【正文】 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定前，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會(huì)的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)縣國(guó)土房管局的備案證明到有關(guān)部門申請(qǐng)刻制印章；原物業(yè)管理委員會(huì)改為業(yè)主委員會(huì)后，應(yīng)申請(qǐng)變更印章。業(yè)主委員會(huì)自組建、換屆、改選等產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處審核后，報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局備案。招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》（京國(guó)土房管物[2003]848號(hào)）和《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問題的意見》（京國(guó)土房管物〔2004〕216號(hào)）的規(guī)定進(jìn)行。5．業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)；首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)推選主任委員1人，作為業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召集人。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和一定組織能力；業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但一個(gè)代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。此后召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式按首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》執(zhí)行。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米計(jì)為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足一平方米的部分不予計(jì)算。（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定并完成相應(yīng)工作：1．首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定并通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。3．物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。籌備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由物業(yè)所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位，以下同）、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。2．新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。二、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)成立按以下規(guī)定進(jìn)行組織和籌備： 1．《條例》施行前已組建的物業(yè)管理委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)按照《條例》要求，在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下統(tǒng)稱街道辦事處）和區(qū)縣國(guó)土房管局指導(dǎo)下，與社區(qū)居委會(huì)共同組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)；或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，將原物業(yè)管理委員會(huì)變更為“業(yè)主委員會(huì)”，制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或?qū)ⅰ段飿I(yè)管理委員會(huì)章程》修訂為《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，制定《業(yè)主公約》。由于該辦法出臺(tái)尚需一定的時(shí)間，我市原有物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定與《條例》有很大差異，為做好這一期間內(nèi)物業(yè)管理工作，妥善解決當(dāng)前業(yè)主要求解決的問題，制定本意見。二○○四年三月三十日北京市貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的若干意見《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》）已于9月1日起正式施行。 第七章 附則　　第七十條 本條例自２００３年９月１日起施行。 　　第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 　　個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處１０００元以上１萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款。 　　第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 　　第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 　　第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款３０％以上５０％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 　　第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。 第六章 法律責(zé)任　　第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處１０萬(wàn)元以下的罰款。 　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。 　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 　　第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。 　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 　　第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。 　　第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。 　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 第三章 前期物業(yè)管理　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 　　第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 　　第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　　（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 　　（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 　　第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。 　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 　　第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： 　　（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 　?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 　　（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 　?。ㄎ澹┲贫ā⑿薷奈飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　?。┓?、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 　　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 　　（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 　?。ㄋ模┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； 　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 　　第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 　　第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 二００三年六月八日第一章 總則　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。物業(yè)管理?xiàng)l例中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第３７９號(hào)　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)２００３年５月２８日國(guó)務(wù)院第９次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自２００３年９月１日起施行。 答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定