幸福尚城整體營(yíng)銷策劃案(參考版)
2025-04-30 12:44本頁面
【正文】 物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標(biāo)準(zhǔn)的要求來設(shè)計(jì)，提供如下所示各項(xiàng)管家式、貼心式的服務(wù)內(nèi)容。三、物業(yè)管理承諾書月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實(shí)符合市場(chǎng)在物管類塊的心理承受界限。（三）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低優(yōu)劣將會(huì)決定本項(xiàng)目長(zhǎng)線價(jià)值發(fā)掘與品牌形象弘揚(yáng)的成效。建議配套設(shè)施如下：◆紅外線防攀爬系統(tǒng)◆中國(guó)電信衛(wèi)星電視入戶◆寬帶網(wǎng)接入，預(yù)留IDD電話接口◆閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆IC卡樓宇門禁及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)◆可視對(duì)講系統(tǒng)◆緊急報(bào)警系統(tǒng)◆門磁開關(guān)防盜系統(tǒng)◆煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統(tǒng) 鑒于項(xiàng)目自身功能配屬與營(yíng)造標(biāo)準(zhǔn)的定位，在社區(qū)智能化設(shè)施的配套上，應(yīng)該考慮領(lǐng)先同儕的配備。 硬性廣告發(fā)布的頻率節(jié)奏與發(fā)布形式請(qǐng)參見下表： 建議本項(xiàng)目總體廣告投放費(fèi)用以不低于總銷售收入的2%為標(biāo)準(zhǔn)。◇要生活就要接近都市的核心?！镏黝}用最通俗易懂的語言，直接向目標(biāo)受眾傳遞了關(guān)于幸福尚城三個(gè)清晰的訊息。廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z推薦幸福尚城廣告?zhèn)鞑ブ黝}如下：都市門戶，都市家文明、健康、和諧，新都市主義從公開發(fā)售期開始四大銷售時(shí)段的硬性廣告投放比概略為4：3：3：1，以期形成最佳的廣告投放比結(jié)構(gòu)?！残詮V告的發(fā)布 軟性廣告的發(fā)布主要集中在項(xiàng)目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù)3~5個(gè)月，發(fā)布頻率為每周1~2篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺(tái)階。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢(shì)推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發(fā)售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。硬廣告介入的時(shí)機(jī) 軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前后時(shí)段，其鋪墊的周期大致為3個(gè)月。★軟文題材推薦之七：“業(yè)主VIP消費(fèi)模式”時(shí)尚、實(shí)惠的幸福尚城（展示幸福尚城不同的生活格調(diào)）★軟文題材推薦之六：“實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”的現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型?！镘浳念}材推薦之四：“現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助”都市生活社區(qū)（全面展開對(duì)幸福尚城的居住價(jià)值與投資價(jià)值的報(bào)道）★軟文題材推薦之二：烏市門戶地產(chǎn)，幸福尚城（展開對(duì)幸福尚城的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面報(bào)道） 系列化的軟文炒作主要是集中在項(xiàng)目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項(xiàng)目營(yíng)造立意的各個(gè)角度來實(shí)施宣傳。 軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時(shí)期內(nèi)，以獨(dú)家（幸福尚城）專欄的形式固定下來；軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場(chǎng)震撼力，能迅速聚焦社會(huì)關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)的題材。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。 軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動(dòng)，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。 軟性廣告更多地是站在社會(huì)公益或社會(huì)全局觀的立場(chǎng)，渲染項(xiàng)目對(duì)生活方式、對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、對(duì)社會(huì)民生、對(duì)地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所能發(fā)揮的示范及引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)達(dá)成的助燃劑，同時(shí)也是測(cè)量市場(chǎng)體溫的溫度計(jì)。