。3.2.本項(xiàng)目的一組團(tuán)銷售期預(yù)計(jì)為14個(gè)月，新聞造勢(shì)（發(fā)售前2個(gè)月）——內(nèi)部認(rèn)購（1個(gè)月）——準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷（10個(gè)月）——現(xiàn)樓發(fā)售（4個(gè)月）3項(xiàng)目各樓層均價(jià)及各單元售價(jià)單元售價(jià)確定原則：具體各單元銷售價(jià)格的制定依據(jù)以下幾點(diǎn)原則：1.據(jù)充分的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，我們將該項(xiàng)目的總體均價(jià)定為高層1680元/平方米、元/平方米。2客戶接待區(qū)應(yīng)簡(jiǎn)約舒適，保持良好的通風(fēng)和采光，適當(dāng)?shù)靥峁┍尘耙魳罚瑴p低客戶成交前的心理壓力。3場(chǎng)銷售路線設(shè)計(jì)與布置健康從容”的品牌理念深入人心。展示區(qū)：本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)“綠色建材”展示區(qū)，展示區(qū)的功能是展示本項(xiàng)目所選用“綠色建材”的材質(zhì)說明、樣品陳列及應(yīng)用說明，通過公眾對(duì)“綠色建材”的逐步認(rèn)識(shí)，將本項(xiàng)目“品質(zhì)生活針對(duì)目標(biāo)客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在樓盤現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓中心。由于本項(xiàng)目的預(yù)售期從內(nèi)部認(rèn)購開始，因此，現(xiàn)場(chǎng)售樓部的服務(wù)、展示功能極為重要。售樓部：售樓部應(yīng)設(shè)置本項(xiàng)目的整體模型、重點(diǎn)戶型、銷售物料展示臺(tái)、系列化的主題宣傳展板以及不可缺少的室內(nèi)植物擺設(shè)。2樓部、樣板房、展示區(qū)的設(shè)置因此，必須對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行綠化、清理的整治，在展開銷售前完善周邊環(huán)境建設(shè)，營造一個(gè)和諧、舒適的居住環(huán)境。工地圍墻設(shè)計(jì)：圍墻廣告能形成長期廣告效應(yīng)，制作的手法應(yīng)具有強(qiáng)烈的項(xiàng)目特色，建議結(jié)合“安特?鴻程酈景”名稱內(nèi)涵的文化韻味，圖案設(shè)計(jì)以都市形象為主題。我們留給后代的不是鋼筋，水泥，而是我們的思想。一座有思想的建筑，一座彌漫文化情懷的建筑，如同一本浩瀚書卷，綻放你的眼前，等你來閱讀。Identity,簡(jiǎn)稱VI）。Identity,簡(jiǎn)稱BI）。Identity,簡(jiǎn)稱MI）。從整體上說，CI是企業(yè)文化計(jì)劃，是企業(yè)求發(fā)展的一種區(qū)別化戰(zhàn)略。企業(yè)如何強(qiáng)化自身在公眾面前的形象和品牌美譽(yù)度，以形象力帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售越顯重要。項(xiàng)目形象定位1項(xiàng)目的CI設(shè)計(jì)及主題設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建議設(shè)置的中央負(fù)離子送風(fēng)系統(tǒng)當(dāng)屬此原理范圍，還需進(jìn)一步論證。②以上說明：①但創(chuàng)新度越高并不意味著風(fēng)險(xiǎn)性越小。4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目的創(chuàng)新建造了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而較同類產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就相應(yīng)降低、減少。銷售渠道、時(shí)