【正文】 。產(chǎn)品是立足之本216。216。企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵，目前市場上缺乏專業(yè)的經(jīng)營公司，整體經(jīng)營水平不高，誠信度不夠，存在收益偏低的情況。 服務(wù)決定命運(yùn)在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，服務(wù)的水平直接影響到經(jīng)營狀況。酒店服務(wù)式公寓的生長環(huán)境應(yīng)該在商圈里，成熟商圈對(duì)酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會(huì)源源不斷。 綜合解析投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征：216。究竟采用哪一種經(jīng)營模式，依照開發(fā)商的綜合實(shí)力、以及城市發(fā)展?fàn)顩r會(huì)有所不同，但對(duì)于投資者來講，他們普遍認(rèn)為知名酒店管理公司的介入會(huì)降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)。模式二：開發(fā)商主導(dǎo)（2）經(jīng)營者與開發(fā)商之間為純粹的委托經(jīng)營關(guān)系；經(jīng)營者與投資者之間無關(guān)系經(jīng)營者與使用者之間是租賃關(guān)系開發(fā)商與投資者之間是買賣關(guān)系和委托租賃關(guān)系或租賃關(guān)系（開發(fā)商具有轉(zhuǎn)租權(quán)）此種模式下，經(jīng)營者主要為品牌酒店公寓經(jīng)營商或酒店管理公司（如建國飯店、凱賓斯基、雅詩閣），開發(fā)商在出售的同時(shí)即與投資者簽訂回租協(xié)議，對(duì)投資者而言，其保障性一方面來源于對(duì)開發(fā)商的信任，另一方面來源于對(duì)品牌酒店管理公司的信任。經(jīng)營者包括：酒店管理公司、開發(fā)商控股之租賃或經(jīng)營公司、有酒店管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主公司、品牌酒店管理公司的加盟商使用者包括：酒店長租客戶 日租型散戶擔(dān)保方包括：銀行 置業(yè)擔(dān)保公司 保險(xiǎn)公司模式一：開發(fā)商主導(dǎo)（1）經(jīng)營者與開發(fā)商之間為控股的母子公司關(guān)系，開發(fā)商委托經(jīng)營者代為租賃經(jīng)營；經(jīng)營者與投資者之間是委托租賃或租賃關(guān)系（經(jīng)營者具有轉(zhuǎn)租權(quán)）經(jīng)營者與使用者之間是租賃關(guān)系開發(fā)商與投資者之間是買賣關(guān)系此種模式下，經(jīng)營者主要為開發(fā)商控股之租賃或經(jīng)營公司（如天津泰達(dá)集團(tuán)旗下泰達(dá)國際公寓），開發(fā)商須承擔(dān)一定擔(dān)保責(zé)任，對(duì)投資者而言，其保障性完全來源于對(duì)開發(fā)商的信任，然而從法律關(guān)系上講，向投資者承擔(dān)責(zé)任的是經(jīng)營公司，因此一旦經(jīng)營不善，經(jīng)營公司與開發(fā)商之間就會(huì)出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象或者干脆開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金或申請(qǐng)破產(chǎn)，則經(jīng)營公司通常均無足夠賠償能力，投資者仍將不得保障。因?yàn)榫频晔焦⒌漠a(chǎn)權(quán)是各個(gè)小業(yè)主的，而業(yè)主購買項(xiàng)目時(shí)交納了公共維修基金，所以對(duì)于運(yùn)營商來說，減去了原本應(yīng)承擔(dān)的固定資產(chǎn)的折舊成本，同時(shí)物業(yè)管理費(fèi)也由業(yè)主分?jǐn)偭撕艽笠徊糠?，所以運(yùn)營商經(jīng)營這類產(chǎn)品的成本比經(jīng)營正規(guī)酒店的成本要低60%以上。 