【正文】 已列檢修但實際仍在使用的機械設(shè)備，也作為完好臺日數(shù)計算。報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺日數(shù)是指本期內(nèi)處于完好的機械臺日數(shù)，不論機械是否參加使用都應(yīng)計算。（12）機械設(shè)備完好率是指報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺日數(shù)與報告期制度臺日數(shù)之比。（10） 租金用于房屋維修率是指用于房屋維修的資金額與當(dāng)年實收租金額之比。當(dāng)年實收租金額不包括當(dāng)年收繳的歷年陳欠租金。（8）小修養(yǎng)護及時率是指月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實際小修養(yǎng)護的戶次數(shù)與月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實際檢修、報修戶次數(shù)之比。（6）維修工程成本降低率是指維修工程成本降低額與維修工程預(yù)算成本額之比。（5）大、中修工程質(zhì)量合格率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評定達到合格品標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。房屋的翻修工程不計入房屋維修工程量內(nèi)。年房屋完好降低率是指原完好和基本完好房屋，由于多種因素經(jīng)房屋普查確定已達不到完好或基本完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量（建筑面積）與直管房屋總量（建筑面積）之比。（2）年房屋完好增長率是指房屋經(jīng)過大、中修或翻修竣工驗收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與直管房屋總量（建筑面積）之比。（二）指標(biāo)計算公式（按百分比計）（1）房屋完好率＝完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；（2）年房屋完好增長率＝新增完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；年房屋完好下降率=原完好、基本完好房屋下降為損壞房屋的建筑面積/直管房屋總建筑面積；（3）房屋維修工程量＝年大、中、綜合維修建筑面積/年全部維修人員平均人數(shù)（平方米/人．年）（4）維修人員勞動生產(chǎn)率＝年大、中、小、綜合維修工作量（元）/年全部維修人員及參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員的平均人數(shù)（元/人．年）（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率＝報告期評為合格品的單位工程建筑面積之和/報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積之和；大、中修工程質(zhì)量優(yōu)良品率＝報告期評為優(yōu)良品的單位工程建筑面積之和/報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積之和；（6）維修工程成本降低率＝維修工程成本降低額/維修工程預(yù)算成本額；（7）年職工負傷事故頻率計算公式有兩種：①年職工負傷事故頻率＝全年發(fā)生的負傷事故人次/全年全部職工平均人數(shù)；②年職工負傷事故頻率＝報告期發(fā)生的負傷事故人次/報告期全部職工平均人數(shù)；（8）小修養(yǎng)護及時率＝月（季）度全部管區(qū)實際小修養(yǎng)護戶次數(shù)/月（季）的全部管區(qū)實際檢修、報修戶次數(shù)；(9)房屋租金收繳率＝當(dāng)年實收租金額/當(dāng)年應(yīng)收租金額；(10) 租金用于房屋維修率＝用于房屋維修資金額/年實收租金額；(11)流動資金占用率＝流動資金年平均余額/年完成維修工作量；(12) 機械設(shè)備完好率＝報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺數(shù)/報告期制度臺日數(shù)。二、房屋維修的考核指標(biāo)根據(jù)建設(shè)部（88）建房字第328號文《房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)》規(guī)定，考核指標(biāo)、計算公式及說明如下。對所管轄區(qū)域的院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。應(yīng)保持牢固、安全，不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價值的應(yīng)拆除。水箱應(yīng)定期清洗。當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時，應(yīng)及時查清漏電部位及原因，進行修復(fù)或更換線路。電氣線路、電梯、安全保險裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。（7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件應(yīng)進行周期性油漆保養(yǎng)。（6）油漆粉刷工程。（5）抹灰工程。（4）屋面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起沙、拼縫嚴(yán)密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現(xiàn)象。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。（2）木門窗及裝修工程。主要指屋架、梁、柱、墻、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。第四節(jié) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)一、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其它等9個分項工程進行確定。三、整理階段的工作內(nèi)容在房屋通過竣工驗收后，施工單位與物業(yè)管理企業(yè)辦理維修房屋的交接手續(xù)。根據(jù)國家關(guān)于房屋維修工程的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，對工程質(zhì)量分為“優(yōu)良”和“合格”兩種。