【正文】 樓層功能定位樓層功能定位的考慮：1）雙首層的樓層功能定位，將安排最有可能聚集人群的業(yè)態(tài)進(jìn)駐，以達(dá)到旺場(chǎng)和增強(qiáng)雙首層商鋪商業(yè)價(jià)值的目的；2）樓層功能的定位考慮不同業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要；3）考慮業(yè)態(tài)有效互動(dòng)的整體戰(zhàn)略需要。B區(qū)：總面積24800平方米，共四層，每層6200平方米。C區(qū)（空中花園觀光區(qū)）；D區(qū)（負(fù)一層停車場(chǎng)和中轉(zhuǎn)倉庫）：方案一C、D區(qū)功能定位與方案二相同，詳見如下介紹。B區(qū)（中庭景觀區(qū)）支撐理由：理由一： 形成購物公園的氛圍，把“購”的概念與“游”的概念相結(jié)合，增加消費(fèi)者在購物過程中對(duì)自然的可達(dá)性與親密性，增加購物的愉悅感。第四層：1）休閑小棧：雪糕屋；咖啡廊；茶藝館；西餐酒吧；2）動(dòng)感之都：綜合性健身健美中心3）娛樂新天地：的士高； KTV；動(dòng)感影院；電子游戲；臺(tái)球；網(wǎng)吧4）美食廣場(chǎng)：韓日料理；川菜；東北菜；魯菜；中式快餐支撐理由：理由一： 休閑、娛樂、美食、健美健身，各類美好生活體驗(yàn)薈萃一層，實(shí)現(xiàn)全面的體驗(yàn)式歡樂購物享受。第二首層：1）親子樂園：兒童主題快樂天地；兒童教育培訓(xùn)基地；童裝、童鞋、兒童玩具；2）女人世界：女性品牌服裝；品牌女鞋；女性皮具、手袋；女仕休閑俱樂部；美容美體SPA3）運(yùn)動(dòng)系列：運(yùn)動(dòng)服飾；運(yùn)動(dòng)器材；運(yùn)動(dòng)用品支撐理由：理由一：A區(qū)第二首層作為親子樂園和女人世界，最大限度地吸引家長帶領(lǐng)兒童到此消費(fèi)，吸引女性到此購物和休閑娛樂，有利于聚集第二首層人氣；理由二：萊西缺乏綜合性的兒童主題樂園，該功能配套通過對(duì)兒童的巨大吸引力，使家長為滿足兒童的愛好和快樂成長的需求，也必須到此消費(fèi)，一家人到此消費(fèi)，為第二首層聚集了大量的人氣，從而提升其商業(yè)物業(yè)價(jià)值；理由三：多個(gè)功能分區(qū)，有利于擴(kuò)大項(xiàng)目招商和銷售的客戶層面，有利于盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠。：A區(qū)： 總建筑面積為49600平方米，共四層；雙首層概念。 美食薈萃——萊西市的美食天堂178。 繽紛佳品——萬眾矚目的購物焦點(diǎn)178。 休閑小?！肺渡畹膶庫o港灣178。 親子樂園——開啟一個(gè)城市的未來178。l 動(dòng)感之都：綜合性健身健美中心；國內(nèi)外品牌運(yùn)動(dòng)服飾之窗l(fā) 品牌都會(huì)：精品百貨；品牌名店；品牌折扣店；珠寶首飾l 浪漫天地：空中花園酒吧；空中園林；濱河棧橋；婚紗攝影基地l 時(shí)尚潮流港：時(shí)尚韓國城；摩登香港城；潮流服飾；前衛(wèi)精品；潮流玩意l 繽紛佳品: 利群超市、利群百貨l 親子樂園：兒童主題快樂天地；兒童教育培訓(xùn)基地；童裝、童鞋、兒童玩具l 女人世界：女性品牌服飾；女性皮具、手袋；女仕休閑俱樂部；美容美體SPAl 美食廣場(chǎng)：韓日料理；肯德基；麥當(dāng)勞；川菜；東北菜；中式快餐l 娛樂新天地：的士高； KTV；動(dòng)感影院；電子游戲；臺(tái)球；網(wǎng)吧l 休閑小棧：雪糕屋；咖啡廊；茶藝館；西餐酒吧l 島城后花園：時(shí)代玫瑰園；牡丹盛會(huì)；桃花勝景；梨花飄香178。嚴(yán)格按照本項(xiàng)目主題定位：“集休閑娛樂、旅游觀光、時(shí)尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗(yàn)式的大型購物中心。 萊西市體驗(yàn)式購物公園。 萊西市城市目的地；216。名稱美好寓意:萊西商業(yè)，進(jìn)入由利群集團(tuán)引領(lǐng)的新時(shí)代，簡稱“利群時(shí)代”。本項(xiàng)目名稱的確定考慮到如下因素：1）有鑒于利群集團(tuán)在山東消費(fèi)者和經(jīng)營者中的優(yōu)良信譽(yù)和口碑，從增強(qiáng)號(hào)召力和影響力的角度出發(fā)，以及滿足消費(fèi)者及經(jīng)營者對(duì)利群期盼心理的角度考慮；2）本項(xiàng)目對(duì)時(shí)尚潮流的引領(lǐng)效應(yīng)；3）本項(xiàng)目屬于大體量、綜合性的購物廣場(chǎng)。