【正文】 11　　(三)答題要點(diǎn)及參考答案序號(hào)錯(cuò)誤點(diǎn)位置 錯(cuò)誤內(nèi)容及原因 l 2總述內(nèi)容不全，缺少估價(jià)日期 2 4項(xiàng)目名稱不全，項(xiàng)目名稱中缺少估價(jià)目的描述 3 10確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格，應(yīng)提供參考 4　　(7) 2047年，國(guó)有出讓土地到期，建筑物未定?！　?5) 2009年，國(guó)有出讓土地，建筑物正常使用?！　?3) 1980年，土地為國(guó)有劃撥，建筑物竣工?！　　　?1) 1977年，取得國(guó)有劃撥土地，無(wú)建筑物?！　?5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)中的土地開發(fā)部分?！　?3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)中的土地部分?！　?，不合理的因素　　(1)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用?！　?7)現(xiàn)代風(fēng)格裝修?！　?5)使用權(quán)類型為出讓?！　?3)框架結(jié)構(gòu)?！　?二)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)用途為商業(yè)?！　?5)現(xiàn)已拆為空地?！　?3)建筑密度不小于30%。　　　　(1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)。　　(6)有高壓電纜經(jīng)過?！　?4)?！　?2)面積規(guī)模，估價(jià)對(duì)象面積只有WY6 3 14 1號(hào)地塊的五分之一?！　?4)擔(dān)保權(quán)?！　?2)租賃權(quán)?！　?4)地塊的四至?！　?2)地塊的形狀?！　?8)土地登記時(shí)間：2009年9月1日?！　?6)終止日期：2059年8月7日?！　?4)地類(用途)：工業(yè)?！　?2)坐落：市區(qū)新中路15號(hào)?！　?6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種?！　?4)實(shí)際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：　　宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”?！　?不包括研究樓)的價(jià)格進(jìn)行定義　　(1)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年6月30日：　　(2)實(shí)際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè)?！　?或上述兩項(xiàng)合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)　　(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米?！　　　?1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米?！　?3)授權(quán)經(jīng)營(yíng)?！　?二)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)出讓?！　?6)作價(jià)入股?！　?4)置換?！　?2)出租?！　?6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓?！　?4)在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè)?！　?2)按照規(guī)劃條件用地?！　?8)居民活動(dòng)場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、小區(qū)道路等占土地面積的40%?！　?6)土地面積：50000平方米?！　?4)容積率：?！　?2)建筑覆蓋率：20% 30%?！　?7)價(jià)格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國(guó)有土地使用權(quán)(正常市場(chǎng))價(jià)值?！　?4)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年9月30日。　　(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司?！　?305) 三、地價(jià)的確定　　(306) 　　(307) 根據(jù)以上評(píng)估過程，運(yùn)用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算估價(jià)　　(308)對(duì)象地價(jià)分別為5532元/平方米和4258元/平方米，兩種方法測(cè)算結(jié)果相差　　(309)較大，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算　　(310)，即估價(jià)對(duì)象住宅用地最終地價(jià)=5532元/+　　4258元/ =5277元/平方米?！　?301) (F)　　(302) 土地開發(fā)程度修正值為零，即：F=0?！　? 275) 市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)表如下：　　(276) 表5市國(guó)有土地級(jí)別和基準(zhǔn)低價(jià)表(2007)　　(284) 　　(285) 估價(jià)對(duì)象位于市區(qū)路號(hào)，土地用途為住宅用地?！　?272) ②土地開發(fā)程度：為宗地外“六通” (供水、排水、供電、供氣、　　(273)通訊、通路)，宗地內(nèi)“一平”(場(chǎng)地平整)?！　?266) 　　( 267) 市基準(zhǔn)地價(jià)于2007年經(jīng)市人民政府以告字[2007]　　(268)號(hào)《關(guān)于重新公布x市國(guó)有土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通告》批準(zhǔn)發(fā)布，　　(269)全市土地定級(jí)劃分為七個(gè)級(jí)別，并分別制定了商服用地、住宅用地和工　　業(yè)用地三種土地使用類型的級(jí)別價(jià)格。由于三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)相差較小，采用其　　(260)算術(shù)平均值5532元/平方米作為市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的單位面積土地　　使用權(quán)價(jià)格?！　