【正文】 現(xiàn)場售樓文件的有效性；每次規(guī)定的檢查完成后，應(yīng)將檢查結(jié)。 銷售人員行為規(guī)范（人員配備、著裝、用語、舉止）；amp。 售樓現(xiàn)場環(huán)境狀況（室內(nèi)布置、展板、沙盤等設(shè)施維護和使用，清潔）；amp。 銷售臺帳記錄情況；amp。 銷售策略（促銷活動）的執(zhí)行；amp。 八 銷售過程監(jiān)督檢查營銷部經(jīng)理負責對項目銷售過程進行監(jiān)督，每周至少進行一次現(xiàn)場檢查，檢查內(nèi)容包括：amp。七 銷售合同變更管理銷售合同在履行過程中發(fā)生合同條款變更，需征求所變更條款涉及的部門意見，并報原審批部門同意。其中交財務(wù)部的月報包括：項目合同情況總明細、本月合同情況明細、截止本月底未交全款情況明細、余房明細，月報一式兩份，經(jīng)財務(wù)部核認后由營銷部留檔保存一份）。g)對所有顧客需求的評審應(yīng)由銷售部將評審結(jié)果記錄《在補充協(xié)議登記表》中。e)當顧客提出的需要需征得其他部門意見時，銷售部人員應(yīng)及時將顧客的需求與相關(guān)部門人員溝通，并確保在接收顧客需求后三天內(nèi)給出顧客明確的答復(fù)。c) 顧客購房需求的提出方式包括：面談書面提出購房要求。簽訂的銷售合同的類型為:《北京市商品房銷售合同》銷售合同簽訂a) 營銷部與客戶簽訂正式銷售合同,公司財務(wù)部負責房款的收取，銷售人員無權(quán)修改合同。c)對正式的房產(chǎn)銷售合同范本應(yīng)經(jīng)過評審，并報公司總經(jīng)理批準。 61548。 61548。 61548。 61548。 61548。 61548。 c)對正式簽訂銷售協(xié)議書并交納定金的顧客，銷售人員應(yīng)建立 “銷售情況統(tǒng)計臺帳”，并對此表及時更新。 房號。 交款時間；amp。 房屋價格；amp。 顧客簽字；amp。 公司公章；amp。 公司銷售代表簽字；amp。 銷售協(xié)議書簽訂a)對有認購意向的顧客，銷售人員應(yīng)向顧客提供正式的銷售協(xié)議書，并介紹相關(guān)的銷售協(xié)議書內(nèi)容；對有意向簽訂銷售協(xié)議書的顧客，應(yīng)由現(xiàn)場銷售人員代表公司與顧客簽訂銷售協(xié)議書，正式的銷售協(xié)議書應(yīng)包括以下信息： amp。潛在顧客信息分析對有意向購買的顧客，公司銷售人員邀請顧客填寫 《調(diào)查問卷》或以其他方式進行調(diào)查,內(nèi)容根據(jù)實際銷售情況進行調(diào)整。項目銷售接待a) 銷售部人員負責接待有意向購買房產(chǎn)的顧客，接待過程包括：電話接待、現(xiàn)場接待、處理異議、簽約。對上述公開信息的制定發(fā)布應(yīng)有一定的審核措施。 〈二〉銷售準備工程對銷售前銷售準備工程的控制形成書面的“售樓準備工程管理規(guī)定”，確保項目銷售準備工程的各個環(huán)節(jié)在受控狀態(tài)，并能夠在規(guī)定時間內(nèi)完成銷售準備工程。若有實質(zhì)性改變時，由營銷部修改方案，修改后的方案報公司總經(jīng)理批準。 對方案的效果評估 對方案的總體實施結(jié)果，必要時由營銷部經(jīng)理會同研發(fā)中心、工程部、開發(fā)部和總經(jīng)理進行評估，并對評估結(jié)果形成相應(yīng)的記錄。 方案實施的費用安排amp。 方案實施的具體部門及人員amp。 方案實施的時間和地點amp。 〈二〉銷售策劃方案實施和評估銷售策劃負責人根據(jù)方案中規(guī)定的實施計劃組織相關(guān)人員進行方案的實施，根據(jù)計劃要求，對各階段的方案實施結(jié)果（以表格形式）進行記錄，其中包括：amp。 61548。 61548。 61548。 61548。 方案實施計劃銷售策劃方案中的房屋價格制定應(yīng)根據(jù)項目情況、市場情況、公司期望利潤和公司回款用資要求綜合考慮。 廣告推廣計劃amp。 