根據(jù)上述的定位分析及思路，本項(xiàng)目的主題定位為：集休閑娛樂、旅游觀光、時(shí)尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗(yàn)式的大型購物中心。作為萊西市綜合性商業(yè)航母，最大的特點(diǎn)之一，必須是能最大限度的滿足消費(fèi)者的各類消費(fèi)需求，一站式服務(wù)將使消費(fèi)者賓至如歸，樂此不疲。項(xiàng)目定位的各類業(yè)態(tài)及各種規(guī)劃設(shè)計(jì)，都是考慮到其關(guān)聯(lián)性是能有效互動(dòng)的；各種業(yè)態(tài)的吸納，各種規(guī)劃設(shè)計(jì)的策劃，均出于能最大限度吸引人流、以及旺場(chǎng)的考慮。本項(xiàng)目必須體現(xiàn)出差異化，彰顯獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和魅力，并贏得市場(chǎng)，贏得競(jìng)爭。根據(jù)國際獨(dú)創(chuàng)的RSMO商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理論，只有真正引合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能長遠(yuǎn)的贏得市場(chǎng)；所以，本項(xiàng)目嚴(yán)格按照市場(chǎng)的需要來進(jìn)行系統(tǒng)的定位。本項(xiàng)目的定位必須站在戰(zhàn)略的高度，從城市運(yùn)營的角度出發(fā)，使到該項(xiàng)目能成為全城消費(fèi)的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，使到本項(xiàng)目的影響力能輻射周邊城市，具有強(qiáng)大的區(qū)域號(hào)召力。項(xiàng)目地理位置絕佳，位于城市中心，且地處萊西市核心商圈，從配合萊西市政府經(jīng)營城市的角度出發(fā)，本項(xiàng)目的定位應(yīng)站在城市運(yùn)營的高度，以萊西市商業(yè)領(lǐng)袖的風(fēng)范，來徹底改變以往各類商業(yè)業(yè)態(tài)功能單一、分散、部分市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)嚴(yán)重稀缺的狀況；本項(xiàng)目的定位，要求既能滿足萊西及周邊城市市場(chǎng)普遍需求，又能體現(xiàn)項(xiàng)目的適當(dāng)超前性和引導(dǎo)消費(fèi)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)貢r(shí)尚潮流的功能。萊西市為四個(gè)縣級(jí)市所圍繞，在與周邊城市商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，如何在定位方面體現(xiàn)差異化，使本項(xiàng)目能在萊西市以至周邊城市形成真正的吸引力和輻射力，在涉及面廣泛的市場(chǎng)調(diào)查和訪問中，綜合性、一站式、能體現(xiàn)時(shí)尚和引領(lǐng)潮流、具體旅游觀光功能的購物中心概念可謂眾望所歸，萊西市消費(fèi)者百分之百持期盼和歡迎心理，而周邊四個(gè)縣級(jí)市消費(fèi)者認(rèn)為，該概念是能真正吸引他們到萊西消費(fèi)的城市亮點(diǎn)，會(huì)考慮過來觀光和消費(fèi)。 綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)在擁有足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和眾多市場(chǎng)機(jī)遇的同時(shí)，競(jìng)爭劣勢(shì)和市場(chǎng)威脅也同時(shí)存在，要確保項(xiàng)目市場(chǎng)操作的成功，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的定位，以及對(duì)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的提煉擴(kuò)大、整體資源的整合運(yùn)用、經(jīng)營商家盈利模式的滿足、消費(fèi)市場(chǎng)需求的滿足和引導(dǎo)等都十分重要。 競(jìng)爭成本在同一區(qū)域內(nèi)，眾多原已存在的超市、商場(chǎng)聚集在一起進(jìn)行正面競(jìng)爭，將在一定程度上分流消費(fèi)者，我們是后來者，后來者欲居上，必須進(jìn)行更大的投入，導(dǎo)致經(jīng)營成本上升。 