【正文】 第十八條 特殊情況下設(shè)備運(yùn)行異常（維修責(zé)任人匯報(bào)或?qū)I(yè)工程師在例行巡檢發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內(nèi)。第十六條 公共設(shè)備定期外協(xié)保養(yǎng)→專(zhuān)業(yè)工程師協(xié)調(diào)落實(shí)→維修部具體處理及跟進(jìn)→對(duì)應(yīng)工程師跟蹤抽查。 第四節(jié) 巡檢、巡查制度第十四條 各工程師制定每月工作計(jì)劃→部門(mén)經(jīng)理簽字→報(bào)公司。第十二條 水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來(lái)水公司、煤氣公司、空調(diào)、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結(jié)束后簽訂有償維修協(xié)議→資料員歸檔。第十條 參與投資公司相關(guān)合同中有關(guān)保修條款的擬訂，確定設(shè)備、工程、園林、裝修等尾款的支付。第八條 負(fù)責(zé)與投資公司各部門(mén)及相關(guān)協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)。第六條 負(fù)責(zé)各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護(hù)工作實(shí)施情況的巡查、監(jiān)督、及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 第二節(jié) 物管技術(shù)部工作職能第四條 負(fù)責(zé)物業(yè)公司各管理處所有土建維修、配套設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)指導(dǎo)及園林景觀等方面的技術(shù)管理工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行及園林景觀效果的整體把握、控制。第三條 物管技術(shù)部下設(shè)專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)專(zhuān)門(mén)解決房屋局部開(kāi)裂、空鼓、滲漏及與土建有關(guān)的水電維修等零星工作。物業(yè)公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責(zé)中，如遇到疑難問(wèn)題報(bào)物管技術(shù)部協(xié)調(diào)解決。第四十三條 物業(yè)公司維修部申報(bào)備品備件，經(jīng)物管技術(shù)部審核并履行公司審批手續(xù)后報(bào)物資部，物資部負(fù)責(zé)安排采購(gòu)。第四十一條 每月初5日前，物資部負(fù)責(zé)與材料對(duì)庫(kù)存帳，做到物、卡、帳相符。 第九節(jié) 倉(cāng)庫(kù)管理第四十條 因工程設(shè)計(jì)變更等原因造成的多余物資，無(wú)法退回廠家。 第八節(jié) 文件管理第三十八條 物資主管（主辦）負(fù)責(zé)甲供物資月報(bào)表、甲供物資領(lǐng)用月報(bào)表、竣工物資表等的填寫(xiě)，物資部倉(cāng)庫(kù)保管員負(fù)責(zé)庫(kù)存物資報(bào)表的填寫(xiě)。（三） 機(jī)電設(shè)備工程付款程序：工程管理部主管——工程管理部經(jīng)理——物資部經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——財(cái)務(wù)經(jīng)理——物資副總——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理（付款50萬(wàn)以下）——董事會(huì)代表（付款50萬(wàn)及50萬(wàn)以上）（四） 物資付款程序：物資部經(jīng)辦人——物資部經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——財(cái)務(wù)經(jīng)理——物資副總——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理（付款50萬(wàn)以下）——董事會(huì)代表（付款50萬(wàn)及50萬(wàn)以上）第三十六條 工程管理部根據(jù)施工合同、物資采購(gòu)計(jì)劃表及工程進(jìn)度計(jì)劃表，填寫(xiě)月度甲供物資計(jì)劃表，物資部根據(jù)月度甲供物資計(jì)劃表填寫(xiě)月資金計(jì)劃報(bào)預(yù)算部。