【正文】 （3） 不得隨地吐痰及亂丟雜物。4．舉止（1） 不得將任何對(duì)象夾于腋下。（8）稱呼客人時(shí)，要用“某先生”或“某小姐、某女士”，不知姓氏時(shí)要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（6）講話時(shí)，“請(qǐng)”、“您”、“謝謝”等禮貌用語要經(jīng)常使用，不講粗言穢語或使用蔑視性和污辱性語言。（4）與人交談時(shí)，不可整理衣著、頭發(fā)、看表等。兩手平放腿上，不要插入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品。（2） 接待客人時(shí)，落座在座椅的1/3到2/3之間，不得靠依椅背。（三）售樓人員的舉止1．站姿軀干挺直、頭部端正、面露微笑、目視前方，兩臂自然下垂。4．勤勉負(fù)責(zé)必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對(duì)所從事的工作認(rèn)真、負(fù)責(zé)、精益求精。3。2。20． 銷售部員工如遇工作上的問題，不得擅自與甲方溝通，應(yīng)把問題上報(bào)經(jīng)理，由經(jīng)理統(tǒng)一協(xié)調(diào)解決。18． 負(fù)有監(jiān)督責(zé)任的主管人員疏于職守的，視情節(jié)給予處分。16． 員工對(duì)違反本制度行為有權(quán)向本公司投訴，所有投訴嚴(yán)格保密。14． 員工不得超越本職務(wù)和職權(quán)范圍開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。12． 員工未經(jīng)公司批準(zhǔn)不得兼職。10． 不得玩忽職守、違反工作、影響公司的正常運(yùn)作秩序。8． 必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對(duì)所從事的工作認(rèn)真、負(fù)責(zé)、精益求精。6． 必須按編排表當(dāng)值，不得撞離職守、個(gè)人調(diào)離，調(diào)換更值時(shí)需經(jīng)主管或經(jīng)理同意。4． 上班時(shí)間不得吃東西或吸煙，不得高聲喧嘩、聊天。2． 員工應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上班、不準(zhǔn)遲到、早退和曠工。具體的管理制度見附件一。連續(xù)兩個(gè)月未出業(yè)績(jī)或排名三個(gè)月墊底者將被淘汰。（三）售樓人員的激勵(lì)與考核售樓人員采用底薪加提成的分配方式，多勞多得。 溝通技巧培訓(xùn)定期對(duì)售樓代表售樓過程中出現(xiàn)的溝通方面的問題及時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，采用技巧講解與模擬客戶演練相結(jié)合的形式，不斷提高售樓代表的溝通技巧。本公司將抽掉一名售樓部經(jīng)理及1~2名售樓骨干，再通過招募或同行挖角等誠聘2名新人來組成本盤的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。其專門的裝修設(shè)計(jì)及空間布局可供業(yè)主參考。各功能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，突出運(yùn)作專業(yè)性。禮品：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信、能夠制造銷售熱點(diǎn)。手袋：本身可作為流動(dòng)媒體宣傳，并可裝售樓書等資料。折頁：售樓普及資料。售樓處的細(xì)節(jié)配置售樓書：專業(yè)的售樓資料。并可在此區(qū)域放置一大屏幕彩電與觸摸顯示屏，大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶。模型展示區(qū)：模型展示區(qū)應(yīng)鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時(shí)解說，模型區(qū)建議放置整體模型與單體戶型的模型，在本盤為期房的情況下客戶也能對(duì)本盤進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)與了解。簽約區(qū)：簽約區(qū)則要求安靜，干擾少，所以建議簽約區(qū)隔成一間間獨(dú)立的小房間。采購一些舒適且美觀的談判桌椅，飲水機(jī)，洽談區(qū)的墻上適宜做一些展板（包括廣告板、效果圖、銷售進(jìn)度表）和證照之類的復(fù)印件。放置樓盤的相關(guān)宣傳資料，配置兩至三臺(tái)電話，有固定的電話接聽人員，售樓處門口再安排兩位迎賓。針對(duì)本盤特色建議售樓處設(shè)置以下功能區(qū)域：接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、模型展示區(qū)、音像休閑區(qū)。本盤的形象定位是高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，所以我們建議將有品位的生活細(xì)節(jié)化的東西引入到案場(chǎng)，讓人切身體會(huì)。從售樓處到樣板房再布置一條綠意濃濃的林蔭小道，二者既獨(dú)立又相連，從而形成一個(gè)整體，令客戶在不知不覺中完成了看樓的全過程，完整緊湊，既讓客戶感受到小區(qū)的非凡之處，又完全體驗(yàn)了家居的溫馨氣氛。形式的確定建議采用售樓處與樣板房結(jié)合的形式。步驟四：通過對(duì)各各因素進(jìn)行打分，得出各例房屋的價(jià)格系數(shù)， 小高層一房一價(jià)的調(diào)整（一房一價(jià)表附后）?對(duì)一房一價(jià)的雛形進(jìn)行分析論證后的修正?總價(jià)247。2860= 最高分值=（2860+280）247。