【正文】 威脅分析【 Threats 】 ? 同業(yè)競爭 以利客來、糧貿(mào)、月宮為代表的舊經(jīng)營模式，目前占有絕對的市場份額。 ? 招商吸引 以目前本項目的整體規(guī)模優(yōu)勢，對于欲進駐萊西市經(jīng)營的大商家而言，具有唯一性和排它性。 ? 超越現(xiàn)狀 萊西市及周邊城市目前商業(yè)同質(zhì)化嚴重，功能單一，隨著人們生活水平的提高，傳統(tǒng)的百貨商場已經(jīng)滿足不了消費者的需求，本項 目的建成將會對當?shù)仄胀?、單一的商業(yè)業(yè)態(tài)造成極大的沖擊。 機遇分析【 Opportunities】 ? 市場機遇 本項目位于萊西市中心黃金地段，規(guī)模宏大，為萊西核心商圈最后的商業(yè)投資機會。 ? 商圈位臵 本項目與月湖廣場 商業(yè)圈 內(nèi)的購物商場相比，本項目位臵優(yōu)勢不明顯 ，區(qū)位的競爭力稍弱。 ? 市場容量 由于萊西市人口少，且市場容量有限，同類商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和，對引進主力品牌商戶的招商工作帶來一定的難度。 ? 開發(fā)商優(yōu)勢 開發(fā)商利群集團、青島科信各自擁有豐富的行業(yè)運營管理經(jīng)驗，兩者強強聯(lián)合，定將為萊西市的商業(yè)開創(chuàng)出一個新天地，使萊西市更具城市魅力。 ? 功能優(yōu)勢 首創(chuàng)萊西市第一個 集休閑娛樂、旅游觀光、時尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗式的大型購物中心 ，且配有大型地下停車場。 ? 環(huán)境優(yōu)勢 南面濱臨一衣帶水的潴河， 風景秀麗，周邊樹木環(huán)繞，綠化環(huán)境好。 本項目周邊綠樹環(huán)繞，南面濱臨風景秀麗的潴河，周邊自然景觀優(yōu)美。 本項目的東西面，以及南面，主要為居民小區(qū)；西北面為中醫(yī)醫(yī)院、實驗小學。 項目所在區(qū)域公交線路一覽表 公交線路 途徑各站點 2 路 汽車站－幸福食品廠－利客來－ 昌隆市場 －農(nóng)貿(mào)市場－糧食賓館－一級路口－果品公司－劉家莊－賢都村－呂家埠－譚格莊－褚河頭 4 路 汽車站－幸福食品廠－利客來－ 昌隆市場 －農(nóng)貿(mào)市場－糧食賓館－龍灣莊－望城加油站－果品公司－信華毛紡－吉 明美－ 248 大隊－曲家屯－繞嶺 18 路 汽車站－幸福食品廠－利客來－ 昌隆市場 －農(nóng)貿(mào)市場－糧食賓館－安居小區(qū)－婦幼保健院－藏家院西村－沙格莊－平林院－焦格莊－辛安 22 路 月湖小區(qū)－公安局－豪帝商城－月湖廣場－月湖公園－ 昌隆市場 －農(nóng)貿(mào)市場－糧食賓館－龍口路－齒輪廠－煤炭市場－范家疃－東沙埠－西沙埠－職業(yè)中專－北欒家寨－欒家寨小學－南欒家寨－水院路－早朝 ? 項目所在區(qū)城商業(yè)氛圍、周邊環(huán)境狀況等 本項目北面面向昌隆市場，其面向煙臺路的臨街商鋪以經(jīng)營品牌服裝、辦公用品、體育文化用品為主，臨街商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較 高；昌隆市場內(nèi)業(yè)態(tài)以床上用品、鞋帽、內(nèi)衣、兒童服裝、日雜百貨為主，經(jīng)營檔次較低。 ? 項目所在區(qū)域的交通條件狀況，車流狀況 項目位于煙臺路與文化中路交匯處，煙臺路以西，文化中路以南。該區(qū)域人口密集，人口以舊城區(qū)原有居民為主。 開 發(fā) 商： 利群集團、青島科信 項目概況： 本項目總占地面積 25037 平方米，總建筑面積 49600 平方米，規(guī)劃主體為四層的商業(yè)建筑，地下層一層不少于 8900 平方米，作為設(shè)備房及車庫，建成后將是萊西市規(guī)模最大，集購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲于一體的大型購物中心。 