銷售方式amp。 價格策略amp。 目標市場amp。 項目優(yōu)劣勢分析amp。 市場分析amp。 項目概況amp。 達到交付條件的確切時間銷售策劃負責人所組織制訂的銷售策劃方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：amp。 項目施工質(zhì)量amp。 項目實際施工情況amp。 項目發(fā)展建議書的內(nèi)容amp。 項目的進度amp。 市場動態(tài)amp。 在制作市場銷售策劃方案時應(yīng)考慮以下信息和因素：amp。保證銷售現(xiàn)場整潔、做好銷售現(xiàn)場公開文件和資料的日常管理?，F(xiàn)場接待負責銷售現(xiàn)場客戶接待，帶顧客看房，為顧客做好項目介紹工作。負責客戶登記表的統(tǒng)計，及時向項目廣告策劃人員反饋客戶信息。銷售統(tǒng)計每日統(tǒng)計銷售數(shù)據(jù)，做好周報表、月報表和年報表。負責日常客戶貸款催繳工作。負責銷售價格的調(diào)整。銷售控制人員負責銷售節(jié)奏的控制。項目整體推廣，資金（費用）的計劃與控制。負責項目宣傳推廣的執(zhí)行。項目市場策劃參與項目前期市場調(diào)研分析、市場定位分析、目標客戶群及目標售價分析；參與研發(fā)中心的項目發(fā)展建議書及項目操作手冊的制定；協(xié)助制定項目銷售方案、價格策略、項目營銷推廣方案和銷售回款計劃；參與研發(fā)中心的土地儲備工作；項目廣告策劃組織制定項目宣傳推廣計劃。做好項目解釋、現(xiàn)場業(yè)主投訴等實際工作。參與制定項目銷售方案，負責具體銷售方案實施。營銷部日常管理工作。配合研發(fā)中心進行土地儲備工作。參與項目規(guī)劃調(diào)整，確定項目定位。組織和監(jiān)督銷售工作。配合工程部、預(yù)算部、開發(fā)部、財務(wù)部等部門做好公司的項目管理、成本管理及業(yè)務(wù)綜合發(fā)展管理工作。協(xié)助行政部做好營銷部的績效評估工作和公司綜合管理工作。配合研發(fā)中心就區(qū)域發(fā)展、土地儲備、市場走向、具體項目規(guī)劃等提供市場反饋的各項信息。確立定價策略，制定銷售方案，負責銷售培訓，實現(xiàn)有效的銷售控制，提供優(yōu)質(zhì)高效的銷售接待、簽約、售后及與銷售相關(guān)的所有服務(wù)事宜。根據(jù)項目的產(chǎn)品定位，提煉出營銷理念和營銷主題、制定出相應(yīng)的營銷推廣計劃，實現(xiàn)資金使用效益的最大化。了解市場已推項目和即將推出項目的基本情況，跟進關(guān)注市場現(xiàn)有項目的銷售進度，研究分析銷售狀況及其影響因素，提出迎合市場和目標客群、有利于項目銷售推進的方案。根據(jù)合同要求的付款方式，預(yù)算部填寫付款申請，相關(guān)部門簽署意見，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后由財務(wù)部支付。貨款及其他款項施工單位每月26日報當月完成工作量，由監(jiān)理公司進行初審，預(yù)算部進一步審核。工程進度款工程款的撥付( 八 ) 其他合同各主管部門自行起草，預(yù)算部審核，公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 變更、洽商預(yù)算預(yù)算部工地預(yù)算員對發(fā)生的變更、洽商進行確認，并審核工程量報公司預(yù)算部，由公司預(yù)算工程師對施工單位所報預(yù)算進行審核。( 六 )合同價通過招投標的工程或材料設(shè)備采購，招投標確定的價格為合同價。( 五 )程序同甲方直接分包，但總包參與，由總包與分包簽定合同。 甲方指定分包:預(yù)算部負責商務(wù)部分，工程部負責技術(shù)部分。投標單位根據(jù)招標文件編制投標文件回標，由預(yù)算部組織會同工程部、公司領(lǐng)導(dǎo)、外聘專家、監(jiān)理進行開標、評標，給中標單位發(fā)中標通知書。 