案例項(xiàng)目市場特點(diǎn)分析 目前市場上出現(xiàn)的酒店式公寓按其對(duì)周邊附屬配套的依附性主要涵蓋三種類型：1. 包含在酒店建筑體中的酒店公寓，其配套及物業(yè)管理都與酒店相同，北京凱賓斯基、天津泰達(dá)國際公寓等；2. 在新建商務(wù)、商業(yè)綜合區(qū)中的酒店公寓樓，如上海協(xié)和麗豪酒店式公寓以及尚未公開的北京國貿(mào)DNA等；3. 在已有的商務(wù)、商業(yè)繁華區(qū)或旅游區(qū)酒店式公寓，北京國貿(mào)公寓、東方廣場、上海香港廣場酒店服務(wù)式公寓、天津誠基公寓等。7. 公共區(qū)域配套上均遵循酒店的高檔配套設(shè)施，功能配套齊備。5. 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)高于同類項(xiàng)目，但還未能完全達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。3. 所有項(xiàng)目的主力戶型多集中在5080平方米之間，大戶型所占比例相對(duì)較少（大戶型的功能多設(shè)置為豪華行政公寓）。究其共有特性大致可分為：1. 目前在售的此類公寓多集中于交通較便利的區(qū)域，且體量均不是很大。賓館酒店：表2西安市三、四星級(jí)賓館酒店價(jià)格表酒店名稱級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格/日長包房價(jià)格/日協(xié)議價(jià)格/日常包房面積m2房間數(shù)酒店位置新紀(jì)元賓館三星級(jí)540元250元380元22100多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級(jí)460元160元368元25　市中心秦都酒店三星級(jí)350元180元320元21180玉祥門驪苑酒店四星級(jí)540元250元380元25100多勞動(dòng)南路口東方大酒店四星級(jí)580元無290元21398子午路好世界酒店四星級(jí)684元280元480元28100蓮湖路從上表2可以看出：地段、品質(zhì)是第一，同樣級(jí)別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店；協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間；酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200300套之間；地理位置都相對(duì)優(yōu)越。 周邊：坐落于上海香港廣場的酒店服務(wù)式公寓視野廣闊，繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾價(jià)格：1200—2000元/天（租）20000元/月（租） 西安租務(wù)市場物業(yè)品種資料根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn)，研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級(jí)酒店。為住客需要更靈活提供短期租務(wù)由一天起。上海體育館 上海八萬人體育場 肇嘉浜路 太平洋百貨 地鐵一號(hào)線 上海交通大學(xué) 徐家匯商圈交通： 市中心：0公里火車站：10公里虹橋機(jī)場：15公里價(jià)格：11000—16000元/月（租）30000元/平（售）香港廣場酒店服務(wù)式公寓 上海香港廣場酒店服務(wù)式公寓，聳立于上海市中心的淮海中路，套房單位面積由53～134平米。酒店式服務(wù)質(zhì)量較突出。交通：內(nèi)環(huán)、9194地鐵1號(hào)線等價(jià)格：25000元/平（售） 物業(yè)費(fèi)：8元/平方米/月帝景苑 公寓位于徐家匯中心地帶，距離徐家匯地鐵步行僅2分鐘，其中部分房間可以看到徐家匯公園。占地面積： ％部分復(fù)式單位甚至規(guī)劃了空中私人泳池及空中平臺(tái)花園。規(guī)劃有二房，三房，四房，以及頂層復(fù)式等多種房型設(shè)計(jì)，總戶數(shù)為262戶。西面緊鄰擁有25600平方米綠地的淮海公園。 