如何有效解決上述問題， 使萊西市在商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)上有所促進和提升，也提升城市的知名度、影響力和輻射力，帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展，除了萊西市政府、商家要共同努力以外，本項目以其所處的城市核心地位，以其相對于本地商業(yè)的“航母式”體量，將以“立乎其大”的戰(zhàn)略眼光，以城市運營的戰(zhàn)略高度，針對萊西市及周邊區(qū)域的市場需求，進行科學合理的項目定位，在提升本項目對萊西市及周邊城市影響力、輻射力、號召力的同時，無形中也帶動萊西市商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)的提升。因此，在萊西目前主要商業(yè)對周邊城市缺乏輻射力的情況下，本市居民的收入水平及消費水平，對本地商業(yè)的影響是實質(zhì)性的；而當?shù)氐氖袌鋈萘渴怯邢薜模蝗绾卧鰪姳镜厣虡I(yè)輻射力，突破本地市場，已成為萊西 市商業(yè)發(fā)展的重要關(guān)鍵點； ? 萊西市不同業(yè)態(tài)的休閑娛樂業(yè)網(wǎng)點分散，對于消費者來說并不便利， 部分較受 年青消費者歡迎的休閑娛樂業(yè)態(tài)，包括的士高，電子游戲，健身健美中心，在萊西卻是市場空白； ? 餐飲業(yè)表現(xiàn)更是同質(zhì)化嚴重，普遍存在經(jīng)營水平落后，缺乏特色等缺點。 五、 觀點： ? 萊西市城市主要商業(yè)（包括利客來、糧貿(mào)、月宮三大百貨超 市）一直以來缺乏外來強勁商業(yè)對手，在經(jīng)營模式上安于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化，以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn)，承受外來先進管理模式和嶄新業(yè)態(tài)沖擊力的能力薄弱； ? 由于萊西市商業(yè)在業(yè)態(tài)表現(xiàn)上呈落后狀態(tài)，跟不上時代的潮流，當?shù)夭簧倌贻p人或韓國人，在節(jié)假日喜歡到青島購物、消費；當?shù)刂髁οM群體迫切希望本地能有先進的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，尤其是能體現(xiàn)一定超前性的，能滿足消費者對于時尚和潮流追求的，大體量綜合性的購物中心出現(xiàn)； ? 經(jīng)過實地市場考察和調(diào)研，萊西市城市主要商業(yè)與周邊城市（包括萊陽、平度、招遠、即墨）的主要同類商業(yè)業(yè)態(tài)相比，在經(jīng)營 規(guī)模、經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營水平表現(xiàn)等主要方面均未能表現(xiàn)出優(yōu)勢，從綜合水平評估上反而是呈現(xiàn)劣勢。韓國城可以做得規(guī)模小些，但必須以韓國真貨為賣點，否則吸引不了吸費者。反而是旁邊的即墨小商品城，地地道道，到此消費的人流反而密集，兩者形成鮮明對比。 本次我司較有目的性地考察了青島位于市場三路的韓國商品批發(fā)城，青島韓國城。 50%的受訪經(jīng)營者表示，如果萊西有綜合性、集觀光、旅游、休閑娛樂、美食、健美健身、購物、韓國 城于一體、一站式的購物中心，并且又利群進駐的話，他們會考慮過來經(jīng)營； 50%的受訪經(jīng)營者表示不會過來的原因，一是感覺距離較遠，不想生意“戰(zhàn)線太長”，二是對萊西目前的商業(yè)發(fā)展感覺興趣不大。 威海韓國城是威海重要的旅游題材之一，每年接待了大批的韓國客戶和慕名而來的外地游客。威勝韓國服裝批發(fā)城共四層，批發(fā)零售生意相當好，第四層為品 牌零售店，人流較少；威海老港韓國服裝城位于威勝韓國服裝批發(fā)城對面，一路之隔，客流量較威勝少。即將峻工的威海市國際商品交易中心，位于海濱路，規(guī)模宏大。 