?236) ￡l　　(237) 年期修正系數(shù)公式為：　　(250) ，、　　(251) 、根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定估價(jià)對(duì)象及比較案例容積率修正　　(252)指數(shù)分別為131313　　(230) 　　(231) 本次估價(jià)中所選3個(gè)交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價(jià)對(duì)象交　　(232)易方式一致，因此確定估價(jià)對(duì)象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為100。 146 134 126 122 112　　(220) (3)因素條件說(shuō)明　　(221) 將估價(jià)對(duì)象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：　　(222) 表1 比較因素條件說(shuō)明表(略)　　(223) (4)編制比較因素條件指數(shù)表　　( 224) 　　(225) 交易時(shí)間修正指數(shù)采用市地價(jià)指數(shù)確定?！　?216) ：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活　　(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。2007年6月3日，公司以掛牌　　(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為5125元/平方　　米，交易情況正常?！　?208) 案例C位于路128號(hào)，土地用途　　(209)為住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通　　(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”，容積率為　　(211) 。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。公司以掛牌出讓方式取得　　(202)該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為5239元/平方米，交易情況　　正常?！　?197) 各案例條件描述如下：　　(198) 案例A位于路86號(hào)，土地用途為　　(199)住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通　　(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場(chǎng)地平整)，　　(201)?！　?195) ④與估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日相差35年以內(nèi)?！　?193) ②與估價(jià)對(duì)象用途相同或相近?！　?188) E——比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)/估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件　　指數(shù)?！　?186) B——估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地　　價(jià)指數(shù)?！　?184) ‰——比較案例價(jià)格。　　( 175) (二)測(cè)算過程　　(176)評(píng)估方法一：市場(chǎng)比較法　　( 177) 　　( 178) 市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性　　( 179)的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地　　(180)產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。　　( 172) 估價(jià)對(duì)象處于市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級(jí)別明確，可　　( 173)通過市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系對(duì)估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)用地條件分析，利用基準(zhǔn)　　(174)地價(jià)系數(shù)修正法可較為便利地測(cè)算其地價(jià)。理　　由如下：　　(169) 估價(jià)對(duì)象處于市建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)　　(170)交易活躍，與估價(jià)對(duì)象交易情況類似的土地交易案例較多，并且可比案　　(171)例的交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素明確，有利于比較因素　　修正系數(shù)的確定?！　?161)　　第三部分土地估價(jià)　　(162) 一、估價(jià)原則　　(163) 本次估價(jià)遵循的土地估價(jià)原則有：(一)合法原則、(二)供需原則、　　(164)(三)協(xié)調(diào)原則、(四)變動(dòng)原則、(五)最有效利用原則?！　?157) 　　(158) 待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，在估價(jià)期日未設(shè)　　定他項(xiàng)權(quán)利狀況?！　?154) 　　(155) 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為待建空地，達(dá)到場(chǎng)地平整條件。估價(jià)對(duì)象三面臨　　路，兩面臨主干道，一面臨支路。根據(jù)《市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國(guó)　　(146)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函》，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃住宅用地建筑面積29595平方　　(147)米，總建筑密度為50%，綠地率為20%，總停車位382個(gè)。　　(141) 　　(142) 根據(jù)《市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》(土出告字　　(143) [2008] 22號(hào))，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃土地用途為住宅?！　?136) (二)個(gè)別因素　　(137) 　　(138) 估價(jià)對(duì)象位于市x區(qū)路號(hào)，其所在的路以大型　　(139)企事業(yè)單位用地為主，住宅區(qū)以單位福利區(qū)為主，新型住宅小區(qū)較少?！　