在項(xiàng)目整體營(yíng)銷執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會(huì)成為廣告全程運(yùn)動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。 本項(xiàng)目最終推盤的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產(chǎn)生的整合推廣力量。以此來達(dá)成主力、輔助媒體強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)、聯(lián)合生輝的局面。二、廣告媒體的組合（一）主力媒體的選擇在新疆本土，可供選擇的主力媒體有：報(bào)紙媒體※《都市消費(fèi)晨報(bào)》；電視媒體※新疆電視臺(tái)相關(guān)收視率較高的電視劇頻道；（二）輔助媒體的選擇報(bào)紙媒體※《新疆日?qǐng)?bào)》、《烏魯木齊晚報(bào)》；電臺(tái)媒體※本地收聽率較高的電臺(tái)頻道、專欄；期刊媒體※為宣傳本方項(xiàng)目直接向目標(biāo)市場(chǎng)派送精美DM大幅單頁；※相關(guān)在本地區(qū)頗受受眾青睞的期刊雜志；４、網(wǎng)絡(luò)媒體※建立屬于本項(xiàng)目或予疆公司的專業(yè)性網(wǎng)站，供受眾上網(wǎng)瀏覽；（三）立體交叉式的媒介推廣形式１、媒介的組合調(diào)動(dòng) （五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營(yíng)養(yǎng)套餐，誰原創(chuàng)了最悅耳的廣告語境。其中一項(xiàng)是屬于可以量化的技術(shù)性指標(biāo)，往往屬于個(gè)案項(xiàng)目績(jī)效運(yùn)營(yíng)的本體；另外一項(xiàng)則是應(yīng)該屬于企業(yè)，為長(zhǎng)線的梯級(jí)化成長(zhǎng)儲(chǔ)備爆發(fā)能量。第六部分 廣告運(yùn)作篇一、廣告運(yùn)作掌控原則 綜上所述，項(xiàng)目整體銷售進(jìn)度過程，各個(gè)階段環(huán)節(jié)均處于緊密銜接的狀態(tài)。 ②優(yōu)惠遞減：認(rèn)購(gòu)期間客戶繳納定金（房款20%~30%），但享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)由每平方100元起，然后以每個(gè)月10元的速度遞減直至開盤之日。 ①先定先選：即在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，請(qǐng)意向客戶交定金后挑選自己滿意的樓層和戶型。 通過市場(chǎng)調(diào)查，與本項(xiàng)目同期開工的還有周邊的幾個(gè)項(xiàng)目，所以在一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間必須通過軟文來炒作項(xiàng)目的概念，以此取得市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同，搶占市場(chǎng)先機(jī)。 一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，可以利用先定先選①和優(yōu)惠優(yōu)惠遞減②的方式來累積潛在客戶，以確保開盤時(shí)的人氣及后期的銷售進(jìn)度； 說明： 98～100％注：詳情請(qǐng)參見銷售進(jìn)度控制表 13～15％ 二個(gè)月 28％ 項(xiàng)目入伙 57％持續(xù)銷售期 室外配套工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 35％強(qiáng)勢(shì)銷售期 一個(gè)月 三通一平樁基礎(chǔ)工程地下室工程 累積銷售率內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（認(rèn)籌期） 相應(yīng)工程進(jìn)度 銷售時(shí)間段三、銷售階段及進(jìn)度控制（一）銷售階段本司將整體銷售過程分為以下五個(gè)階段：■內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期■公開發(fā)售期■強(qiáng)勢(shì)銷售期■持續(xù)銷售期■尾盤促銷期（二）銷售進(jìn)度（一期）銷售階段要以物色“實(shí)戰(zhàn)型”的銷售專才為最重要的參照依據(jù)。 營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)擬安排8～10名專業(yè)地產(chǎn)銷售精英，另配10名左右的項(xiàng)目促銷員分往烏魯木齊、地州等各分銷點(diǎn)定期駐守。 相關(guān)系列促銷期派贈(zèng)小禮品的制作籌備有助增強(qiáng)與意向客戶群體之間的互動(dòng)關(guān)聯(lián)。 用于在營(yíng)銷中心播放，片長(zhǎng)約15～20分鐘，整體介紹項(xiàng)目位置、社區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、環(huán)境園藝、規(guī)劃特色以及綜合闡述新疆第一現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型地產(chǎn)的定位、功能及內(nèi)涵，亦可制作成電子樓書在各展銷點(diǎn)派發(fā)。 建議戶型采用插頁的形式和樓書結(jié)合起來使用。主要展示項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、區(qū)域綜述、發(fā)展商背景、文化內(nèi)涵、形象推廣、景觀園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市政配套、智能化設(shè)施等。宣傳物料■樓書辦公事務(wù)系統(tǒng)二、銷售前期準(zhǔn)備工作（一）銷售物料的準(zhǔn)備（此一現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)綴舉措主要針對(duì)公開發(fā)售期）——營(yíng)銷中心門口（此項(xiàng)在主體起來后使用）——升空氣球、氣囊拱門及花卉
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