房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)期最有效的管理模式(參考版)
2025-04-18 13:01本頁面
【正文】 “項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式。有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！簟绊?xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處◆◆◆◆項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處◆通過深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機(jī)制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆质枪芾碇黧w（行使項(xiàng)目開發(fā)職能）。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。㈩項(xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。㈧項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；㈥項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理；㈣項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理；㈡項(xiàng)目人力資源各類（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等）；通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：㈠項(xiàng)目組織管理（包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）；因此必須對各項(xiàng)開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā)流程有很到的不同。第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。第二步，劃分項(xiàng)目類型多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。◎◎◎◎◎◎在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評價。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲備的目標(biāo)也就明確了。城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市?？梢哉f，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。SOHO尚都）等。（SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO系列例如萬科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅
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