區(qū)域因素本項(xiàng)目雖屬萊西市核心商圈，但該區(qū)域已有的利客來、糧貿(mào)、月宮超市等大型綜合商場(chǎng)，都臨近萊西人氣最旺的月湖廣場(chǎng)，而本項(xiàng)目所處的區(qū)位屬最南端，沒有臨近月湖廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，目前較難聚集人流。 城市因素本項(xiàng)目屬萊西市最大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，必須引進(jìn)一流的大型商戶進(jìn)駐經(jīng)營，由于萊西市的城市規(guī)模、消費(fèi)群規(guī)模與消費(fèi)力問題，社會(huì)零售總額規(guī)模難與周邊城市相比，將增加了主力商戶的引進(jìn)難度。 同業(yè)競(jìng)爭以利客來、糧貿(mào)、月宮為代表的舊經(jīng)營模式，目前占有絕對(duì)的市場(chǎng)份額，新的經(jīng)營模式、消費(fèi)模式的出現(xiàn)與落后模式的銜接，必定需要一定的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)引導(dǎo)和培育。 互動(dòng)共贏目前利群集團(tuán)在萊西煙臺(tái)路北段2萬平方的商場(chǎng)，和本項(xiàng)目5萬平方的綜合性購物廣場(chǎng)，將形成南北呼應(yīng)，有效互動(dòng)，以先進(jìn)的業(yè)態(tài)和科學(xué)的經(jīng)營，盡攬萊西客戶資源。 招商吸引以目前本項(xiàng)目的整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)于欲進(jìn)駐萊西市經(jīng)營的大商家而言，具有唯一性和排它性。 核心焦點(diǎn)萊西市目前缺乏真正具有特色的，集休閑娛樂、旅游觀光、時(shí)尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗(yàn)式的大型購物中心，本項(xiàng)目的建成將會(huì)彌補(bǔ)這一市場(chǎng)的空白，成為城市核心消費(fèi)焦點(diǎn)。 超越現(xiàn)狀萊西市及周邊城市目前商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，功能單一，隨著人們生活水平的提高，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者的需求，本項(xiàng)目的建成將會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)仄胀?、單一的商業(yè)業(yè)態(tài)造成極大的沖擊。 政府支持具備打造成萊西市城市目的地的優(yōu)越條件；本項(xiàng)目城市運(yùn)營的定位與政府經(jīng)營城市的戰(zhàn)略相符合，可以此爭取成為政府的重點(diǎn)支持對(duì)象，獲得政府的優(yōu)惠政策支持。 市場(chǎng)機(jī)遇本項(xiàng)目位于萊西市中心黃金地段，規(guī)模宏大，為萊西核心商圈最后的商業(yè)投資機(jī)會(huì)。 區(qū)域人流項(xiàng)目西邊、南邊人流量少，且非車流干道，該方位商鋪價(jià)值不易提升。 商圈位置本項(xiàng)目與月湖廣場(chǎng)商業(yè)圈內(nèi)的購物商場(chǎng)相比，本項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)不明顯，區(qū)位的競(jìng)爭力稍弱。 工程周期項(xiàng)目的工程周期比較長，且離交鋪的時(shí)間跨度較大，對(duì)投資者投資信心會(huì)帶來一定的影響。 市場(chǎng)容量由于萊西市人口少，且市場(chǎng)容量有限，同類商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和，對(duì)引進(jìn)主力品牌商戶的招商工作帶來一定的難度。 商業(yè)環(huán)境本項(xiàng)目臨近昌隆市場(chǎng)，周邊商鋪經(jīng)營檔次較低，且較為雜亂。 開發(fā)商優(yōu)勢(shì)開發(fā)商利群集團(tuán)、青島科信各自擁有豐富的行業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，兩者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，定將為萊西市的商業(yè)開創(chuàng)出一個(gè)新天地，使萊西市更具城市魅力。 