虹橋路628號(hào)(番禺路口 價(jià)格：3200—6000元/月（租） 18000元/平（售） 物業(yè)管理費(fèi)：2元/平方米/月淮海晶華 地處市中心鉑金商業(yè)區(qū)，淮海中路大上海時(shí)代廣場正后方。8元/平方米/月 USD東方時(shí)空 家匯地區(qū)的酒店式服務(wù)型公寓,地理位置優(yōu)越,交通便捷,處于徐家匯這一CBD地區(qū),投資發(fā)展?jié)摿薮?客源眾多,板式房型,戶戶朝南,采光、通風(fēng)俱佳?；ㄖ娣e。 徐匯襄陽南路500號(hào)，建國西路。 4496等十余條公交線路形成巨大的交通網(wǎng)絡(luò)，地鐵一號(hào)線衡山路站就在附近。巴黎時(shí)韻 坐落在徐匯區(qū)繁華商圈內(nèi)的巴黎時(shí)韻是集公寓、寫字樓、酒店三類物業(yè)于一體的融投資、商務(wù)、居住三大功能的綜合性物業(yè)。其面積在53平148平不等。但是作為純酒店式公寓，該案只為其客戶包租一年，％左右，因此一年過后的租客來源就必須由業(yè)主自己尋找了。 靜安南京路地區(qū)在未來幾年內(nèi)將成為上海眾多中心國際辦公區(qū)和中心高檔購買區(qū)之一，在該地區(qū)眾多項(xiàng)目中率先開發(fā)的協(xié)和城則占一定程度的先機(jī)。雖然比較繁華，但是周邊有點(diǎn)不整潔。純酒店式公寓，主要針對(duì)南京西路CBD地區(qū)的客源。協(xié)和麗豪酒店式公寓 高質(zhì)素國際型精英聚居之地。其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。 酒店式公寓上海市場上的供應(yīng)量為9000套左右，80余個(gè)酒店式公寓，徐匯、長寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額。 上海酒店式公寓資料 目前小面積酒店式公寓分布主要集中在環(huán)線內(nèi)區(qū)域，分布位置涵蓋各個(gè)行政區(qū)。公寓客戶除可免費(fèi)使用大廈健康中心設(shè)施外，在大廈內(nèi)餐廳用餐時(shí)更可享有折扣優(yōu)惠。公寓設(shè)有客戶專用的進(jìn)出口和大堂，并配備兩部高速客用電梯，公寓服務(wù)中心為客人提供24小時(shí)服務(wù)。公寓除提供由專業(yè)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的典雅實(shí)用的房間布局與家具外，亦包括專業(yè)清潔，室內(nèi)保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)上網(wǎng)、專業(yè)或自助洗衣等服務(wù)和設(shè)施。同時(shí)，為更好地滿足不同客戶的生活習(xí)慣及需要，公寓房型有一室、二室及三室（面積由80平米至300平米）供客戶選擇。在3層高的商業(yè)裙樓上，提供了大、小型的居住單位及復(fù)式公寓。其弧形的外型從街角縮入，在入口外創(chuàng)造了戶外空間。地理位置： 位居黃金地段（開車到大型購物中心5分鐘）靠近日本大型購物中心、兒童醫(yī)院、第一中心醫(yī)院、國際學(xué)校配套設(shè)施： 室內(nèi)溫水游泳池、桑拿、蒸氣室、早餐房、閱覽室、臺(tái)球廳、國際幼兒園及現(xiàn)代大型健身房物業(yè)管理： 24小時(shí)前臺(tái)、保安及維修服務(wù)，室內(nèi)電話線費(fèi)免費(fèi)（直線除外），每日房間清掃（周日及公共假期除外）每日提供免費(fèi)早餐。白天鵝、孔雀、秋沙鴨、青頭潛鴨等珍稀動(dòng)物放養(yǎng)其間，精心挑選元寶楓、水柳、銀杏、日本晚櫻等百余種植物營造和諧生態(tài)園林。三級(jí)綠化系統(tǒng)相互交織，使整個(gè)社區(qū)成為山水交融、廣場和綠化組團(tuán)相互連綴的龐大綠色公園。多重景觀中心/三級(jí)綠化系統(tǒng)/珍稀動(dòng)物/豐富樹種。無論是外立面，還是內(nèi)裝修，從地磚、墻面到衛(wèi)生間的水龍頭，都采用羅馬、高儀等知名品牌，嚴(yán)格以實(shí)樓樣板間作為交樓標(biāo)準(zhǔn)，所見即所得。項(xiàng)目占地面積達(dá)215550㎡，地上總建筑面積724230㎡；建筑形態(tài)以24到28層短板純南北向住宅為主，符合天津人的居住習(xí)慣；樓體均為單體建筑，最多兩幢聯(lián)體，尺度寬松、疏密有