【正文】 第三章 園林景觀設(shè)計(jì)建議一、園林風(fēng)格建議現(xiàn)代中式園林現(xiàn)代中式園林特點(diǎn)：◆適合較小面積空間設(shè)計(jì)◆景觀特色表現(xiàn)為不對(duì)稱均衡，曲線引導(dǎo)◆具有較強(qiáng)層次感和變化，給人以空間的放大和景觀多樣◆抑揚(yáng)回轉(zhuǎn)，富有韻律節(jié)奏感◆注重尺度“宜人、親人”現(xiàn)代中式園林可以減低建筑的壓抑性,口大擴(kuò)大空間的開闊性,提高園林層次變化性,并與都江堰城市文化調(diào)性相吻合.二、園林景觀建議園林與建筑共生植物配置形成以喬灌木為主，喬灌藤、花草相結(jié)合的復(fù)層混交綠化系統(tǒng)植物與建筑小品輝映小道與小溪交融曲折而下的園林小徑空間，優(yōu)雅美、舒暢美、豐富美水景與建 筑同輝綠色水景 映襯下的建筑空間清靜美、親和美溪與橋?qū)ψ嘈苯稚鐓^(qū)流動(dòng)活動(dòng)空間，水體景觀的可參與性，水上走廊與整體環(huán)境相得益彰社區(qū)與人和諧在社區(qū)各棟間合理位置或靠近水 景小溪，設(shè)置休憩空間座椅。中小戶型建議設(shè)計(jì)入戶花園，盡量做到自然采光（如有入戶花園，可取消小陽臺(tái)。建議主臥房的窗設(shè)計(jì)成落地窗，以增大空間感及舒適度。 考慮公用走道、電梯間位置的合理性，盡量減少公攤面積?？煽紤]廳小的朝園林或景觀好的方向，廳大的朝馬路或采光好的方向。戶型的室內(nèi)分布功能，走道的合理性，門對(duì)門處理，廚衛(wèi)的處理。另注意戶內(nèi)管線的走線及布置，一是不影響外觀，二是易于維修，三是盡量不外露。在不增加成本的情況下，電梯間注意采光問題。戶型的采光及通風(fēng)功能，盡量做到廳、房、衛(wèi)、廚有自然光?？煽紤]廳小的朝園林或景觀好的方向，廳大的朝馬路或采光好的方向。戶型的室內(nèi)分布功能，兩廳布置，門對(duì)門處理，廚衛(wèi)門不對(duì)房門。衛(wèi)生間衛(wèi)生間要求自然采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間，大面積復(fù)式可增設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間；衛(wèi)生間面積與戶型面積成比例，公用衛(wèi)生間面積不小于 平米，主人房衛(wèi)生間不小于 平米；衛(wèi)生間排水方式設(shè)計(jì)為戶內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個(gè)地漏，一個(gè)為排洗浴用水，一個(gè)排地面水；衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇及強(qiáng)排式熱水器孔洞各一個(gè)，孔直徑為 10CM，相應(yīng)位置設(shè)置電源插口。 (此圖僅為示意)客廳兩房的客廳開間不小于 米，三房的客廳開間不小于 米，四房的客廳開間不小于 米；客廳的進(jìn)深不大于2 倍開間；三房的客廳、餐廳的總面積為控制在 30～40 平米。門窗入戶門采用防火防盜門，中大戶型要求設(shè)計(jì)為雙扇門，寬度為 1200，相鄰入戶門不得相互士擾，盡可能拉開間距；通往陽臺(tái)的門設(shè)為推拉門或雙扇外開門；客廳、臥室的窗設(shè)計(jì)為凸臺(tái)窗，主臥窗可設(shè)計(jì)為轉(zhuǎn)角凸窗，窗扇中設(shè)景觀【凸窗、轉(zhuǎn)角窗】大玻璃，注意適當(dāng)?shù)拈_啟面積，凸窗窗臺(tái)高度 米，進(jìn)深為 米。 【入戶門廳】第二章 戶型設(shè)計(jì)建議一、戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)私家花園首層住宅設(shè)計(jì)戶外花園頂層住宅盡量設(shè)計(jì)屋頂花園【帶入戶花園】入戶花園適當(dāng)布置入戶花園，面積與戶型相協(xié)調(diào)。全坡屋頂，屋頂色彩采用藍(lán)灰色，建筑立面在白色調(diào)的基礎(chǔ)上加入一些現(xiàn)代特色，與市場(chǎng)千篇一率的灰白相區(qū)別,增強(qiáng)項(xiàng)目的差異化特點(diǎn)。