大峽谷生態(tài)游覽區(qū)可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-04-26 01:25本頁(yè)面
【正文】 綜上分析，大峽谷景區(qū)項(xiàng)目不僅可行，而且必將是公司戰(zhàn)略發(fā)展重要開端。核算已投入資金及成果該項(xiàng)目前期運(yùn)作5年時(shí)間，投資金約700萬（乙方提供數(shù)據(jù)），我方將對(duì)其已投資金進(jìn)行核算，并了解其已取得成果的真實(shí)性及未來將發(fā)生費(fèi)用，避免不浪費(fèi)資產(chǎn)、違規(guī)操作等情況的發(fā)生。三 風(fēng)險(xiǎn)策略通過對(duì)項(xiàng)目的考察及對(duì)未來旅游效益的預(yù)估，整合所帶來的收益將可以預(yù)期。經(jīng)營(yíng)與開發(fā)相結(jié)合的戰(zhàn)略路線，無論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益將實(shí)現(xiàn)雙豐收?！?依托中信介入將成為井岡山規(guī)模巨大的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)商、景區(qū)開發(fā)商，這對(duì)其全面整合井岡山各類資源，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模提供優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，并為在江西的全面拓展提供社會(huì)資源和信譽(yù)平臺(tái)。一旦大峽谷與龍?zhí)秾?duì)接成為井岡山龍頭景區(qū)，[梨坪白銀湖]地價(jià)短期翻番成為必然，為各級(jí)土地開發(fā)商樹立信心。同時(shí)，為[梨坪白銀湖]節(jié)約游賞用地約100畝。二 效益評(píng)估1） 經(jīng)濟(jì)效益◇ 直接經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目投資建設(shè)期為一年，進(jìn)入營(yíng)業(yè)3—5年將收回所有投資，剩余35年經(jīng)營(yíng)權(quán)的數(shù)億元價(jià)值景區(qū)。其股份由井岡山市政府國(guó)有資產(chǎn)持股60%，桂林旅游股份持股40%。擴(kuò)張資本經(jīng)營(yíng)渠道，推動(dòng)整體上市，向更高更強(qiáng)的目標(biāo)邁進(jìn)大量擠占資金必然會(huì)影響集團(tuán)公司的整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，針對(duì)[大峽谷]每年5萬人次自駕游和拓展訓(xùn)練的團(tuán)隊(duì)接待能力設(shè)計(jì)專業(yè)的酒店，完全吸納這部分人群成為可能；并針對(duì)50萬以上的景區(qū)游客量做好配套服務(wù)的宣傳促銷，為[梨坪白銀湖]培育客源群體。整合[大峽谷]后，首先強(qiáng)化其白銀湖主入口的接待功能，并將二期與龍?zhí)秾?duì)接的項(xiàng)目提前實(shí)施，讓購(gòu)買大門票下榻[梨坪白銀湖]的游客在游線組織上不輸于下榻茨坪。[大峽谷]景區(qū)的定位決定其開發(fā)將使[梨坪白銀湖大峽谷]大幅提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。目前正在籌建項(xiàng)目二期；[大峽谷]項(xiàng)目用近5年的時(shí)間完成了審批工作，如今被列為井岡山市7號(hào)重點(diǎn)工程正在進(jìn)行、配套建筑和景區(qū)工程即將展開，是整合的最佳時(shí)機(jī)。提前進(jìn)入效益產(chǎn)出期，實(shí)現(xiàn)自養(yǎng)[梨坪]地塊已在2007年8月完成摘牌； [白銀湖]地塊2007年底完成報(bào)批。一期建設(shè)期約1年半，建成后即納入井岡山風(fēng)景區(qū)一票制管理，一年進(jìn)園人數(shù)預(yù)計(jì)在50萬人左右，可成為項(xiàng)目有效客戶群體。吸納[大峽谷]后，我公司[梨坪白銀湖]地塊可節(jié)約游賞用地約100畝，創(chuàng)造的土地增價(jià)預(yù)計(jì)在5000萬元以上，此外，還可力爭(zhēng)將大峽谷100畝左右的可用土地轉(zhuǎn)化為優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)性土地范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大土地增量。