【正文】 對本項目而言，存在一定的市場機會點，其增值發(fā)展?jié)摿^大，臨街店鋪招商應(yīng)持樂觀但慎重而行態(tài)度，在做好充分的市場分析上，踩準(zhǔn)商用房開發(fā)的節(jié)拍，迎接市場的挑戰(zhàn)。開發(fā)商無論是本著對業(yè)主負(fù)責(zé)態(tài)度還是自身形象知名度提升著想，都應(yīng)加強后期的經(jīng)營管理，使該項目日益繁盛興旺起來。 五層出售 三、四層出售 3元/平方米/天 二層出售 6元/平方米/天 一層出售 10元/平方米/天3F5F年租總金額約617萬元?！捶桨付?F4F全部出租1F面積約2500m2 租金 10元/天/m2 年租金912萬2F面積約2500m2 租金 6元/天/m2 年租金548萬34F面積約5000m2 租金 3元/天/m2 年租金547萬5F面積約1200m2 租金 年總租金約2077萬，扣除營銷及各類成本約30%約623萬，可凈利約1454萬，回本獲利。蘇州五大商廈五樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 √ √ 2 ○12 餐飲 √ 1 ○23 鞋店 √ 1 ○24 鐘表眼鏡 5 銀行郵政 6 珠寶銀樓 7 家俬用品 √ 1 ○28 工藝品 9 婚紗攝影 10 計算機 11 書店文具 12 背包 √ 1 ○213 禮品柜 14 快速沖印 √ 1 ○215 零食柜臺 16 手機通信 17 建材 18 汽車配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 22 游戲廳 √ 1 ○223 保齡球館 24 健身器材 √ 1 ○225 自行車 26 家用電器 27 古玩字畫 ※商廈五樓（大多是頂層）以娛樂消遣業(yè)種為主，部分家俬用品、風(fēng)味小吃、健身器材之類多數(shù)安排在此層。蘇州五大商廈三樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 √ √ √ √ 4 ○12 餐飲 √ 1 3 鞋店 4 鐘表眼鏡 5 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ 1 ○37 家俬用品 8 工藝品 9 婚紗攝影 10 計算機 √ 1 ○311 書店文具 √ √ 2 ○212 背包 13 禮品柜 14 快速沖印 15 零食柜臺 16 手機通信 √ 1 ○317 建材 18 汽車配件 19 音響 √ 1 ○320 超市 21 化妝品 22 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 √ √ 2 ○225 自行車 26 家用電器 √ 1 ○327 古玩字畫 ※三樓以服飾、書店文具為主?；瘖y品和珠寶銀樓位居第一位。1F精品百貨 消費群分析 提供各年齡階層之階層2F流行服飾（女） 白領(lǐng)、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)、青少年、青年4F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士5F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士定位：中間消費。 2F風(fēng)味風(fēng)情餐廳 適合生日派隊、情侶、聚餐3F K歌新天地 適合各年齡階層4F K歌新天地 適合各年齡階層5F咖啡世界 適合洽商、約會定位：中間消費?！捶桨杆摹抵黝}：蘇州唯一以美食、餐廳為主消費中心；提供時代潮流及聚餐、派對、約會最佳場地?！捶桨溉抵黝}：提供消費者一處符合時代潮流的新購物中心，提供流行新訊?！捶桨付抵黝}：兒童是國家棟梁，是父母的希望；購物中心提供親子互動最佳場合。從目前粵海廣場和干將路旁的麗景苑住宅銷售情況，結(jié)合觀前商業(yè)用地和該項目周邊環(huán)境的實際情況，不宜用作住宅出售。客戶購買該樓后，存在投資經(jīng)營回報率不確定性的市場風(fēng)險。觀前拆遷改造是在政府支持下進行，粵海廣場價格較低，而本項目相對它們而言，缺乏明顯的價格彈性。目前，觀前三期多數(shù)店鋪招商已完成，滿足了一部分客源的需求；前幾期積壓下來一部分店面仍在積極招商，給項目造成了激烈的市場競爭。從觀前街以前的招商來看，客源的開拓重點并不完全在蘇州，市場范圍較大且難確定，勢必造成廣告的投放范圍和費用擴大。民營商場比國營商場經(jīng)營機制精巧，靈活性程度高，從服務(wù)等方面上有國營商場不可比擬的優(yōu)勢。觀前街傳統(tǒng)的商業(yè)地位，為項目提供了招商的氛圍。增值發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｈ丝诹髁看?，滿足商業(yè)用房地產(chǎn)招商引資的要求。項目優(yōu)勢位置優(yōu)勢。 該項目屬于干將四號樓，占地面積為3000m2，四層建筑局部為五層，一層為2500m2，二—四層為7500m2，五層為1200m2，總面積為12000m2。 該項目東邊與玄妙廣場相鄰處，還設(shè)有一個較大的地上客車停車場，解決了人們車輛停放的后顧之憂。 