市場(chǎng)導(dǎo)向原則充分考慮目標(biāo)客戶需求，創(chuàng)造具有片區(qū)市場(chǎng)革新感和現(xiàn)代品位感的居住空間。以人為本原則強(qiáng)調(diào)建筑與自然、社會(huì)的融合及“以人為本”的精神，注重社區(qū)生活環(huán)境與文化環(huán)境的營造，創(chuàng)造適宜人居的人文社區(qū)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目按照土地規(guī)劃要點(diǎn)并根據(jù)實(shí)際情況，市場(chǎng)條件、項(xiàng)目定位等多方面的要求制定以下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：總平面布局原則盡量體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)整性；合理安排住宅、園林及小區(qū)出入口位置?！焉钊恕⒔ㄖ?、環(huán)境相容共生，追求生活的舒適、安全與豐盛，是建筑設(shè)計(jì)對(duì)生活中的完美詮釋。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目于明年下半年市，都江堰城市平均增幅估計(jì) 5%—10%營銷附加值 3%—5%整體均價(jià)為 3040~~3300D. 第四篇、物業(yè)發(fā)展建議第一章 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)關(guān)健詞：性格、品質(zhì)、生活、價(jià)值⊙性格個(gè)性建筑與主題園林的營造，樹立項(xiàng)目在市場(chǎng)的差異化形象。新名族領(lǐng)地——美麗生活圈：整合項(xiàng)目區(qū)域及資源價(jià)值，提升項(xiàng)目形象；——新名族：通過一種生活定義一個(gè)族群，名族是優(yōu)越與品位的象征；六、案名建議主推河塘月色 一方面突出了項(xiàng)目臨近江安河的區(qū)位優(yōu)勢(shì),彰顯項(xiàng)目的親水特性,另一方面案名與名作荷塘月色 諧音,瑯瑯上口,又無形中浸染了其文化內(nèi)質(zhì),顯得清新脫俗,而又不失品位與別致. 其他瀾晴園玲瓏美域假日風(fēng)景紫藤居花滿堂錦繡東方水木清華玫瑰灣七、價(jià)格預(yù)估洋房均價(jià): 3000~~3200以市場(chǎng)比較法估算價(jià)格： 都市美麗洲權(quán)重 40%(*2500)，上尚春天權(quán)重 20%(*2500)，林澗花語 20%(*3000)，清水人家 10%(*2100) 推出項(xiàng)目目前平均為 2810 元/㎡。所以，從市場(chǎng)角度來看，80 平米左右的兩房和 120 平米左右的三房是片區(qū)需求的重點(diǎn)戶型，別墅與小戶型也有一定的需求從項(xiàng)目地塊布局適宜性來看戶型定位項(xiàng)目地塊呈梯形，地表平整，周邊生活氛圍較好，通過合理規(guī)劃，可以適合多種物業(yè)形態(tài)組合搭配。社區(qū)不純粹 項(xiàng)目本身缺乏稀缺的景觀資源，市場(chǎng)接受力有待考驗(yàn)從實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金速度的角度考慮，建議選擇第二種方案。 項(xiàng)目檔次定位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況以及目標(biāo)客戶的需求層次，最終確定項(xiàng)目檔次定位： 中 高 檔 精 品 住 宅三、物業(yè)組合定位花園洋房＋典藏別墅依據(jù)項(xiàng)目整體定位及檔次定位，可初步得出三種方案的產(chǎn)品組合方式。二、開發(fā)檔次定位高檔路線之否定由于項(xiàng)目地塊、規(guī)模等條件限制，加上項(xiàng)目缺乏明顯的資源優(yōu)勢(shì)，不適宜開發(fā)豪宅。公建建筑高度≤24 米。