節(jié)約有效用地，讓更多土地進(jìn)入交易市場(chǎng)吸納[大峽谷]后，[梨坪白銀湖]地塊不需要建設(shè)大體量的休閑游樂和康體運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，有效地節(jié)約了土地資源，使[梨坪白銀湖]更多土地成為有效的建設(shè)用地；避免重復(fù)建設(shè)造成的不必要的浪費(fèi)；優(yōu)化區(qū)域功能，突現(xiàn)各自特色，互相支撐形成合力。井岡山市國(guó)土資源局發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)及掛牌成交情況顯示，僅從“商業(yè)用地”一項(xiàng)看，茨坪一級(jí)用地基準(zhǔn)價(jià)為1676元/平方米，比茨坪四級(jí)用地基準(zhǔn)價(jià)359元/平方米高出近5倍。[大峽谷]與井岡山第一景點(diǎn)——“龍?zhí)丁睂?duì)接后，將成為井岡山的龍頭景區(qū)，使井岡山旅游線重心北移。整合后的“井岡山”項(xiàng)目將擁有15平方公里的規(guī)模，開發(fā)面積比原有面積擴(kuò)大了5倍以上，并進(jìn)入景區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，具備打造“大井岡山休閑度假區(qū)”的條件，可實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、立體化、集約化發(fā)展的目標(biāo)，創(chuàng)造更高的社會(huì)效益，更符合集團(tuán)的品牌戰(zhàn)略需求。三個(gè)區(qū)域功能定位和資源可完全呼應(yīng)并相互支撐，形成完整的綜合旅游產(chǎn)品鏈。龍?zhí)毒皡^(qū)被譽(yù)為“井岡綠色第一景”，是井岡山旅游的必游景區(qū)，其代表性景點(diǎn)——“仙女瀑”距大峽谷景區(qū)“臥龍灘”僅1公里余。結(jié) 論一 整合理由天然的區(qū)位關(guān)系和資源互補(bǔ)，隔泰井高速而與白銀湖地塊緊鄰。第二期工程（2013年—2014年）資金總需求7500萬元。資金籌措計(jì)劃第一期工程（2012年4月前）資金總需求8889萬元。第二階段：二期工程建設(shè)期（2013年2014年）。七 投資計(jì)劃資金安排計(jì)劃第一階段：建設(shè)期（2010年11月——2012年5月）。大峽谷景區(qū)利潤(rùn)的說明：參照井岡山及相關(guān)規(guī)模景區(qū)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定。景區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目總投資按8889萬元計(jì)，其中，景區(qū)固定資產(chǎn)投資按7000萬元計(jì)、折舊按10%計(jì)，年折舊700萬元。此外，景區(qū)大門票受益者，每年將返還公司基礎(chǔ)設(shè)施折舊費(fèi)和管理費(fèi)用攤銷，數(shù)額尚未確定，所以暫不列入收入預(yù)算；農(nóng)家樂和果園收入考慮到果實(shí)成熟期問題，也暫不列入收入預(yù)算；流動(dòng)攤位租金、停車場(chǎng)收入等計(jì)劃外收入與物業(yè)管理支出一并考慮，也暫不列入收入預(yù)算。索道收入?？偸杖腩A(yù)計(jì)500萬元，利潤(rùn)率為30%，年利潤(rùn)預(yù)計(jì)150萬元；2）、自駕游記生態(tài)游組團(tuán)按1萬人次，人均200元/天計(jì)，收入預(yù)計(jì)200萬元，利潤(rùn)率為30%，年利潤(rùn)預(yù)計(jì)60萬元。拓展培訓(xùn)及專項(xiàng)旅游組團(tuán)?？偸杖腩A(yù)計(jì)660萬元，利潤(rùn)預(yù)計(jì)198萬元；3）農(nóng)家小院項(xiàng)目主營(yíng)收入為住宿和餐飲服務(wù)，按每棟別墅2000元/天、200天/年計(jì)，住宿年收入預(yù)計(jì)240萬元，餐飲按每棟別墅500元/天（共6棟）、200天/年計(jì)，餐飲年收入預(yù)計(jì)60萬元，年收入預(yù)計(jì)300萬元，年利潤(rùn)預(yù)計(jì)90萬元。土特產(chǎn)和紀(jì)念品銷售按10萬人、人均
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