上述城市受訪經(jīng)營者表示，如果萊西有這樣綜合性的購物中心，并且又利群進駐的話，他們會考慮過來經(jīng)營。 佳樂家在當?shù)匾?guī)模較大，設(shè)計上采用雙首層概念，實為金城廣場房地產(chǎn)首二層群樓商鋪，在當?shù)貥I(yè)態(tài)顯得時尚新穎，購物環(huán)境較為舒適；劣勢是地理位臵屬新城區(qū)，較第二百貨偏，目前人流較為稀少，商場場面較為冷清，部分商鋪空臵。首層為臨街商鋪（為時裝品牌店），里面以服裝品牌店間隔；另有娛樂城（臺球城，電玩專區(qū)），餐飲一條街，露天舞場。 佳樂家共兩層，經(jīng)營面積約 3 萬平方，有 400 多個停車位。第一百貨曾是當?shù)貧v史最久的品牌，規(guī)模最大商業(yè)百貨，但由于建筑殘舊，管理不善，造成業(yè)態(tài)落伍，里外燈光黯淡，擺設(shè)凌亂，人流稀少。 第一百貨（當?shù)睾喎Q 100），規(guī)模是約 2021m2/層，共 3 層。經(jīng)營品種齊全，初具集休閑、娛樂、購物一站式服務(wù)規(guī)模，位于市政府斜對面，政府廣場旁；人 流集中，業(yè)態(tài)較新穎，是目前當?shù)厣倘堫^。 第二百貨共五層，首層為超市、化妝品、珠寶、眼鏡、花店、茶、煙酒、影像展示區(qū)、餐飲（特色燒烤區(qū)、中式快餐），二層為鞋、內(nèi)衣、女裝，三層為潮流男裝，四層為三聯(lián)電器、兒童樂園、電玩，第五層暫未開發(fā)。即墨服裝批發(fā)市場在山 東以及全國都較有名氣，在山東的影響力和輻射力巨大，批發(fā)人流來自山東各地及周邊省份，熙熙攘攘，生意興??；同順商貿(mào)城位于即墨服裝批發(fā)市場斜對面，主要經(jīng)營針織品、紡織品、床上用品、服裝鞋帽，與即墨服裝批發(fā)市場僅一路之隔，卻生意冷清，經(jīng)營狀況 有如天壤之別。 百盛百貨位于佳樂家對面，規(guī)模較佳樂家小，經(jīng)營狀態(tài)類似。 負一層為家私區(qū)，燈光較為暗淡，整層人氣比一層更少。佳樂家共三層，每層 1 萬平方，共 3 萬平方。 利群即墨購物廣場位于即墨服裝批發(fā)市場對面，首層為各類服裝品牌店，批零兼售，地處商業(yè)旺地，客流量多；負一層為利群超市，商品價格比較優(yōu)惠，客流量多。平時人流較少，據(jù)調(diào)查只有星期六日，人流才 相對密集。但佳樂家的分區(qū)引導不明顯，二樓沒有空調(diào)，空氣渾濁悶熱，令人呼吸困難；客流量少。其首層為超市及品牌服裝店，二層經(jīng)營服裝（男裝，女裝，運動系列），辦公用品，以及體育用品。 帝王廣場的劣勢是：首層服裝擺設(shè)窘迫，通道狹窄，造成購物擁擠；二、三層招商不理想，處于空臵狀態(tài)。地下一層為維客超市，另有服裝，餐飲（中式快餐），藥店。 維客超市所在的帝王廣場，所處地理位臵優(yōu)越，建筑在當?shù)匾?guī)模較大，外面廣告包裝較為大氣，在當?shù)叵M者心目中印象良好。 批發(fā)市場有盛隆商業(yè)街，以服裝、鞋類、小商品批發(fā)為主，結(jié)合零售，是萊陽市歷史悠久的商業(yè)街，該街生意正如其名，可謂昌盛興??；另外位于龍門西路的萊陽中天服裝小商品批發(fā)市場，中天家 具城，生意較為淡?。黄渲性诮ǖ娜R陽中天精品百貨購物廣場已峻工。 四、周邊城市市場調(diào)研分析 1．萊西周邊城市商業(yè)分析 : 萊陽市、平度市、即墨市、招遠市四個城市分別位于萊西市的東西南北面，其各自的商業(yè)概況及分析如下： 萊陽市商業(yè)分析： 萊陽的商業(yè)，超市和百貨方面主要有維客超市（位于萊陽盛世廣場二樓）、 萊陽市人民商場（位于旌旗西路）、家家悅超級購物廣場（位于旌旗西路）、流行前線（位于旌旗西路）。 觀點： 在訪問中建議我們在本項目中增加西餐廳的人最多，占總量的 24%，它們普遍認為目前萊西市還沒有一個正規(guī)上檔次的西餐廳，想找一個地方朋友聚會聊天的地方都沒有，引進上檔次的西餐廳顯得非常必要。 ? 36～ 45 歲的消費群：選擇健身場所、茶藝館、美容美發(fā)中心所占的比例多。 ? 18～ 25 歲的消費群：選擇的士高、酒吧、電玩、量販式 KTV 等休閑娛樂配套所占的比例多。 