回標、開標、評標由預(yù)算部委托咨詢公司編制，并提供圖紙資料和委托書。（三）工程招投標總包招標：標底編制二、 部門結(jié)構(gòu)三、 崗位職責預(yù)算部經(jīng)理負責編制投資分析報告、成本估算、現(xiàn)金流量表；負責編制資金計劃；負責組織招標、開標、評標；負責組織投標資格預(yù)審、廠家考察、合同談判起草簽署；嚴格控制工程成本，對工程預(yù)算把關(guān)，編制項目決算報告、成本分析；負責編制招標項目目錄及招標計劃；負責部門全面日常工作；專業(yè)預(yù)算工程師負責項目工程的預(yù)算及造價測算，為項目成本確定提供可靠依據(jù)材料、設(shè)備詢價，廠家考察審核工程預(yù)算協(xié)助投標資格預(yù)審、招投標協(xié)助起草招標文件、工程合同項目預(yù)算員審核變更、洽商，并簽署意見審核變更、洽商工程量工程現(xiàn)場有關(guān)問題及時與預(yù)算部聯(lián)絡(luò)文秘、檔案合同、資料、文件存檔；對外聯(lián)絡(luò)；建立工程款支付及合同臺帳；編制《工程款拔付和工作量完成情況統(tǒng)計報表》上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；四、操作流程 （一）投資分析當公司在考察一個項目時，研發(fā)中心提出項目方案，預(yù)算部根據(jù)方案計算投資成本及投資回報率，作為公司決策的依據(jù)。部門職責編制項目投資分析、成本估算、現(xiàn)金流量表。預(yù)算部一、職員：完成項目各項報批，及時取得各項報批報建成果；及時反饋報批進展情況；對外書面材料的起草并報部門經(jīng)理審校；提早安排計劃工作，并報經(jīng)理批準；搜集各方面的房地產(chǎn)政策信息； 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時指派的工作。 開發(fā)部一、部門職責負責公司項目計劃審批、規(guī)劃審批、土地審批、地上物拆遷工作及其他對外協(xié)調(diào)和資料管理工作。收集客戶反饋，共享客戶資料，協(xié)助進行客戶訪談及調(diào)研。（七）銷售部參加或配合項目整體策劃，提出營銷策劃方面的專業(yè)意見和建議，在銷售過程中予以貫徹。（六）工程部提供項目市政配套和實施方面的政策、規(guī)定和約束條件。收集和提供規(guī)劃及政府相關(guān)部門的政策動向，預(yù)測對市場的影響；收集其他項目和企業(yè)的相關(guān)信息。審定各類咨詢合作合同。（四）預(yù)算部對可能介入的項目進行選擇時，提供資源配置要求和公司其他項目的經(jīng)濟測算資料，共同完成項目選擇和經(jīng)濟測算。協(xié)調(diào)和安排外出考察、經(jīng)驗總結(jié)、交流和培訓。（一）人力資源部協(xié)助部門做好人力資源規(guī)劃，合理安排人力資源配備。公司品牌管理及公共關(guān)系研究。對消費者需求特點、行為模式及居住模式進行研究。跟蹤市場供求變化的基本狀況，總結(jié)變化規(guī)律，對將來的發(fā)展趨勢做出預(yù)測。根據(jù)公司發(fā)展要求，組織落實公司開發(fā)項目的選擇確定，完成公司的土地儲備計劃。景觀設(shè)計師調(diào)研和收集房地產(chǎn)中與專業(yè)相關(guān)的信息并整理成數(shù)據(jù)庫；代表開發(fā)公司與景觀設(shè)計單位進行專業(yè)方面的溝通，協(xié)調(diào)審核設(shè)計單位的設(shè)計成果；協(xié)調(diào)施工單位進行設(shè)計方案實施；土地研究主管對市場上的土地信息進行收集和調(diào)研，判斷土地價值，提出選擇和開發(fā)方式的建議。 針對項目組織完成建筑策劃。跟蹤新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的市場推廣情況，根據(jù)工程需要，結(jié)合市場需求和對消費者行為模式研究，對主要產(chǎn)品類型所需新材料、新技術(shù)進行專項研究。