3. 材料款項(xiàng)付款依據(jù)為物資采購(gòu)合同及相關(guān)工作聯(lián)系單、甲供物資價(jià)格審批表（須附上完整的審批意見(jiàn)）。（二） 材料款的辦理1. 材料預(yù)付款和進(jìn)度款由負(fù)責(zé)簽訂該材料合同的物資主管負(fù)責(zé)辦理。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，由物資部在征詢工程管理部意見(jiàn)后，可在承包商之間進(jìn)行甲供物資的調(diào)撥，由物資部開(kāi)具物資調(diào)撥單，經(jīng)雙方簽字后，轉(zhuǎn)回物資部調(diào)帳。(三) 合同簽訂后，材料設(shè)備已生產(chǎn)出來(lái)或材料設(shè)備已運(yùn)到工地，物資主管與供應(yīng)商聯(lián)系退貨，無(wú)法退貨的，則視責(zé)任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見(jiàn)后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)處理。第三十三條 材料的品種更改分以下三種情況處理：(一) 合同簽訂前，按規(guī)定重新辦理。(二) 合同簽訂后，材料設(shè)備未生產(chǎn)出來(lái)前，物資主管與供應(yīng)商協(xié)調(diào)變更合同。如涉及價(jià)格調(diào)整，報(bào)物資副總批準(zhǔn)。因退貨發(fā)生的一切費(fèi)用由供貨商承擔(dān)。不得使用有效證件不齊全或檢驗(yàn)試驗(yàn)不合格的產(chǎn)品。訂貨前需要檢驗(yàn)報(bào)告的，由物資部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；貨到現(xiàn)場(chǎng)需檢驗(yàn)或送檢的，按規(guī)定可由承包商辦理的，由工程管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。第三十條 甲供物資的供應(yīng)商應(yīng)隨貨提供產(chǎn)品合格證、質(zhì)保書(shū)等。第二十八條 甲供物資驗(yàn)收合格后7天內(nèi)（須復(fù)檢的材料，另加上復(fù)檢所需時(shí)間），工程管理部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理、承包商辦理相關(guān)交接驗(yàn)收手續(xù)，并將驗(yàn)收表單報(bào)送物資部。第二十六條 物資部向供應(yīng)商簽發(fā)甲供物資驗(yàn)收單，由供應(yīng)商負(fù)責(zé)送貨到施工現(xiàn)場(chǎng)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（四）、裝修材料：國(guó)產(chǎn)材料：提前20天；進(jìn)口材料：提前90天。（二）、水電材料及機(jī)電設(shè)備：電線、電纜：提前30天；國(guó)產(chǎn)設(shè)備：提前30天；進(jìn)口設(shè)備：提前90天；其它水電材料：提前15天。 第六節(jié) 甲供材料設(shè)備的供應(yīng)第二十四條 物資主管根據(jù)訂貨合同及承包商申報(bào)計(jì)劃，安排材料設(shè)備的進(jìn)貨。第二十二條 由物資部批價(jià)的乙供物資，由項(xiàng)目部督責(zé)承包商按照公司要求的表單形式申報(bào)，報(bào)價(jià)必須注明該物資詳細(xì)的使用時(shí)間、部位，品種、材質(zhì)、品牌、規(guī)格和數(shù)量。各類(lèi)甲指乙購(gòu)物資采購(gòu)，承包商必須嚴(yán)格按物資部核定的價(jià)格和品牌組織采購(gòu)。（三）金額50萬(wàn)元以上的乙供物資，由物資主管核價(jià)，物資部經(jīng)理核定，預(yù)算部經(jīng)理審核，經(jīng)物資副總、總經(jīng)理確認(rèn)后，報(bào)董事會(huì)代表批準(zhǔn)。第十九條 乙供物資核價(jià)的操作流程：（一）金額小于10萬(wàn)元（含10萬(wàn)元）的乙供物資，由物資主管核價(jià)，物資部經(jīng)理審核，經(jīng)預(yù)算部經(jīng)理確認(rèn)后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)執(zhí)行。 第五節(jié) 乙供物資的申報(bào)和核價(jià)第十八條 乙供物資的價(jià)格由物資部審核，工程管理部負(fù)責(zé)乙供物資的品質(zhì)管理。