旁邊的觀前公園設(shè)有大型地下停車場，考慮到車輛的停放方便，車庫門開向朝南。3．交通出行 邵磨針巷商業(yè)定位為經(jīng)營中高檔品牌服飾為主。伍、項目概述1．地理位置該項目地處蘇州市觀前街地區(qū)中心地段，觀前公園南側(cè)邵磨針巷內(nèi)，北側(cè)緊靠蘇州市最大購物集結(jié)地人民商場，西面與人民路相接，南側(cè)與干將路連接?xùn)|西中心道，東面緊鄰玄妙廣場。l 外在：聚客力廣場、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一店招、統(tǒng)一燈光依次需求。l 購買理由，自營為主。l 按揭可承受度，每月9000元，租金4000元。l 首付款金額以20萬元〉40萬元〉60萬元。l 樓層1F為主。l 面寬需求8m以上，其次68m。l 地段、價格二元素，最為開店者重視。l 自用者以配套不合理、租賃者以租金過高為首要不滿意事項。l 現(xiàn)有開店型態(tài)，大都是商品房。調(diào)研統(tǒng)計觀前街沿干將路一帶，將來若有擁有聚客力廣場，價格合理的商店街，你是否會購買？間 數(shù)意 向 自有店者 比率 租賃店面 比率會 22 81% 73 62%不會 5 19% 45 38%合計 27 100% 118 100%※再度喝彩吧，會購買的比率，呈現(xiàn)一面倒的傾向。1. 聚客力廣場，2. 統(tǒng)一管理，3. 統(tǒng)一店招，4. 統(tǒng)一燈光。 開店老板們的心聲，很有趣合邏輯性的表現(xiàn)出來。●您購買店面時，希望得到的配套（依重要順序14填寫）內(nèi)在部分間數(shù)項目 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 5 9 4 1 53 3衛(wèi)生間 17 9 1 97 1鐵卷門 5 5 13 61 2其它 1 9 9 4間數(shù)項 目 店面租賃者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 29 22 31 1 255 3衛(wèi)生間 44 42 6 340 1鐵卷門 24 24 29 4 257 2其它 1 5 43 57 4※ 自有店面者，以衛(wèi)生間 ＞ 鐵卷門 ＞ 空調(diào)設(shè)備，為選擇順序。 數(shù)細(xì)●蘇州市區(qū)店面業(yè)種型態(tài)統(tǒng)計編號 業(yè) 種 觀前街 學(xué)士街 嘉余坊 十全街 鳳凰街 淮海路 合計 名次1 服飾 22 6 0 5 7 1 41 ○22 餐飲 32 31 14 25 55 38 195 ○13 鞋店 3 0 0 0 0 0 3 4 鐘表眼鏡 5 0 0 0 2 0 7 ⑧5 銀行郵政 4 1 1 1 3 2 12 ⑥6 珠寶銀樓 7 0 0 0 0 0 7 ⑧7 家俬用品 0 0 1 0 1 0 2 8 工藝品 2 1 0 9 4 1 17 ④9 藥店醫(yī)療 2 1 0 0 1 3 7 ⑧10 婚紗攝影 4 1 1 0 0 0 6 ⑨11 計算機 0 0 0 0 4 0 4 ⑩12 書店文具 2 1 1 0 1 5 10 ⑦13 商場百貨 12 2 1 0 0 2 17 ④14 旅社 0 1 0 1 0 1 3 15 美容美發(fā) 1 5 5 9 9 3 32 ○316 快速沖印 0 0 0 0 2 0 2 17 電影院 2 0 0 0 0 0 2 18 通信音響 1 4 0 1 10 0 16 ⑤19 建材 0 4 0 0 0 1 5 20 水療足浴 0 1 0 2 4 5 12 ⑥21 汽車配件 0 1 0 0 0 0 1 22 廣告 0 2 0 0 0 2 4 ⑩23 超市 0 1 1 1 2 1 6 ⑨結(jié)論：一面倒的情勢，大大反應(yīng)出吃的市場規(guī)模，來勢洶洶，居其次的衣飾，及排行第3的美容美發(fā)在比例上均不能與“食”相提并論之。以此推算9000元為90萬按揭的利息，以50%按揭計算，則總價在180萬元左右。●單價（元/m2）接受度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次5000以下 19 1 66 % 150007500 7 2 25 % 275019999 2 9 % 1萬1萬5 2 % 1萬52萬 2萬2萬5 2 % 2萬53萬 3萬4萬 4萬5萬 5萬以上 2 % 合計 28 106 ※凡是和價格相關(guān)的，總是越低越好，在134位問卷填寫人士中，比較值得高興得是7500元/m2排名第2，且比率不俗?！窨們r間 數(shù)金 額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次50萬以下 18 1 60 % 150100萬 7 2 26 % 2101150萬 1 9 % 151200萬 5 % 201250萬 1 1 1% 251300萬 1 1 1% 301400萬 401500萬 500萬以上 1 1% 合計 28 103 ※ 此題只能僅供參考，大部份受訪者，總希望買到總價低的店面，但也有個位數(shù)受訪者接受200萬，250萬甚至300萬的店面?！竦昝娣绞脚c預(yù)算接受額1. 付款方式