昆明市房地產(chǎn)的政策定位2(參考版)
2025-04-21 12:55本頁(yè)面
【正文】 8 / 8。鑒于需求的缺口和資金的壓力，應(yīng)壓縮居民小區(qū)的改造計(jì)劃，將其列入城建的長(zhǎng)期規(guī)劃中。有些城市發(fā)放“購(gòu)房卷”之類的措施可提供借鑒。但這只能暫緩一時(shí)之急，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將加大昆明的城市負(fù)擔(dān)，增加昆明的社會(huì)保障壓力。對(duì)凡是購(gòu)買了商品住房（含二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房），但戶口不在購(gòu)房所在地的購(gòu)房者，可根據(jù)購(gòu)房面積大小，將3人以內(nèi)家庭成員戶口轉(zhuǎn)入購(gòu)房所在地戶籍管理機(jī)構(gòu)。因此，應(yīng)調(diào)整這種對(duì)不同差別境遇的政策。因此，政策的重點(diǎn)應(yīng)是提振需求，吸引外來(lái)資金，尤其是高端投資者。動(dòng)機(jī)二是抑制當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的高檔商品房的過(guò)度投機(jī)，但現(xiàn)在市場(chǎng)面臨的問(wèn)題是恰好相反，該政策還適宜嗎？其次，劃分標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。這完全可以在報(bào)批申建時(shí)進(jìn)行把關(guān)。首先，劃分普通住房與非普通住房的動(dòng)機(jī)。不同的身份有著不同的政策待遇。這里應(yīng)重新審視普通住房和非普通住房的政策區(qū)分2005年5月31日，昆明市正式公布享受優(yōu)惠政策普通住房的三條標(biāo)準(zhǔn)：；單套建筑面積在144平方米以下；。二手房買賣繳交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅的規(guī)定對(duì)二手樓市影響極大，這三項(xiàng)稅費(fèi)如果能夠得到減免或者放寬繳交條件，那么將促進(jìn)二手市場(chǎng)的交易。另外，還涉及登記費(fèi)80元，公證費(fèi)36萬(wàn)元％=1080元，手續(xù)費(fèi)1505=750元，及不超過(guò)2%的中介費(fèi)7200元。從這些稅費(fèi)計(jì)算看，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅占賣方繳納稅費(fèi)的大頭，契稅占買方繳納稅費(fèi)的大頭。其中，賣方涉及繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、印花稅。財(cái)稅政策的探討二手房限制交易政策除了“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策以外，還有2005年開(kāi)始實(shí)施的稅收新政。這就是典型的非交易性轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)，而在同一家銀行，也可能實(shí)現(xiàn)加按揭。如一位購(gòu)房者通過(guò)A銀行貸款80萬(wàn)元買了套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，2年間還了10萬(wàn)元，此時(shí)他把貸款轉(zhuǎn)到了B銀行，而B(niǎo)銀行對(duì)他的房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，假如房產(chǎn)漲價(jià)，值130萬(wàn)元，就給他放貸100萬(wàn)元，比原來(lái)的貸款額度還高?！蹦壳?，轉(zhuǎn)按揭仍是政策禁區(qū)。假設(shè)提供20萬(wàn)元的提前還貸墊資，客戶為此要支付約1400元到10000元不等的中介費(fèi)。據(jù)了解，目前“墊資”的方式中，擔(dān)?；蚪?jīng)紀(jì)公司的墊資比例約占7成，買賣雙方自行籌款約占3成。商品房市場(chǎng)的特殊性導(dǎo)致價(jià)格變化并沒(méi)有達(dá)到政策預(yù)期，倒是產(chǎn)生了一個(gè)副產(chǎn)品：商品房交易萎縮，成交量迅速下降。因?yàn)榍袛嗔速?gòu)房者的資金來(lái)源，政策效果是二手房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，市場(chǎng)迅速萎縮，政策效應(yīng)迅速傳導(dǎo)到一級(jí)市場(chǎng)。樓市調(diào)控已基本到位，市場(chǎng)上短期投機(jī)炒作行為受到抑制，余下大多為實(shí)際的住房剛性需求，大都以自住為主，加上市場(chǎng)低迷，并不存在投機(jī)炒作的可能。因?yàn)橛凶》慨a(chǎn)權(quán)抵押和前購(gòu)房人部分貸款，轉(zhuǎn)按揭不會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二手房轉(zhuǎn)按揭是指對(duì)仍處在按揭中的房產(chǎn)進(jìn)行再次買賣，該房產(chǎn)的買方仍需要通過(guò)向銀行貸款的方式，來(lái)償還該房產(chǎn)尚未清償?shù)陌唇曳靠畹囊环N按揭貸款方式。北京已取消二套住房上浮10%利率的規(guī)定。對(duì)比首套房7折房貸政策，政策導(dǎo)向明顯。以往為抑制過(guò)度投機(jī)而制定的政策導(dǎo)向應(yīng)重新定位。激活房地產(chǎn)的關(guān)鍵應(yīng)在二手房市場(chǎng)?？陀^上，二套房市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)興旺，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，增加地方財(cái)政的動(dòng)力所在。l 客觀認(rèn)識(shí)二套房和二手房的作用購(gòu)買二套房的動(dòng)機(jī)為提升生活質(zhì)量及投資?；诜康禺a(chǎn)在昆明經(jīng)濟(jì)中的重要地位及今后主城區(qū)、新城建設(shè)的需要，針對(duì)目前昆明房地產(chǎn)的供需缺口對(duì)今后戰(zhàn)略部署的制約，應(yīng)將激活商品房市場(chǎng)、提升商品房成交量作為政府相關(guān)政策的核心。商品房市場(chǎng)好壞直接關(guān)系到人民生活、城市功能提升、產(chǎn)業(yè)振興及財(cái)政收入，針對(duì)商品房的政策應(yīng)對(duì)商品房市
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