第十七條 甲指乙購(gòu)物資由物資部組織，按甲供物資的采購(gòu)流程，選擇確定采購(gòu)價(jià)格和供應(yīng)商。（五） 苗木采購(gòu)時(shí)，園林副總工程師現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)苗木形式，并與物資部主管共同確定價(jià)格，并按甲供物資價(jià)格審批表形式報(bào)批。（三） 采購(gòu)金額50萬(wàn)元以上的材料設(shè)備按工程招標(biāo)投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。金額小于3萬(wàn)元的甲供物資可以不簽訂合同，價(jià)格以甲供物資價(jià)格審批表形式履行審批程序。 第四節(jié) 甲供物資采購(gòu)的程序第十四條 根據(jù)工程建設(shè)的需要，按照物資采購(gòu)的計(jì)劃安排，物資部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織材料設(shè)備的采購(gòu)。第十三條 為了保障市場(chǎng)公平和保持有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物資副總每年組織一次物資部、設(shè)計(jì)部、工程管理部和物管技術(shù)部的相關(guān)人員，對(duì)《合格供應(yīng)商一覽表》的供應(yīng)商進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，去除不合格的供應(yīng)商，增補(bǔ)合格的供應(yīng)商，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。供應(yīng)商的評(píng)級(jí)分為不合格、合格和良好三個(gè)等級(jí)。第十二條 物資部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)部、工程管理部等相關(guān)人員對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考察，考察內(nèi)容包括供應(yīng)商的生產(chǎn)/供貨能力、質(zhì)量體系、價(jià)格、市場(chǎng)應(yīng)用、交通、服務(wù)、信用等情況。第十條 材料設(shè)備品牌的確定：由設(shè)計(jì)部和工程管理部提交材料設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、外形規(guī)格和色彩等要求，物資部組織選定材料設(shè)備品牌，并提供材料樣品，報(bào)設(shè)計(jì)部或工程管理部確定。第八條 設(shè)備材料的變更：如因設(shè)計(jì)等原因造成材料設(shè)備變更的（包括材料設(shè)備的品種、規(guī)格和控制性數(shù)量），相關(guān)部門(mén)應(yīng)配合預(yù)算部及時(shí)調(diào)整，經(jīng)物資副總審核報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。由預(yù)算部編寫(xiě)完成《材料設(shè)備采購(gòu)范圍》后提交總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。第五條 乙供物資：包括水泥、混凝土、外加劑及抗襲纖維、防水材料、保溫材料、粘結(jié)劑、電氣預(yù)埋盒、PVC電線管、鋼管、鋼骨架PE管、電纜橋架等。第三條 物資采購(gòu)的行為應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開(kāi)、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則進(jìn)行。第二條 本章所指的物資采購(gòu)包括建設(shè)工程中所有甲供物資的采購(gòu)和乙供物資的管理。第四十三條 公司定期對(duì)合同管理工作進(jìn)行考核，并逐步將合同文本質(zhì)量、合同履行情況、合同臺(tái)帳記錄等納入公司對(duì)員工和部門(mén)的工作成績(jī)考核范圍。第四十一條 經(jīng)辦部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所立合同臺(tái)帳，按公司的要求，定期或不定期匯總各自的工作范圍內(nèi)的合同訂立或履行情況。第三十九條 當(dāng)經(jīng)濟(jì)合同歸檔后出現(xiàn)補(bǔ)充或更改時(shí)，經(jīng)補(bǔ)充或更改后的經(jīng)濟(jì)合同仍作為有效的經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行歸檔管理。