二、片區(qū)樓盤客戶分析特征說明：隨著城市影響力增強(qiáng)，片區(qū)客戶的來源區(qū)域在逐步擴(kuò)大；客戶置業(yè)目的以自住為主，兼顧投資，部分客戶以投資為主，而且投資的比例有上升的趨勢(shì)；客戶普遍關(guān)注物業(yè)整體形象、居住品質(zhì)感，關(guān)注物業(yè)的保值增值性；樓盤 客戶來源 關(guān)注因素都市美麗洲都江堰中層力量人群、成都客及周邊客戶、外省客戶，其中本地和外地消費(fèi)者比重為40%—60%。追心：城市的中心、區(qū)域的中心、片區(qū)的中心，聚集繁華，釋放便利，生活成熟而富足，典型項(xiàng)目有岷江國際。青城山等成為眾多項(xiàng)目增值的重要砝碼。產(chǎn)品附加值提升——在產(chǎn)品打造方面積極創(chuàng)新，通過附加高品質(zhì)生活空間來提升產(chǎn)品價(jià)值 ——在 精 神 內(nèi) 涵 層 面 提 升 ， 通 過 生 活 方 式 的 營 造 ， 切合 受 眾 的 心 理 需 求 ， 提 供 心 動(dòng) 的 產(chǎn) 品 理 念客戶來源提升——深度上，繼續(xù)挖掘都江堰客戶——廣度上，網(wǎng)絡(luò)阿壩州、成都及全國其他區(qū)域客戶并加強(qiáng)對(duì)都江堰現(xiàn)有樓盤的客戶跟蹤、訪問，提高營銷的針對(duì)性服務(wù)配套提升——物業(yè)服務(wù)的提升，通過高品質(zhì)、貼心的物業(yè)管理服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)、貼身的專享服務(wù)。1，潛力發(fā)展區(qū)位2，高尚生活氛圍3，卓越社區(qū)規(guī)劃4，典范人文建筑5，經(jīng)典園林景觀6，創(chuàng)新舒適戶型7，健康生活方式美麗生活圈三、項(xiàng)目再分析用地面積：㎡，容積率≤，建筑密度≤25% ，綠地率≥35%，雖然項(xiàng)目體量較小，但項(xiàng)目從其他指標(biāo)條件看，具備打造高質(zhì)精品住宅的可能，而且周邊生活環(huán)境相對(duì)純粹，居住氛圍濃厚，交通便利。五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 SO 戰(zhàn)略S(優(yōu)勢(shì)):充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位、資源、景觀優(yōu)勢(shì),打造具備差異化與市場(chǎng)競爭力的產(chǎn)品,形成項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性和唯一性 O(機(jī)會(huì)):突出城市價(jià)值與區(qū)域規(guī)劃前景,并借用都市美麗洲的名盤效應(yīng),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目巧妙聯(lián)動(dòng),有效提升項(xiàng)目形象C. 第三篇、項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目定位思考一、客戶再分析從目前市場(chǎng)調(diào)查的情況來看，都江堰城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要客戶群體來自以下幾方面： 都江堰市本地客戶，為了提升生活品質(zhì)而購買，以自住為主阿壩州退休干部，看中都江堰良好的人居生態(tài)環(huán)境成都人，一方面喜歡城市優(yōu)越的生活環(huán)境，二是地緣親近，三是價(jià)格與成都相比比較實(shí)惠全國其他地方客戶，如甘肅、新疆、西藏、廣東、江浙等地二、區(qū)域再分析項(xiàng)目地處主城與副中心鏈接地帶,都江堰政府將這里規(guī)劃為居住、商業(yè)、教育為一體的綜合生活區(qū)，周邊都市美麗洲、水都商廈等大型樓盤已在這里相繼落戶，初步具備了高尚生活圈的氣候。