房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理教案第三章(參考版)
2025-04-30 22:03本頁(yè)面
【正文】 31 / 31。參見(jiàn)教材P100?！ ?008年真題】 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（?。?。 [答疑編號(hào)5573030409] 【正確答案】BD 【答案解析】A可以采取領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法；CE可以采取挑戰(zhàn)定價(jià)法。參見(jiàn)教材P99?！ 局攸c(diǎn)難點(diǎn)】第三類：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法－考慮競(jìng)爭(zhēng)定價(jià) 【重點(diǎn)難點(diǎn)】什么情況下采取隨行就市定價(jià)法 ?、匐y以估算成本 ?、诠敬蛩闩c同行和平共處 ?、哿硇卸▋r(jià)，難以了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)（另行定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)比較大） 【2006年真題】 某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（?。? [答疑編號(hào)5573030407] 【正確答案】D 【答案解析】認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法的一種，定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。參見(jiàn)教材P99?！ ?005年真題】 在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（?。?。 [答疑編號(hào)5573030405] 【正確答案】A 【答案解析】利用損益平衡圖。 [答疑編號(hào)5573030404] 【正確答案】B 【答案解析】參見(jiàn)教材P99。 [答疑編號(hào)5573030403] 【正確答案】BCE 【答案解析】參見(jiàn)教材P9697。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理?！ ?007年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（ ）。（?。? [答疑編號(hào)5573030401] 【正確答案】錯(cuò) 【答案解析】考察的是其代理項(xiàng)目的平均銷售周期，不是第一個(gè)項(xiàng)目的銷售周期?！ ?選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題 ①盡早確定代理機(jī)構(gòu)，并且要求早期介入； ?、诔浞至私夥康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)； ③了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源； ?、芸疾旆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī)（代理成功率+項(xiàng)目平均銷售周期）； ?、葆槍?duì)物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)； ?、拚J(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。 提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。 幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)； 通過(guò)廣告等宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在消費(fèi)者進(jìn)行有效引導(dǎo)； ■ 作用 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)熟悉市場(chǎng)情況，具備豐富的租售知識(shí)和專業(yè)人員； 從事購(gòu)買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得房地產(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位，其主要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報(bào)酬。（好賣） ?、郛?dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷售對(duì)象時(shí)。 第五節(jié) 租售階段 租售過(guò)程的三階段 租售的方式 開(kāi)發(fā)商自行租售 委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式 選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題 租售過(guò)程的三階段 租售的方式 【重點(diǎn)難點(diǎn)】何時(shí)開(kāi)發(fā)商自行租售 ①大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，有自己專門市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)。AD是竣工驗(yàn)收備案的資料，不是向城市檔案館移交的資料?！ ?編制竣工檔案（之后移交房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城建檔案館） 技術(shù)資料 前期工作資料 土建資料 安裝方面資料 竣工圖 按施工圖無(wú)任何變動(dòng)的，直接在施工圖上加蓋竣工圖標(biāo)志后作為竣工圖 結(jié)構(gòu)形式改變、平面改變等重大改變，應(yīng)重新繪制竣工圖 隱蔽工程要繪制竣工圖 竣工圖應(yīng)與實(shí)際情況相符，不得任意涂改 【2009年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（?。?。 [答疑編號(hào)5573030307] 【答案】A 【解析】承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個(gè)月內(nèi)交付工程。參見(jiàn)教材P91。檢查后由（?。┝谐鲑|(zhì)量缺陷清單。 由承包商向開(kāi)發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng) 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行初步檢查，由監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷清單，由承包商落實(shí)修復(fù) 開(kāi)發(fā)商組織有關(guān)單位進(jìn)行正式驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。 [答疑編號(hào)5573030305] 【答案】D 【解析】實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)，分包單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。 開(kāi)發(fā)商與承包商還應(yīng)雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù) 【2007年真題】 實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日。 實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)，分包單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理 需要進(jìn)行爆破作業(yè) ■ 相關(guān)規(guī)定 可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施的 對(duì)毗鄰建筑物等造成損害的，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取安全防護(hù)措施 ■ 開(kāi)發(fā)商應(yīng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的情況 承包商在施工現(xiàn)場(chǎng)采取維護(hù)安全、防范危險(xiǎn)、預(yù)防火災(zāi)等措施 施工階段－要求承包商在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施 合同總體策劃階段－確定影響項(xiàng)目的根本性、方向性的重大問(wèn)題 投標(biāo)招標(biāo)階段－通過(guò)合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問(wèn)題 合同分析－通過(guò)合同分析與解釋，使每個(gè)參與者都明確自己的角色 合同實(shí)施控制－建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理 ■ 各階段的安全要求 [答疑編號(hào)5573030304] 【答案】CD 【解析】ABE主要是承包商的合同關(guān)系。參見(jiàn)教材P84。 【2009年真題】橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（?。?。 [答疑編號(hào)5573030302] 【正確答案】C 【答案解析】進(jìn)度控制的方法主要有兩種，一是橫道圖，二是網(wǎng)絡(luò)圖。參見(jiàn)教材P82－83。 [答疑編號(hào)5573030301] 【正確答案】D 【答案解析】本題可用排除法。B屬于租售階段；C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容?！ ?011年真題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是（?。?。前期階段與投資機(jī)會(huì)研究的界線是獲取土地或項(xiàng)目?！ ?nèi)容 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 三通一平 市政設(shè)施的談判與協(xié)議 安排短期和長(zhǎng)期信貸 尋找預(yù)租（售）客戶 進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略 洽談開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等 前期工作完成后，開(kāi)發(fā)商再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 開(kāi)發(fā)商必須保持“健康的懷疑”態(tài)度，本著謹(jǐn)慎的原則（即不高估收益，不低估成本） 【2006年真題】 將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（?。┑墓ぷ鳌！ 。?個(gè)） 已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了兩證——有地 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》——有規(guī)劃 拆遷進(jìn)度符合施工要求——地可以施工 已簽署了施工合同——有施工的人 有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料（有+通過(guò)審查）——有圖 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施——有安全保證 應(yīng)該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同——有監(jiān)理的人
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