步驟一：以上各因素對(duì)價(jià)格影響的價(jià)差分析因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值140100905060403050560步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值247?？偯娣e=加權(quán)均價(jià)，若實(shí)際均價(jià)與給定均價(jià)有差異，則通過普升或普降調(diào)平至給定均價(jià)?預(yù)測(cè)面積出具后的差異調(diào)整?客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整216。3150= 中間值“1”表示：某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為“1” 則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。綜合價(jià)差，得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差權(quán)重比例30%15%13%8%7%10%5%12%100%步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，見下表：分值范圍最低分值中間值最高分值 1 備注：最低分值=(3150305)247。各層均價(jià)見下表：2． 縱向因素的影響——通過分析各單元，各列房屋由于受“景觀”、“由東向西的朝向變化”、“面積”、“戶型”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”、“日照”這幾個(gè)因素的影響所產(chǎn)生的價(jià)格差異性變化，來確定各例房屋的均價(jià)。216。3000= 最高分值=（3000+175）247。具體如下表：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光 通風(fēng)綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值40110607030101020350步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值247。通過市場(chǎng)比較定價(jià)法，確定出項(xiàng)目整體均價(jià)（主要針對(duì)多層和小高層，別墅的整體均價(jià)單獨(dú)考慮），然后根據(jù)工程分期及銷售分段，采用“低開高走”的整體價(jià)格走勢(shì)，制定本價(jià)格策略體系。這對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)商——無錫泰富投資發(fā)展有限公司來說，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。惠山新區(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來磁場(chǎng)聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來此購房落戶。項(xiàng)目背景本項(xiàng)目所在的北區(qū)板塊和錫城其它的開發(fā)板塊相比，具有自身的優(yōu)勢(shì)和特色：①處于惠山新城新行政中心，地理位置優(yōu)越；②惠山土地廣袤，儲(chǔ)備充足，地產(chǎn)用地成批推出，人氣聚集快，發(fā)展?jié)摿Υ?；③惠山新城的開發(fā)建設(shè)。宣傳材料準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)制作、跟進(jìn)、分工、試題的準(zhǔn)備、訂購報(bào)名管理，保證網(wǎng)絡(luò)管理和現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名的有序性、復(fù)試日期、決賽日期形式 （擬訂報(bào)名兩周、初賽一周、復(fù)試三天、決賽一天）人員準(zhǔn)備、評(píng)委、專業(yè)人士、安排第七部分 價(jià)格策略體系在房地產(chǎn)的市場(chǎng)上，決定產(chǎn)品基本定價(jià)的不是成本而是市場(chǎng)，它的市場(chǎng)價(jià)值就是消費(fèi)者心目中的認(rèn)知價(jià)值，只考慮產(chǎn)品成本的定價(jià)策略是難以獲得成功的。主辦方對(duì)本活動(dòng)享有最終解釋權(quán)。6）通過現(xiàn)場(chǎng)演講的方式角出前三名，并以資鼓勵(lì)。4）初賽時(shí)，選手可將作品傳至dwbdc2004（競(jìng)賽組收）?！緟①惲鞒獭?）接受網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名?！緟①惙绞健?）網(wǎng)上報(bào)名，填寫相關(guān)個(gè)人信息。2）參賽作品具有原創(chuàng)性，任何抄襲行為，將取消參賽資格。在光與影之間、動(dòng)與靜之中，古典與現(xiàn)代態(tài)度里，符號(hào)、語言、精神意志成了創(chuàng)想的代名詞，激情澎湃也好，濃墨重彩也罷，讓那些跳躍的思維，在此刻靈動(dòng)翩舞。本次運(yùn)動(dòng)會(huì)的一切爭(zhēng)議之最后裁決權(quán)歸主辦單位所有。盛大頒獎(jiǎng)典禮B:比賽內(nèi)容設(shè)置以體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)會(huì)的趣味性和參與性，設(shè)置老少皆宜的項(xiàng)目。各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）⑥16:30—17:00中場(chǎng)休息⑤14:00—16:30各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）④12:00—14:00運(yùn)動(dòng)會(huì)盛大開幕式（氣球/禮炮助慶/運(yùn)動(dòng)員入場(chǎng)儀式）③10:30—12:00【主辦單位】無錫泰富投資發(fā)展有限公司【目標(biāo)客戶】周邊城鎮(zhèn)所有客戶群【活動(dòng)內(nèi)容】A：活動(dòng)流程①參賽運(yùn)動(dòng)員到場(chǎng)進(jìn)行賽前檢錄，準(zhǔn)備入場(chǎng)儀式②10:00—10:20諸如“開寶馬的人為何去名園”由此標(biāo)題產(chǎn)生的懸念式疑問來剖析名園產(chǎn)品【費(fèi)用預(yù)算】
