【正文】 豪廷簽定購買辦公物業(yè)的協(xié)定上海浦東發(fā)展銀行五一大道,聯(lián)合商廈即將遷往運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng)中信銀行五一大道,亞大時(shí)代興業(yè)銀行長沙市勞動(dòng)西路521號(hào),中天電力大廈中國進(jìn)出口銀行韶山中路,湖南文化大廈54。 2?通過實(shí)行精裝修公寓的手段,預(yù)計(jì)投入500元/㎡的成本,可以使項(xiàng)目增值3—5%,取中間值約4%?:1?本項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間在4465—4750元/㎡的水平。3?采取常規(guī)的銷售模式,寫字樓的銷售周期將在13個(gè)月左右?:1?市場(chǎng)比較法按照市場(chǎng)比較法,根據(jù)目前部分在售公寓的銷售價(jià)格,剔除外部條件和本身質(zhì)素對(duì)價(jià)格的影響,作為我們預(yù)測(cè)價(jià)格的參考:樓盤名稱實(shí)收均價(jià)(元/M2)銷售調(diào)整市場(chǎng)調(diào)整均價(jià)(元/M2)折算率比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值折算價(jià)格(元/M2)東一國際4500 % 20% 上城金都4600 % 15% 湘域中央4700 % 20% 佳天國際4200 % 20% 芙蓉公館4500 % 20% 他城3100 % 5% BOBO天下城0 % 合計(jì) 100% 注:上城金都剔除了精裝修成本(500元/㎡),他城剔除了建筑形式對(duì)價(jià)格的影響?通過市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格為:4465元/㎡?2?市場(chǎng)價(jià)格自然增長對(duì)價(jià)格的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持高速增長,推動(dòng)房價(jià)不斷上漲,商品房價(jià)格的年增長率在10%左右,由此推算得出:5%8%10%從上圖可以看出,2007年中期價(jià)格將在4700元/㎡左右,2007年下半年價(jià)格將在4800元/㎡左右,綜合均價(jià)處于4750元/㎡的水平?:1?近幾年公寓的開發(fā)通過提升商務(wù)的空間,通過引入酒店式管理和服務(wù),通過提升居住的品質(zhì)等一系列的手段,價(jià)格得到了飛速的提升,公寓市場(chǎng)的增值空間已經(jīng)非常有限。通過,這一系列的手段,預(yù)計(jì)價(jià)格提升5%?:1?本項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間處在6039—6480元/㎡的水平。4?通過引入大型國際?國內(nèi)大型知名企業(yè)。2?通過改善寫字樓的商務(wù)辦公效率(電梯分層管理,充足的地面停車等)。銀谷國際公寓于2006年1月8日開盤,至今推出的140套已經(jīng)銷售完畢?舉例:一套48平米準(zhǔn)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝戶型,首付六萬元,5年包租,5年平均月包租租金1336元,投資零風(fēng)險(xiǎn),并贈(zèng)送四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的全套家私和電器及水電表,預(yù)計(jì)毛坯房年均投資回報(bào)率9%? 個(gè)案3:湘域中央湘域中央位于五一路與韶山路交匯處東南,總建筑面積約18萬平米,共4棟,32~35層建筑組合?產(chǎn)品特質(zhì):CBD價(jià)值運(yùn)營體,以商務(wù)辦公為住,8000平米的中央庭院,30000平米的停車場(chǎng),外觀沉穩(wěn)大氣?周邊設(shè)施:華天大酒店?通程大酒店?湖南大劇院等?價(jià)格:毛坯房均價(jià)4700元/ ㎡銷售情況:二期2006年9月開盤,銷售情況很好,小戶型已經(jīng)賣完,現(xiàn)在售的以兩居室為主? 個(gè)案4:東一國際東一國際位于韶山路與勞動(dòng)路交匯處西北,總建筑面積約83000㎡,總層數(shù)27層,裙樓7層(43000㎡),塔樓兩棟20層,共720套小戶型公寓?產(chǎn)品特質(zhì):平和堂進(jìn)駐?裙樓頂層空中花園?空中游泳池?高檔次會(huì)所?周邊設(shè)施:移動(dòng)?聯(lián)通?電信?友誼商城?金色家族?通程電器?火宮殿等?價(jià)格:毛坯房均價(jià)4500元/ M2?銷售情況:2006年6月開盤,銷售率近90%?個(gè)案5:上城金都上城金都位于黃興路與營盤路交匯處西南交匯處東南,總建筑面積約90000㎡,總層數(shù)32層,裙樓4層(24230㎡),塔樓兩棟28層(64176㎡)其中北棟為精裝修公寓,約30000余平米?