(2)周邊其他項(xiàng)目的的分流項(xiàng)目周邊還有一定量的空置地塊,預(yù)計(jì)也將盡快啟動(dòng)(3)政府宏觀政策的抑制政府頻頻出臺(tái)一系列抑制房地產(chǎn)過度發(fā)展的政策和措施，有可能打擊購房者的積極心理，從而給本項(xiàng)目帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)(1)規(guī)模相對(duì)較小：相對(duì)于其他樓盤，本項(xiàng)目的規(guī)模比較小，不利于樹立高端樓盤的形象(2)配套不全： 公交及日常生活配套不完善,給住戶工作及生活帶來不便(3)周邊環(huán)境待整改：項(xiàng)目周邊的藥廠有待拆遷,原有的工廠及農(nóng)田需重新規(guī)劃應(yīng)對(duì)策略：合理規(guī)劃產(chǎn)品,最大限度利用土地價(jià)值針對(duì)配套及環(huán)境現(xiàn)況，大力宣傳政府在本片區(qū)的道路規(guī)劃，讓客戶看到前景項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)(1)城市魅力增強(qiáng): 都江堰獨(dú)特的地理?xiàng)l件與生活環(huán)境,已經(jīng)受到越來越多人的認(rèn)可,而且隨著政府投資與推廣粒度的加強(qiáng),城市吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng),使更多的人置業(yè)都江堰(2)片區(qū)日漸成熟：整體定位為居住、商業(yè)、教育為一體綜合生活區(qū),各項(xiàng)工程及規(guī)劃將逐步得到落實(shí),區(qū)域逐步走向成熟(3)片區(qū)大盤的影響力：都市美麗洲的開發(fā),使整個(gè)大區(qū)域成為城市置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域,提升了區(qū)域的價(jià)值與魅力應(yīng)對(duì)策略：突出城市的價(jià)值與內(nèi)涵，并彰顯區(qū)域規(guī)劃，激發(fā)客戶購買欲望；承接都市美麗洲,借其名盤效應(yīng),整合片區(qū)價(jià)值,形成區(qū)域合力。(4)便捷交通條件：距離一環(huán) 800 米左右，距二環(huán)約 400 米左右,北臨康兮路，從容出入城市的每一處。(2)環(huán)境景觀資源：臨近江安河天然水帶,隨著都江堰河流改造開發(fā)的推進(jìn),將打造一流的濱水生活平臺(tái),生活指數(shù)遠(yuǎn)優(yōu)于其他片區(qū)。景觀分析 項(xiàng)目臨近江安河，隨著江安河綜合治理改造工程的推進(jìn)，江景、岸景將為小區(qū)提供舒適的休息生活平臺(tái)，而且項(xiàng)目周邊多為精品小區(qū)，整體環(huán)境清潔宜人。待遷農(nóng)戶 親水人家文川縣四大班子退休樓地形地貌分析項(xiàng) 目 用 地 呈 梯 形 狀 ， 原 為 農(nóng) 居 用 地 ， 整 體 平 坦 ， 具 有 良 好 的 操 作 性 。建材市場(chǎng)二環(huán)一環(huán)江安河安輕路康兮路待拆藥廠 禹苑濱江花園三、地塊價(jià)值分析區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目位于一、二環(huán)之間，臨近江安河，位置得天獨(dú)厚，具備高尚住宅的先天條件。地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊呈梯形狀，地塊平整，有簡易圍墻。公建建筑高度≤24 米。生活館2 期四川盛唐實(shí)業(yè)有限公司多層、多層 60 基礎(chǔ) 住46～80、商 50～70住 2300～2600、商6000 均待定B. 第二篇、項(xiàng)目分析第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目指標(biāo)及現(xiàn)狀項(xiàng)目地理區(qū)位本項(xiàng)目位于位于都江堰市一環(huán)路南側(cè)龍?zhí)稙?，江安河西岸，具體位置見下圖所示：項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：㎡ 容積率：≤建筑密度：≤25% 綠地率：≥35%。青景苑 都江堰三羊房地