品牌優(yōu)勢(shì)以利群集團(tuán)在山東省的良好商譽(yù)和品牌優(yōu)勢(shì)作為本項(xiàng)目的號(hào)召力，將有助于本項(xiàng)目未來的招商和銷售，并能吸引更多目標(biāo)消費(fèi)者到場(chǎng)消費(fèi)，擴(kuò)大本項(xiàng)目在萊西市及周邊區(qū)域的影響力，迅速贏得市場(chǎng)，贏得競(jìng)爭。 功能優(yōu)勢(shì)首創(chuàng)萊西市第一個(gè)集休閑娛樂、旅游觀光、時(shí)尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗(yàn)式的大型購物中心，且配有大型地下停車場(chǎng)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目以5萬平方米的商業(yè)面積列為萊西市商業(yè)物業(yè)之首，名符其實(shí)是萊西市首席商業(yè)購物廣場(chǎng)和萊西市商業(yè)航母。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)南面濱臨一衣帶水的潴河， 風(fēng)景秀麗，周邊樹木環(huán)繞，綠化環(huán)境好。 地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于煙臺(tái)路西面，交通便利，可視性好，地屬萊西市核心商圈，周邊的生活氛圍、商業(yè)氛圍均較為成熟，且與最熱鬧的昌隆市場(chǎng)僅一路之隔。本項(xiàng)目周邊綠樹環(huán)繞，南面濱臨風(fēng)景秀麗的潴河，周邊自然景觀優(yōu)美。本項(xiàng)目的東西面，以及南面，主要為居民小區(qū)；西北面為中醫(yī)醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)。 項(xiàng)目所在區(qū)城商業(yè)氛圍、周邊環(huán)境狀況等本項(xiàng)目北面面向昌隆市場(chǎng)，其面向煙臺(tái)路的臨街商鋪以經(jīng)營品牌服裝、辦公用品、體育文化用品為主，臨街商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較高；昌隆市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)以床上用品、鞋帽、內(nèi)衣、兒童服裝、日雜百貨為主，經(jīng)營檔次較低。其中煙臺(tái)路是萊西市貫穿南北的軸心主干道，過往車流量大；而文化中路是東西貫穿萊西的主要道路，該地段人流較為集中。252。該區(qū)域人口密集，人口以舊城區(qū)原有居民為主。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位指 標(biāo)1總占地面積平方米25，0372總建筑面積平方米49，6003地 下 室平方米不少于8，9004建筑物用地退讓紅線位米，西邊10南邊10， 北邊285容 積 率——6總停車位個(gè)約300個(gè)：252。所以，本項(xiàng)目的定位目的，除了立足于贏得市場(chǎng)，贏得競(jìng)爭以外，更希望通過促使項(xiàng)目成功，使到項(xiàng)目運(yùn)作“利在當(dāng)代，功在千秋”，使利群、科信的商譽(yù)遠(yuǎn)揚(yáng)，品牌更加深入民心！五、項(xiàng)目理解與分析1．項(xiàng)目理解：項(xiàng)目資料圖片:項(xiàng)目名稱： 利群時(shí)代廣場(chǎng)地理位置： 位于萊西市煙臺(tái)路西與文化路南的交匯處（原萊西體育場(chǎng)用地），屬萊西市商業(yè)中心區(qū)域。較有市場(chǎng)需求的西餐廳、環(huán)境舒適的咖啡廳、酒吧，在萊西市基本沒有；u 萊西市被稱為青島的后花園，擁有月湖公園、月湖廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)，產(chǎn)芝水庫，潴河等諸多風(fēng)景秀麗的旅游景點(diǎn)，但其旅游資源和旅游題材卻未被深入發(fā)掘和有效宣傳，未能真正發(fā)揮青島后花園的旅游特色，未能充分利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源來提升城市的輻射力和影響力，從而有效帶動(dòng)本地商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。