產(chǎn)品特質(zhì):精裝修?3M概念?江景概念?周邊設(shè)施:市政府廣場(chǎng),交通便利等?價(jià)格:精裝修均價(jià)5100元/ M2?銷售情況: 2006年11月8日開盤,銷售約30%?借鑒:該項(xiàng)目為精裝修公寓,通過精裝修提升項(xiàng)目的價(jià)值,但實(shí)際銷售過程中,價(jià)值提升并不明顯,反而因價(jià)格過高而出現(xiàn)滯銷,而不得不通過變相降價(jià)手段(如,送家具?家電?維修基金等),來促進(jìn)銷售?個(gè)案6:他城他城位于韶山南路與二環(huán)線交匯處西南角,總建筑面積約58000㎡,總層數(shù)21層?產(chǎn)品特質(zhì):復(fù)式小戶型公寓?周邊設(shè)施:華銀旺和購物中心?海闊浴都?中南大學(xué)鐵道學(xué)院?中南林學(xué)院?橙子498街區(qū)等?價(jià)格:毛坯房均價(jià)4500元/ M2?銷售情況: 2006年12月開盤,市場(chǎng)反應(yīng)熱烈,銷售火爆?借鑒:復(fù)式小戶型公寓,性價(jià)比高?長沙的公寓產(chǎn)品,大體可以分成兩類:酒店式公寓?普通公寓?酒店式公寓:通過引入酒店的管理,提升項(xiàng)目的價(jià)值?這類產(chǎn)品通常依附于酒店產(chǎn)品的檔次,其實(shí)現(xiàn)的價(jià)值在于酒店產(chǎn)品帶來的附加價(jià)值?普通公寓:房價(jià)的攀升?SOHO一族的壯大使居住與功能融合,從而產(chǎn)生了可商?可住的公寓?類別酒店式公寓普通公寓代表項(xiàng)目運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng)?美林銀谷國際公寓湘域中央?東一國際?他城?格藍(lán)康都特 點(diǎn)帶精裝修,引入高級(jí)酒店管理,滿足高端客戶需求滿足商務(wù)辦公?過渡居住的需求市場(chǎng)特征1?高端客戶群體,客戶層面狹窄,市場(chǎng)需求量不大?2?依附于酒店,與酒店混合經(jīng)營?3?須與酒店裝修檔次相匹配,成本高?4?需要強(qiáng)勢(shì)的營銷手段,如:借助品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì),提供返租經(jīng)營等1?客戶層面較豐富,市場(chǎng)需求量大?2?配套相對(duì)簡單,經(jīng)營管理簡單3?注重性價(jià)比,以小面積為主?借鑒酒店式的管理和服務(wù),可以有效的提升物業(yè)的價(jià)值通過提升商務(wù)的價(jià)值,提升物業(yè)的價(jià)值,酒店式公寓的開發(fā)已經(jīng)與產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)相類似,不做考慮方向?:結(jié)論1:公寓市場(chǎng)產(chǎn)品類型多,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?結(jié)論2:營銷模式?促銷手段多樣化?結(jié)論3:公寓市場(chǎng)需求日趨理性,消費(fèi)者注重產(chǎn)品的性價(jià)比?結(jié)論4:增值手段對(duì)價(jià)值提升的作用日趨減小,而更多為了增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力? 結(jié)論5:銷售情況依然向好,銷售速度較快,多數(shù)項(xiàng)目銷售周期在9個(gè)月以內(nèi)?4. 寫字樓與公寓開發(fā)方向研判::1?市場(chǎng)比較法按照市場(chǎng)比較法,根據(jù)目前在售寫字樓的銷售價(jià)格,剔除外部條件和本身質(zhì)素對(duì)價(jià)格的影響,作為我們預(yù)測(cè)價(jià)格的參考:樓盤名稱實(shí)收均價(jià)(元/M2)銷售調(diào)整市場(chǎng)調(diào)整均價(jià)(元/M2)折算率比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值折算價(jià)格(元/M2)中天廣場(chǎng)6600 6600% 30% 佳天國際新城5700 5643% 20% 4800 5040% 20% 匯富中心6000 6000% 30% 合計(jì) 100% 通過市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格為:6039元/㎡?2?投資回報(bào)比較法 目前,—?根據(jù)項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍,結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展寫字樓的預(yù)測(cè),由此得出的價(jià)格是:年回報(bào)率租金(元/㎡銀谷國際公寓位于岳麓大道與金星大道交匯處東南,總建筑面積約287