【正文】 　　第十九條　通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：　?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)?！　≌袠?biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日?！　≡谫Y格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人?！　≠Y格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。　　第十二條　公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審?！　〉谑粭l　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：　　（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；　?。ǘ┱袠?biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；　　（三）招標(biāo)文件；　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他材料?！　〉谑畻l　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制?！　〉诰艞l　招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行組織實施招標(biāo)活動?！　≌袠?biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。　　第八條　前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)?！　∏捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施?！　〉诹鶙l　任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動?！　∈?、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理?！　〉谒臈l　前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則?！　〉谌龡l　住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。　　第二條　前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。　　維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財基字[1998]7號）的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。請你們按照《國家稅務(wù)局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》精神，協(xié)調(diào)與有關(guān)部門的工作關(guān)系，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的代收代繳工作，努力推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。建設(shè)部辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》各省、自治區(qū)、建委（建設(shè)廳），直轄市、計劃單列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）：　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[1998]217號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們?！　〉诙臈l　本辦法自一九九九年一月一日起實行?！　〉诙l　非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行?！　〉诙畻l　公有住房出售后維修基金的財務(wù)管理按照財政部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)追究直接責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。　　第十七條　公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應(yīng)當(dāng)處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款?！　∈小⒖h財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務(wù)預(yù)決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等?！　〉谑臈l　因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。具體辦法由市、縣人民政府制定。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。　　第九條　在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管?！　〉诎藯l　維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律，法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。　　公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實施。　　購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金?！　〉诹鶙l　公有住房售后的維修基金來源于兩部分：　　售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入?！　〉谖鍡l　商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定?！　〉谒臈l　凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）?！　〉谌龡l　本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等?！　〉诙l　在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本辦法。建設(shè)部、財政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知建住房[1998]213號各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、財政廳，直轄市、計劃單列市建委、房地局、財政局：　　為了貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，我們制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行?！　〉谑l　對物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定明碼標(biāo)價或者利用標(biāo)價進(jìn)行價格欺詐的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》進(jìn)行處罰?！　〉谑粭l　物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容、標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐?！　〉诰艞l　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)在雙方約定后應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞较驑I(yè)主進(jìn)行明示。　　第七條　物業(yè)管理企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標(biāo)價?！　〉诹鶙l　物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話12358等。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查?！　〉谌龡l　物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標(biāo)價，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策?！　「剑何飿I(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國建設(shè)部　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年七月十九日附：物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定　　第一條　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，提高物業(yè)服務(wù)收費透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》，制定本規(guī)定?！　〉诙臈l　本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）同時廢止國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知　　　　　　　　　　　　　　　發(fā)改價檢[2004]1428號各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市發(fā)展改革委（計委）、物價局、建設(shè)廳、房地局：　　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，提高物業(yè)服務(wù)收費透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》，我們制定了《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》?！　〉诙l　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案?！　〉诙粭l　政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督?！　〉谑艞l　物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用?！　〉谑藯l　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)?！　〉谑邨l　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用?！　∥飿I(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳?！　〉谑臈l　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)?！　〉谑l　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出?！　∥飿I(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：　　管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；　　物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；　　物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；　　物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；　　辦公費用；　　物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；　　經(jīng)業(yè)主同意的其它費用?！　〉谑粭l　實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式?！　〉诰艞l　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用?！　嵭惺袌稣{(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！　〉谄邨l　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布?！　〉诹鶙l　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價?！　】h級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作?！　〉谌龡l　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成?！　「剑骸段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國建設(shè)部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年十一月十三日　附：物業(yè)服務(wù)收費管理辦法　　第一條　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。3．“代收款項” 科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表“其他流動負(fù)債”項目中反映。本項目應(yīng)根據(jù)“代管基金”科目的期末貸方余額填列。4．期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額。月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記“物業(yè)工程”科目。2． 企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付賬款”等科目。第502號科目 經(jīng)營成本1． 本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、 物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。4．本科目應(yīng)按經(jīng)營收入的種類設(shè)置明細(xì)賬， 如“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營收入”、“物業(yè)大修收入”等，其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據(jù)實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、