另外，周邊城市消費(fèi)者的消費(fèi)水平和購買力也普遍高于萊西，所以，萊西目前主要商業(yè)對(duì)周邊城市缺乏輻射力，其真正的消費(fèi)主力是來自本市，尤其是城區(qū)居民。時(shí)尚韓國城，在對(duì)于萊西及周邊城市的受訪消費(fèi)者來說，概念是深受歡迎的，深具吸引力的，但在未來的經(jīng)營上，應(yīng)以青島韓國城為借鑒，方能形成真正的吸引力。由此可見，韓國城作為一個(gè)概念，主要是面向中國消費(fèi)者，真正吸引他們的是真正來自韓國的時(shí)尚服裝，化妝品，時(shí)尚飾品；而非中國仿造品。發(fā)現(xiàn)青島所謂的韓國城也是真正的韓國貨少，仿造品充斥市場(chǎng)，所以吸引不了本地的消費(fèi)者，受訪者普遍反映生意難做，導(dǎo)致租金一再下調(diào)。3．青島市商業(yè)分析：青島商業(yè)方面云集了象利群、沃爾瑪、家樂福、佳士客、百盛、陽光、海信、百安居等諸多業(yè)界巨頭，各自在青島的商業(yè)舞臺(tái)上扮演極其中要的角色。在威海受訪消費(fèi)者均明確表示，不會(huì)到萊西的超市、百貨公司、商業(yè)街消費(fèi)，畢竟距離太遠(yuǎn)，且威海商業(yè)環(huán)境比萊西成熟得多。兩者都是以韓國服裝批發(fā)零售為主，兼營部分韓國的小商品；當(dāng)韓國城中真正的韓國服裝數(shù)量不多，多數(shù)是以韓國的款式、韓國的面料在國內(nèi)制作。威海市最著名的所謂韓國城，或韓國服裝城，就是威勝韓國服裝批發(fā)城和威海老港韓國服裝城。2．威海市商業(yè)分析：威海市的主要商業(yè)，購物商場(chǎng)主要有東方新天地購物廣場(chǎng)，利群威海購物廣場(chǎng)，威海百貨大樓、華聯(lián)商場(chǎng)，財(cái)富廣場(chǎng)，友誼現(xiàn)代商廈；超市主要有利群超市、家家悅超市、大福源超市、華聯(lián)超市；批發(fā)市場(chǎng)主要有威勝韓國服裝批發(fā)城、威海老港韓國服裝城、威海小商品批發(fā)市場(chǎng)；統(tǒng)一路商業(yè)街，是威海商業(yè)最繁華的商業(yè)旺地。、平度、招遠(yuǎn)、即墨消費(fèi)者訪談意見：由于上述城市的主要商業(yè)，包括超市、百貨公司、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)，無論是經(jīng)營規(guī)模方面，還是現(xiàn)場(chǎng)管理、購物環(huán)境、商品種類、商品價(jià)格、服務(wù)水平、購物人流等諸多方面，與萊西主要商業(yè)各有千秋，甚至在規(guī)模、環(huán)境、管理方面還有不少優(yōu)勝之處，所以，其市區(qū)的受訪消費(fèi)者均明確表示，不會(huì)到萊西的超市、百貨公司、商業(yè)街消費(fèi)，但多數(shù)受訪者表示，如果萊西市有綜合性、集觀光、旅游、休閑娛樂、美食、健美健身、購物、韓國城于一體、一站式的購物中心，他們會(huì)考慮過來消費(fèi)和享受休閑娛樂。第二層有佳樂家超市，肯德基，珠寶，玉器，煙酒茶專賣區(qū)。其中設(shè)一萬平方米的大型超市、餐飲一條街、娛樂城（臺(tái)球，電玩）、免費(fèi)露天舞場(chǎng)、商業(yè)步行街等購物休閑場(chǎng)所。其側(cè)面地?cái)偙姸?，?duì)項(xiàng)目形象損害更是雪上加霜。首層經(jīng)營鞋類，第二層經(jīng)營服裝、電器、廚具，第三層空置。劣勢(shì)是由舊式建筑改建，商業(yè)功能區(qū)分局促，呈老一代百貨改建型業(yè)態(tài)，缺乏現(xiàn)代建筑氣息。第二百貨商業(yè)規(guī)模在當(dāng)?shù)禺?dāng)屬最大，四層經(jīng)營面積2萬平方米（5000m2/層）。：招遠(yuǎn)市的主要商業(yè)，超市和百貨方面主要有第二百貨（位于羅峰路）、第一百貨（位于羅峰路）、佳樂家（位于溫泉路金城廣場(chǎng)）。既墨的批發(fā)市場(chǎng)有即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)，同順商貿(mào)城。單層面積大規(guī)模的商場(chǎng)，一旦人氣稀少的話，給消費(fèi)者與經(jīng)營者的感覺與口碑傳播都是不佳的。首層裝區(qū)，第二層人氣相對(duì)較多。佳樂家和百盛位于利群購物廣場(chǎng)附為各類品牌服裝店，其中1/4面積為國美電器；1萬平方的首層，人流稀少，售貨員人數(shù)和在場(chǎng)客流量差不多，給人一種很空蕩的感覺；第二層為大型超市，超市