完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。發(fā)展和維護公司的信息渠道，保持與政府及行業(yè)指導(dǎo)部門的經(jīng)常性聯(lián)系。主持重要的專項研究或項目策劃工作。定期對部門員工和各項目組進行考評。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，提出部門工作目標，組織制訂部門工作計劃和審定部門工作成果。負責組織相關(guān)部門共同研究，確定項目的全程實施計劃，主要包括具體工作內(nèi)容、起止時間、責任部門，并以此作為項目實施的依據(jù)。在市場研究和項目研究的基礎(chǔ)上，對公司的發(fā)展方向提出戰(zhàn)略設(shè)想及計劃，組織相關(guān)部門進行深入研討和實施，推動公司發(fā)展。根據(jù)項目市場及公司自身狀況，提出建筑策劃方案和項目規(guī)劃設(shè)計要求，選定設(shè)計單位并組織規(guī)劃設(shè)計，完成產(chǎn)品定型工作。配合公司項目發(fā)展需要，對有可能或已經(jīng)介入的項目進行調(diào)研、分析、測算及全程策劃，并及時總結(jié)項目發(fā)展的經(jīng)驗；（三）項目策劃。 崗位職責及業(yè)務(wù)流程研發(fā)中心：一、 部門職責：（一）市場研究。2．組織結(jié)構(gòu) 三、業(yè)務(wù)管理1．費用發(fā)生后應(yīng)及時報銷，墊支金額超過5000元的由本部門自行解決，每年12月31日前所有備用金要報銷完畢，尚未使用完的備用金要歸還結(jié)清。報銷時必須持有稅務(wù)局監(jiān)制的正式發(fā)票，填寫費用報銷單，其它的收據(jù)或白條一律拒絕報銷?，F(xiàn)金管理規(guī)定：公司嚴格執(zhí)行國務(wù)院頒發(fā)的《現(xiàn)金管理暫行條例》。2．6工程款撥付時，必須根據(jù)已定工程合同或協(xié)議、工程價款會簽單和收款方開具的稅務(wù)局監(jiān)制的正式發(fā)票方可撥付工程款。2．5．4逾期不報者，及時與財務(wù)人員聯(lián)系，說明原因并積極催辦。主辦部門或經(jīng)辦人因業(yè)務(wù)需要須開支票時，首先填寫支票借款單，由部門經(jīng)理、主管經(jīng)理或總經(jīng)理審批后，財務(wù)部經(jīng)理審核后，到財務(wù)部領(lǐng)取支票，簽發(fā)支票必需注明日期、收款單位，金額、用途，不準開空頭支票。支票管理規(guī)定2．5．1 2．5 單人住宿可在此標準的基礎(chǔ)上浮50% 50元/人*天 50元/人*天 150元/人*天 200元/人*天200元/人*天 手機費 長話費 200元/人*天 其他城市 餐費一類城市上海、廣州、深圳、天津、海南 通訊費 交通費 出差地住宿及費用參考標準如表所示：（特殊情況除外）住宿地鐵費用：指員工因公外出發(fā)生的地鐵費用，實報實銷。2．4．5．7出租車費：主要指員工因公外出發(fā)生的出租車費，規(guī)定按實際距離實報實銷。（特殊情況除外）2．4．5．6原則上實報實銷。汽車費用：為公司所屬或為公司所使用車輛的汽油費、日常保養(yǎng)性維修費、養(yǎng)路費、存車費、過橋費等，對車輛的油耗狀況、維修費用等由行政部進行詳細登記，統(tǒng)一管理。2．4．5．3需自行購置工具書及資料，須提前填寫《圖書申購表》向行政部申報，購置后由行政部登記保管。此類用品由行政部統(tǒng)一購置，特殊情況需自行購置的，應(yīng)提前請示行政部同意后方可自行購置。公司嚴格按照財務(wù)規(guī)定和標準確保對各項支出的有效管理和控制，并使簽字報銷程序規(guī)范、簡化。費用報銷程序2．4．4（5）凡購置辦公用品、消耗品、汽車保險、汽車油票等費用支出由行政部統(tǒng)一辦理，由總經(jīng)理審批、報銷。（4）總經(jīng)理日常費用支出，由財務(wù)部審核相關(guān)票據(jù)后，方可報銷。