活動(dòng)布展費(fèi)：2000禮品費(fèi)：2000
活動(dòng)發(fā)布費(fèi)：3000其它（招待費(fèi)等）：2000合計(jì)：9000
活動(dòng)二：2005年名園趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)【活動(dòng)時(shí)間】4月中旬 9:00173。⑧售樓處內(nèi)部設(shè)計(jì)擺設(shè)體現(xiàn)品味，放置寶馬相關(guān)資料及圖片，相得益彰。具體需商榷）③名車、名園、名人的反復(fù)強(qiáng)調(diào)④游車河路線的制定（沿經(jīng)堰橋，讓客戶了解惠山區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。地點(diǎn)選擇要幺靠之要幺遠(yuǎn)之。游車河活動(dòng)矣可考慮另行一天?！締栴}分析】考慮到引導(dǎo)期與開盤期時(shí)間的緊促性，借助自身樓花炒作和單一廣告宣傳很難在短期內(nèi)制造熱點(diǎn)，唯獨(dú)利用媒介渠道制造新聞鏈，才能提升項(xiàng)目認(rèn)知度，擴(kuò)大輿論影響力。當(dāng)游車河成為有車一族新推崇的活動(dòng)的時(shí)候,有組織的一次必將引起興趣和關(guān)注.③利潤(rùn)點(diǎn)依托整合資源、造勢(shì)的余溫來刺激市場(chǎng)，深化記憶，擴(kuò)大銷售。如何讓它更接近消費(fèi)者，媒體首當(dāng)其充是認(rèn)知的第一步。寶馬作為高檔品牌車的一個(gè)代名詞，受到越來越多高端客戶的青睞，對(duì)于普通消費(fèi)者而言，能夠認(rèn)識(shí)寶馬，了解寶馬，欣賞寶馬也是大塊朵頤的事情。強(qiáng)調(diào)的是“利潤(rùn)點(diǎn)”，靠成交量體現(xiàn)。強(qiáng)調(diào)的是“利益點(diǎn)”所謂捕撈，即收獲。強(qiáng)調(diào)的是“新聞點(diǎn)”所謂灑苗，即喂食，填充物，欲擒故縱。四、活動(dòng)策略1）先織網(wǎng)后灑苗再捕撈（自導(dǎo)自演，自說自話）所謂織網(wǎng)，即疏而不漏，積水成川。其“高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)”的社區(qū)以“引領(lǐng)北城生活品味新典范”的旗幟性口號(hào)打響惠山區(qū)。其位于惠山新城行政中心，緊鄰錫山高級(jí)中學(xué)，毗鄰吳文化公園，身處堰橋居住集中區(qū)域，交通便利。包括首期年產(chǎn)2萬輛，最大規(guī)模達(dá)10萬輛的家用轎車生產(chǎn)基地項(xiàng)目等，用5至10年時(shí)間建成無錫以至江蘇省的汽車高地。另一個(gè)主題園區(qū)是汽車及其零配件、生產(chǎn)、銷售、展示為一體的無錫汽車工業(yè)園區(qū)（總投資15億，占地800畝，建筑面積35萬）。一個(gè)是無錫生命科技園。區(qū)委區(qū)政府的目標(biāo)是，在5年內(nèi)把該區(qū)建設(shè)成為工業(yè)產(chǎn)值超1000億元，經(jīng)營(yíng)收入500億元的生態(tài)居住區(qū)、高科技實(shí)驗(yàn)區(qū)、科教文衛(wèi)示范區(qū)、汽車工業(yè)集地區(qū)。目前，開發(fā)區(qū)建設(shè)已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30億元人民幣，區(qū)內(nèi)綠化將達(dá)40％，路網(wǎng)按照城市道路標(biāo)準(zhǔn)基本建好。其中以惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭。中國(guó)進(jìn)入WTO，無論從汽車硬質(zhì)量還是從軟服務(wù)都較接近消費(fèi)者心理，也逐漸成為許多家庭未來日常消費(fèi)支出的一部分，汽車消費(fèi)伴隨著人們出行方式、居住選擇、城市和鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)、生活方式、休閑方式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，必將成為新的文化，成為時(shí)尚消費(fèi)的新潮流。4）名流酒會(huì) 類型：活動(dòng)促銷 目的：整合資源，促進(jìn)銷售 操作過程： ?與某銀行進(jìn)行派對(duì)，有效利用其高端客戶，并宣傳產(chǎn)品； ?對(duì)某個(gè)品牌的紅酒進(jìn)行品賞，邀請(qǐng)調(diào)酒師現(xiàn)場(chǎng)表演；讀書活動(dòng)月”——名園與名人 類型：文化營(yíng)銷 目的：提升品牌價(jià)值 操作過程： ■圍饒一本書，展開全市范圍內(nèi)的讀書月活動(dòng) ■與逛街欄目文化風(fēng)向標(biāo)、新華書店、交通臺(tái)/江南之聲媒體整合、介紹此書及作者，并與其對(duì)面對(duì)面的交流 ■作者簽名售書 ■讀書活動(dòng)月頒獎(jiǎng)典禮“名師座談會(huì)”——名園與名校類型:文化營(yíng)銷目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,提升品牌價(jià)值操作過程:■