隨著萊西市人民生活水平的提高，人們將會追求更高檔次的、更豐富的休閑娛樂活動，享受休閑娛樂帶來的樂趣已成為人們生活的一部分。 消費者購物通常選取的交通工具統(tǒng)計 觀點： 從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 目前萊西消費者購物通常選取的交通工具是以步行、單車為主（兩項共占 64％）， 公交車及摩托車為輔分別占 10％和 14％，而私家車、的士及公務(wù)車的較少，三項共占 12％。 商場中最常購買的商品類別統(tǒng)計分析 觀點： 從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 消費者到商場通常購買的商品以日用品和服裝為主，分別占 36%和 32%（時裝＋潮流服飾）。 . 8 消費者到購物場所的目的 觀點： 從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 35%萊西市消費者到購物場所時均有較強的目的性，即有一定的購物需求；休閑式、娛樂式購物性消費比例占 43%，對于萊西消費者來說，購物不僅僅是單存的需求型消費而開始向享受型消費轉(zhuǎn)變。 消費者到商場消費的頻率 觀點： 從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，每周到購物場所消費 1— 3 次以上的消費者達 63%， 表明休閑式購物已成為萊西市民主要的消費方式之一，也說明萊西市民較強的購買力和購買欲望。 選擇商場購物的原因 觀點： 從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，萊西市民對消費場所的要求的順序：第一重要為購物環(huán)境（占 27％）、第二重要花樣品種齊全（占 22％）、第三重要是交通（占 20％）、商品檔次及商品的時尚 新穎所占的比例相當，分別占 16％、 15％。 受訪者主要選擇的商場 觀點： 從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在萊西三大購物商場里面，萊西市民最常去的購物廣場是利 客來購物廣場，達到 55%，對利客來的評價也是最高的，這與利客來購物廣場的購物環(huán)境、經(jīng)營檔次以市場經(jīng)營理念是分不開的，大部分消費者認為雖然糧貿(mào)大廈的商品價格比利客來要便宜，但由于利客來的購物環(huán)境好，所以最后還是選擇到利客來購物。 表明商品較為集中的購物場所是萊西市民購物首選。 本次調(diào)查問卷中被訪消費者的家庭每月總收入普遍維持在 1500～ 3000 元之間，占了 65％， 其中總收 入在 1500～ 1999 和 2021 元 2499 元的家庭占了最多的比例，分別是 22％和 28％，家庭總收入在 1000～ 1499 元占 12％， 2500～3000元占 15％。 受訪消費者的年齡分析： 從消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來 看， 21~35 歲之間的受訪者達到 64%， 36~40歲之間的受訪者達到 10%， 41 歲以上的受訪者達到 15%；中青年主力消費群體為主要訪問對象。 觀點： 從萊西市的韓國人數(shù)量及消費觀念來看，項目中時尚韓國城概念的目標消費群體主流并非韓國人，更主要是以此作為一種時尚和引導潮流的概念，來吸引來 自萊西及周邊城市的年青消費群體。 對萊西韓國投資企業(yè)協(xié)會（萊西韓人商工會）的訪問記錄 ： （受訪者：金錦用） 地址：萊西市青島北路 11 號 有關(guān)萊西韓國人及韓國企業(yè)的資料信息如下： ? 在公安局有登記備案，在萊西市區(qū)常住的韓國人有 500 人左右，大部分是韓國企業(yè)的 管理人員； ? 在萊西的韓國企業(yè)約 300 多家（包括計劃投產(chǎn)和已投產(chǎn)的），其中已投產(chǎn)的有 150 多家； ? 在萊西的朝鮮族人約 5000 人，主要來自東北三省，大部分在韓國企業(yè)里做翻譯和管理； ? 在萊西的商業(yè)廣告和招牌，基本上除了中文以外，還