第三十七條 合同蓋章生效后，應(yīng)交一份正本由公司檔案管理員對(duì)合同進(jìn)行編號(hào)登記并歸檔，其他部門(mén)上公司網(wǎng)絡(luò)流轉(zhuǎn)查閱。 第九節(jié) 歸檔管理第三十六條 合同檔案包括合同原件、合同審批記錄、預(yù)算書(shū)（標(biāo)）底等。第三十四條 變更或解除合同的文本作為原合同的組成部分或更新部分與原合同有同樣法律效力，納入本辦法規(guī)定的管理范圍。第三十二條 有關(guān)部門(mén)收到對(duì)方要求變更或解除合同的通知，必須在三天內(nèi)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，必要時(shí)通知法律顧問(wèn)。 第八節(jié) 合同的變更和解除第三十條 合同訂立后，在履行過(guò)程中，經(jīng)辦人員及相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)掌握合同執(zhí)行情況，對(duì)涉及合同履行中的變更、解除等重要事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，并依上述流程履行審核手續(xù)。公司各部門(mén)所辦理的各種款額收款單位，必須在各部門(mén)經(jīng)辦人的陪同下至財(cái)務(wù)部辦理收取支票或現(xiàn)金的手續(xù)。第二十七條 付款單位與合同對(duì)方當(dāng)事人名稱(chēng)不一致的，經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促付款單位出具代付款證明。第二十五條 有關(guān)部門(mén)在合同履行中，遇履約困難或違約等情況應(yīng)及時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，必要時(shí)通知法律顧問(wèn)。 第七節(jié) 合同的履行第二十三條 合同依法訂立后，即具有法律效力，相關(guān)部門(mén)應(yīng)充分理解、熟悉合同，然后嚴(yán)格履行合同。 第六節(jié) 審批流程第二十一條 合同文本擬定完畢，按規(guī)定的流程審核并簽署完意見(jiàn)后，加蓋公章或合同專(zhuān)用章方能生效。 (三) 機(jī)電設(shè)備采購(gòu)合同和涉及安裝的物資采購(gòu)合同，由設(shè)計(jì)部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)協(xié)同物資部擬訂機(jī)電設(shè)備采購(gòu)合同文本，上述合同由物資部提交至預(yù)算部審核后，辦理后續(xù)報(bào)批手續(xù)。，須按照《工程招標(biāo)投標(biāo)管理》確定供應(yīng)商，合同由物資部負(fù)責(zé)與供應(yīng)商洽談和擬訂，提交至預(yù)算部審核后，辦理后續(xù)報(bào)批手續(xù)。(二) 物資采購(gòu)合同：，物資部必須辦理零星物資和苗木價(jià)格審批手續(xù)，以此作為付款依據(jù)。(二)上述工程均須按照《工程招標(biāo)投標(biāo)管理》確定承包單位，由預(yù)算部負(fù)責(zé)與承包單位進(jìn)行洽談，簽訂單體施工合同、監(jiān)理合同和上述分包工程合同及其它零星及單體附屬工程的合同文本，并辦理工程合同的報(bào)批手續(xù)。(二) 設(shè)計(jì)合同由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)洽談和擬訂，提供相關(guān)費(fèi)用的依據(jù)至預(yù)算部，經(jīng)審核后辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。 第五節(jié) 合同簽訂第十六條 前期合同：凡涉及政府部門(mén)及相關(guān)職能部門(mén)的合同，由工程前期部負(fù)責(zé)洽談和擬訂，提供相關(guān)費(fèi)用的依據(jù)至預(yù)算部，經(jīng)審核后辦理后續(xù)報(bào)批手續(xù)。 第四節(jié) 合同談判第十四條 合同談判應(yīng)由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，經(jīng)招標(biāo)確定合作方的合同談判，應(yīng)由原招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。第十二條 對(duì)外訂立的經(jīng)濟(jì)合同，嚴(yán)禁在空白文本上蓋章，并且原則上先由對(duì)方簽字蓋章后，我方才予以簽字蓋章，嚴(yán)禁我方簽字后以傳真、信函的形式交對(duì)方簽字蓋章；如有例外需要，須公司批準(zhǔn)。