辦理竣工驗收手續(xù)，必須要求工程符合房屋交驗條件和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)：（1）房屋交驗條件。有的要與工地辦公室封樣的樣品進行比對或抽樣送檢，以判斷產(chǎn)品的真?zhèn)?。施工材料的好壞，對施工質(zhì)量的影響極大。物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場管理人員要隨時對工程的質(zhì)量和進度進行檢查和復(fù)核，特別是對關(guān)鍵部位的質(zhì)量檢查和復(fù)核工作。（二）施工中的工作施工中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作：（1）施工技術(shù)管理：①提出工程應(yīng)達到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及保證質(zhì)量、安全的技術(shù)措施；②拆建工程和減輕對毗鄰房屋影響的安全技術(shù)措施；③冬、雨季及夜間施工的技術(shù)措施；④針對質(zhì)量通病采取的預(yù)防技術(shù)措施；⑤舊料利用的技術(shù)措施等。在施工前，物業(yè)管理企業(yè)需會同施工單位召開住用者說明會或發(fā)送工程說明書，針對工程施工給住用者帶來的不便和需住用者配合的內(nèi)容作詳細說明?！妒┕び媱潟窇?yīng)記載的主要事項包括：①工程概要：工程名稱、地點、發(fā)包單位、施工單位、監(jiān)理單位、工期、工作條件、工程內(nèi)容等；②施工組織體制：施工現(xiàn)場體制、緊急聯(lián)絡(luò)體制；③施工管理的措施和手段：現(xiàn)場的管理人員、現(xiàn)場的管理制度和表格、檢查和監(jiān)控制度、工程例會制度等；④安全衛(wèi)生管理：房屋住用者及近鄰的安全對策、施工人員的安全對策、防火防災(zāi)對策、工地衛(wèi)生對策。二、實施階段的工作內(nèi)容這一階段的工作可以分成施工前、施工中和施工后3個階段，下面分別介紹一下。在約定的時間和地點，在投標(biāo)單位代表均在場的情況下，由招標(biāo)工作組負責(zé)開標(biāo)。l 根據(jù)國家招投標(biāo)有關(guān)法規(guī)，由物業(yè)管理企業(yè)或其所聘請的顧問公司組成的招標(biāo)工作組組織開標(biāo)和評標(biāo)。這部分也作為評標(biāo)的一部分內(nèi)容。（2）投標(biāo)者資格審查和考核。缺點是：在人力和財力的消耗上相對較高。 公開招標(biāo)是在報章上刊登招標(biāo)啟示，邀請有興趣的施工單位進行投標(biāo)。壞處是：不能做到完全的開放性和競爭性，因而招標(biāo)的結(jié)果可能不是最佳或相對較佳結(jié)果。 選擇性招標(biāo)是先挑選一些有實力而又有良好記錄的施工單位，然后邀請這些單位投標(biāo)。l 招標(biāo)的實施首先是確定招標(biāo)的方式：選擇性招標(biāo)還是公開招標(biāo)。招標(biāo)文件可以由物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)工程人員或顧問公司來擬定，并經(jīng)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。（三）維修工程招標(biāo)這方面有兩方面的工作：一是招標(biāo)文件的制作；二是招標(biāo)的實施。（二）工程方案的制定l 在劣化診斷的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)可以擬定具體的維修工程方案，即根據(jù)房屋劣化的狀況來確定房屋維修工程的規(guī)模、材料、經(jīng)費和管理事項。一、計劃階段的工作內(nèi)容計劃階段要做的工作主要包括防務(wù)的劣化診斷、工程方案的制定及維修工程招標(biāo)3個方面：（一）房屋的劣化診斷l(xiāng) 房屋的劣化診斷可以利用房屋質(zhì)量等級鑒定和房屋安全檢查的結(jié)果，也可以單獨進行。l 物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主與維修工程公司這兩個主體之間的橋梁，處于中間的管理位置，承擔(dān)的是維修工程的事務(wù)管理和維修工程技術(shù)管理，因此，必須以物業(yè)管理公司為核心，負責(zé)房屋維修工程的全過程。l 房屋保養(yǎng)維修費用管理的另一個內(nèi)容，是合理監(jiān)督和控制各項保養(yǎng)與維修費用的支出額，以保障廣大用戶的利益。（2）用戶擁有單元內(nèi)的保養(yǎng)與維修費用，原則上由用戶自行承擔(dān)；在保修期內(nèi)，且屬于保修范圍的維修費用，用戶可不予承擔(dān)，而由發(fā)展商或施工單位承擔(dān)。l 根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的產(chǎn)權(quán)理論，作為物業(yè)管理企業(yè)首先應(yīng)科學(xué)界定不同項目的費用承擔(dān)者。 房屋日常養(yǎng)護費用主要是指物業(yè)管理人員用于檢查、維護房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的費用，一般由管理費中支出；178。l 房屋的保養(yǎng)與維修費用一般包括房屋日常養(yǎng)護費用及各種類型的維修費用。（五）房屋維修的費用管理l 房屋的維修費用主要是指房屋保養(yǎng)維修過程中，所花費的人工、材料及設(shè)備使用等方面的費用。（四）房屋維修施工管理l 房屋維修施工管理是指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學(xué)管理。（4）建立技術(shù)責(zé)任制。l 房屋技術(shù)檔案資料管理的基本任務(wù)是為房屋的管、修、用提供必要的信息資料。（3）技術(shù)檔案資料的管理。 單位工程是指以一幢大樓為一個單位。 分項是按修繕工程的主要項目分；178。l 房屋維修工程的質(zhì)量檢驗與評定按分項、分部、單位工程三級進行。（2）維修施工質(zhì)量的管理。2．房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容或基本環(huán)節(jié)為：房屋維修設(shè)計、施工方案的制定，維修施工質(zhì)量的管理，房屋技術(shù)檔案資料的管理及技術(shù)責(zé)任制的建立。第四，整體拆除，適用于整幢危險且無修繕價值，隨時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。第三，停止使用。第二，處理使用。l 根據(jù)鑒定情況，對危房作以下4方面處理：第一，觀察使