【正文】 第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于。 第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。 分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。第四章 前期物業(yè)管理 第三十六條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 第三十五條 業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。 第三十四條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。 職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。 第三十二條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。 業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。 第二十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。 備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。 第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。 業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。 第二十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生： （一）具有完全民事行為能力； （二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力； （三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為； （四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。 第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題； （五）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作； （六）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。 （二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。 第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。 第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。 業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項作出約定。 第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 前款（一）至（四）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。 第十五條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。 第十四條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十。 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。 第十二條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。 尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。 已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。 第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。 市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第三條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)范物業(yè)管理工作，保障業(yè)主對物業(yè)依法享有的管理權(quán)，促進(jìn)物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場化發(fā)展，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。 第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。 　　第四十三條　本條例自1998年10月1日起施行。 　　第四十一條　建設(shè)單位違反本條例第三十二條、第三十四條規(guī)定，不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金、移交公共用房和管理用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院起訴。 　　第三十九條　業(yè)主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規(guī)定的，由業(yè)主委員會或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀；恢復(fù)原狀所需的費(fèi)用以及對他人造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。 　　第三十七條　物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失；并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書： 　?。ㄒ唬┙ㄖ锛肮灿迷O(shè)備、共用設(shè)施不按期修繕或者養(yǎng)護(hù)、維修不當(dāng)，造成業(yè)主損失的； 　?。ǘ┓?wù)管理不當(dāng)，使共用設(shè)施、設(shè)備遭受損失的； 　　（三）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用場地用途的； 　?。ㄋ模┎宦男形飿I(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務(wù)的。 第六章　法律責(zé)任 　　第三十五條　業(yè)主、使用人、物業(yè)公司和建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時，當(dāng)事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。 　　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。 　　第三十三條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時，其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收回。 　　物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，一次性劃撥給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。 　　物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同約定以外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費(fèi)用。 　　第三十條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個月。 　　第二十九條　已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價約定或者由雙方協(xié)商確定。 　　政府指導(dǎo)價由省人民政府價格行政主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費(fèi)相適應(yīng)。 　　建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修費(fèi)用，分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 　　第二十六條　建筑物共有部分的維修責(zé)任，按下列規(guī)定承擔(dān)： 　?。ㄒ唬┡B部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔(dān)； 　　（二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔(dān)； 　　（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場地，由全體業(yè)主共同承擔(dān)； 　　出租物業(yè)維修責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定。 　　第二十五條　業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理公司。 　　業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負(fù)。 第四章　物業(yè)的使用和維護(hù) 　　第二十二條　物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。 　　第二十一條　建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán) 移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。 　　第二十條　物業(yè)竣工后綜合驗收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定制訂前期管理守則，并在售房時予以明示。 　　第十八條　從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。 第三章　物業(yè)委托管理 　　第十七條　業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。 　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。 　　第十四條　業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。 　　業(yè)主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。 　　第十三條　業(yè)主委員會對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)： 　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況； 　?。ǘ┎輸M業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案并報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施。 　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會在接到提議后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時業(yè)主大會。 　　第十一條　業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。 　　第九條　業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán)。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。 　　第八條　召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。 　　第七條　物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 　　物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省建設(shè)行政主管部門會同省公安、民政等行政主管部門制定。 　　業(yè)主的主要義務(wù)是： 　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定； 　　（二）遵守業(yè)主公約； 　?。ㄈ┳袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定； 　　（四）按時交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。 第二章　業(yè)主管理權(quán) 　　第五條　業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 　　市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。 　　第三條　各級人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，改善人民生活和社會環(huán)境。 　　本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)