第十條 合同的主要條款和內(nèi)容必須符合法律法規(guī)，當(dāng)事人各方的權(quán)利和義務(wù)必須明確，文字表述清楚準(zhǔn)確。對(duì)于合同標(biāo)的沒(méi)有國(guó)家通行標(biāo)準(zhǔn)又難以用書(shū)面確切描述的，應(yīng)當(dāng)封存樣品，由合同雙方共同封存，加蓋公章或合同章，分別保管。第八條 經(jīng)濟(jì)合同必須具備標(biāo)的（指貨物、勞務(wù)、工程項(xiàng)目等），數(shù)量和質(zhì)量，價(jià)款或者酬金，履行的期限、地點(diǎn)和方式，違約責(zé)任等主要條款。第六條 預(yù)算部全面負(fù)責(zé)合同的綜合管理，即合同簽訂前的指導(dǎo)、審核以及履行過(guò)程中的監(jiān)督、管理。第四條 除即時(shí)清結(jié)者外，合同均應(yīng)采用書(shū)面形式，有關(guān)修改合同的文書(shū)、圖表、傳真件等均為合同的組成部分。第二條 合同作為明確合同雙方權(quán)利和義務(wù)的依據(jù)，具有法律約束力，故凡在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中以公司名義與外界發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)的，應(yīng)當(dāng)簽訂經(jīng)濟(jì)合同。其中雙方確認(rèn)的結(jié)（決）算書(shū)交公司歸檔。第二十二條 核價(jià)審批權(quán)金額范圍 有效簽字人（共同簽署）1萬(wàn)元以下（含1萬(wàn)元） 項(xiàng)目部、預(yù)算部1－5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元） 除以上人員簽字外、主管副總5萬(wàn)元以上 公司批準(zhǔn)上述金額范圍是指單項(xiàng)變更、簽證工作的總金額。(二)事后審核:除上述情況之外的單體工程和合同約定包干的工程，如：室外工程、零星工程、單體分包等工程，原則上采用事后審核。第二十條 審核方法:審核方法有事后審核和跟蹤審核兩種辦法。(四)嚴(yán)格按合同附件（經(jīng)甲方審批的施工圖預(yù)算、標(biāo)底或投標(biāo)文件）的內(nèi)容逐一對(duì)照審核結(jié)算單價(jià)和計(jì)算方法。(二) 審查編制結(jié)算書(shū)的各種原始資料是否完整。第十七條 承包單位向工程管理部提交的結(jié)算資料包括：(一)承包合同；(二)雙方確認(rèn)的所有工程變更及相應(yīng)的預(yù)算書(shū)；(三)工程竣工驗(yàn)收資料（經(jīng)甲方確定的竣工圖紙、簽字確認(rèn)的工程經(jīng)濟(jì)簽證、工程變更、工期或質(zhì)量的報(bào)告）；(四)其它與結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等；(五)附有工程量計(jì)算書(shū)的結(jié)算明細(xì)表和匯總表、甲供材料領(lǐng)用結(jié)算表、乙購(gòu)材料批價(jià)單；(六)其他與結(jié)算有關(guān)的資料。預(yù)算部會(huì)同造價(jià)審核部及標(biāo)底編制單位完成和承包單位的核對(duì)工作，具體核對(duì)工作由預(yù)算部負(fù)責(zé)落實(shí)，核對(duì)完成后，預(yù)算部將最終的核對(duì)結(jié)果以書(shū)面報(bào)告形式報(bào)公司審批。(三)編制階段的落實(shí)：預(yù)算部落實(shí)編制過(guò)程中相關(guān)的具體事宜，必須全過(guò)程的跟蹤編制情況，協(xié)調(diào)解決編制單位提出的問(wèn)題。(二)擬定編制的技術(shù)文件：預(yù)算部根據(jù)工程項(xiàng)目的技術(shù)文件及公司的整體要求，結(jié)合工程項(xiàng)目的具體情況確定標(biāo)底編制的技術(shù)文件（計(jì)費(fèi)的原則、工程內(nèi)容的劃分與計(jì)算范圍、材料清單與計(jì)價(jià)的確定等），報(bào)造價(jià)審核部備案。(一)根據(jù)需要，若標(biāo)底需委托咨詢機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人士個(gè)人編制時(shí)，預(yù)算部須說(shuō)明理由，以申請(qǐng)報(bào)告形式報(bào)公司審批。預(yù)算部會(huì)同造價(jià)審核部完成和承包單位的核對(duì)工作，