【正文】 　　。物業(yè)管理則適應(yīng)了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議（契約），按照社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理形式就能解決。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請(qǐng)人修理，但費(fèi)用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費(fèi)問題無法落實(shí)，此問題無法解決，住戶怨聲載道。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。　　近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。其具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：為了適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識(shí)之士借鑒了國外先進(jìn)住房管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列?！　《?、市場經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。據(jù)核算，才能維持簡單的生產(chǎn)?！　∥覈扇〉头孔飧＠凸空撸≌顿Y損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固定的一大筆收入?！　∮捎诠吭伦獗阋?，許多人利用出租私房承租公房，套取價(jià)格之差來獲利?！　∫?yàn)楣糠孔獗阋耍椒侩m然不需要交房租，但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：文化大革命前，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降，房租才有所上調(diào)，～，而工資卻增加了8～10倍?！　。ㄋ模┳》孔赓U管理辦法不統(tǒng)一，政出多門　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會(huì)、派出所都可以對(duì)小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令，可遇到實(shí)際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決?！　≡谝恍┬^(qū)經(jīng)常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序?！　∮捎诂F(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個(gè)樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。從市場學(xué)的角度來考察，在當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。由于過多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來?！　∫?、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國物業(yè)管理的狀況　　物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個(gè)合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益?！　∥飿I(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍?！　。ㄒ唬I造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境　　六、物業(yè)管理的宗旨創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹立良好的信用?！　。ㄋ模﹦?chuàng)建名牌介入的時(shí)間要根據(jù)物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷售階段適時(shí)介入。首先要做好物業(yè)管理的啟動(dòng)工作和前期基礎(chǔ)工作?！　。ㄈ┰缙诮槿搿　∥飿I(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)?！　。ㄒ唬?shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建企業(yè)在其經(jīng)營活動(dòng)中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念?！　∥?、企業(yè)化與全過程效益的原則　　物業(yè)管理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作?！　∥飿I(yè)管理的經(jīng)營活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)?！　I(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨(dú)立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)?！　‖F(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益。這個(gè)原則的具體要求有：這個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位?！　∷?、社會(huì)化與平等競爭的原則　　物業(yè)管理部門在掌握本原則時(shí)要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證?！　　　【C合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)活潑的服務(wù)活動(dòng)。就是要處處主動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在?！　　　【C合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求?！　I(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問題?！　∪缫刚?qǐng)專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。　　　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心、停車場等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理”?！　。ㄒ唬┙y(tǒng)一管理　　這個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī)地結(jié)合在一起?！　。ㄋ模┫嚓P(guān)部門　　屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)?！　⌒袠I(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用?！　。ㄒ唬┲鞴懿块T條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。　　指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作?！　∮锌茖W(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實(shí)施.　　　　有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德?！　　　。?）權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；　　業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系?！　∵@一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：　　物業(yè)管理的基本原則有：　　物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。　?。?）對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；　?。?）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作；這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控?！　。ㄋ模┱谋O(jiān)控和法規(guī)的完善　　房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設(shè)營銷管理”一條龍經(jīng)營服務(wù)模式，就能使開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，樹立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)?？傊?，也是避免“前期后遺癥”。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營銷具有積極的促進(jìn)作用。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收都要考慮到后期使用和管理的需要。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。　　第一，住房制度改革深化的支持。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個(gè)行業(yè)的支持。房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標(biāo)。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化這種消費(fèi)意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。而且，生活水平和消費(fèi)能力的增長，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。國家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)?！　。ǘ┚用裆钏降奶岣吆拖M(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展?！　「?，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來威脅?！　∑鐣?huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。　　改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了全國經(jīng)濟(jì)的增長，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個(gè)長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約?！　》康禺a(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會(huì)條件，主要有：　?。?）物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；　?。?）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順；但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。而且，前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。　?。?）符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；　　（2）有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)；確定這些項(xiàng)目的原則是：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國際競爭能力。　?。ㄒ唬﹪抑攸c(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目　?。?）物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務(wù)貿(mào)易向外拓展?！　。?）物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。　?。?）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；這個(gè)階段的特點(diǎn)是：　　（二）市場化階段　?。?）物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)?！　。?）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；（3）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；　　這個(gè)階段的特點(diǎn)是：1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。90年代，物業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來?！　。ㄒ唬┏鮿?chuàng)階段這里對(duì)過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測(cè)。　　二、物業(yè)管理的歷程和前景這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。　　國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會(huì)開展工作。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利?！　∥飿I(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進(jìn)入中國內(nèi)地。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企