?131) 　　(132) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)槭谐鞘锌傮w規(guī)劃的工作居住用地區(qū)，建筑　　(133) 高度不限，規(guī)劃對(duì)土地發(fā)展利用無(wú)限制?！　?128) 　　(129) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域大氣環(huán)境較好，噪聲在45 60分貝，地下水質(zhì)較　　(130)好。　　(121) 　　(122) ，處于區(qū)級(jí)商服中心和小區(qū)級(jí)商　　(123)服中心內(nèi)，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約100米，區(qū)域內(nèi)總體商服繁華度高。對(duì)外交通較便捷。　　(112) 　　(113) 經(jīng)土地估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為空地?！　?109) 根據(jù)《市規(guī)劃局關(guān)于x區(qū)路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件　　(110)的函》，估價(jià)對(duì)象擬以住宅用途掛牌出讓，出讓年期為住宅用地法定最高　　出讓年期70年?！　?102) 土地等級(jí)：三級(jí)　　(103) 使用權(quán)類型：劃撥　　(104) 終止日期：無(wú)　　(105) 土地面積：　　(106) 　　(107) 估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬于國(guó)家。　　(82) 十、土地估價(jià)師簽字　　(83) 姓名 土地估價(jià)師資格證書號(hào) 簽名　　(84) 王 (簽字)　　(85) 張 (簽字)　　(86) 十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)　　(87) 評(píng)估公司(公章)　　(88) 二O O八年七月十日　　(89)　　第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析　　(90) 一、估價(jià)對(duì)象描述　　(91) 　　(92) (1)土地來(lái)源　　(93) 估價(jià)對(duì)象原為市第一棉紡織廠工業(yè)用地，2007年，隨著市區(qū)工　　(94) 業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，市第一棉紡織廠由此地搬遷至郊　　區(qū)，該地塊由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)?！　?79) ，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真　　實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)?！　?74) (三)需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)　　(75) 、土地面積和規(guī)劃條件等以《市　　(75) 、土地面積和規(guī)劃條件等以《市　　(76) 規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函》為準(zhǔn)?！　?72) ，由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)　　解釋?！　?69) ，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告　　供委托方使用?！　?65) ，其估價(jià)結(jié)果僅用于本次估價(jià)　　目的時(shí)才有效?！　?60) 、利用方式、開發(fā)程度、　　(61) 年期、估價(jià)基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。　　(58) 、公開、公平的均衡市場(chǎng)?！　?56) ，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。　　(43) 八、估價(jià)結(jié)果　　(44) 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》( GB/T 185082001)，評(píng)估得出估價(jià)對(duì)　　(45) 象在本次地價(jià)定義條件下的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格結(jié)果如下：　　(46) 土地坐落：市區(qū)路號(hào)　　(47) 土地面積：　　(48) 單位面積地價(jià)：5277元/平方米　　(49) 樓面地價(jià)：1466元/平方米　　(50) 評(píng)估總地價(jià)：　　(51) (貨幣種類：人民幣)　　(52) 具體詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》(略)。估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度為宗地外　　(38) “七通” (即通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)、宗地內(nèi)　　“一平”(即場(chǎng)地平整)?！　?31) 、調(diào)查、收集的相關(guān)資料?！　?29) (1)《土地委托估價(jià)函》?！　?26) 《土地利用分類規(guī)程》(31) (GB/T　　210102007)?！　?22) (二)地方頒布的法規(guī)及相關(guān)文件(略)　　(23) (三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)　　(24) 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》( GB/T 18508　　2001)?！　?19) 4.《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(1998年12月24日國(guó)務(wù)　　院令第256號(hào))?！　?15) 2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日第十屆　　(16) 全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂)?！　⌒刑?hào) 報(bào)告正文　　(1) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告　　(2) 第一部分總 述　　(3) 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱　　(4) 市區(qū)路號(hào)國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估(　　市)　　(5) 二、委托估價(jià)方(略)　　(6) 三、受托估價(jià)方(略)　　(7) 四、估價(jià)目的　　(8) 根據(jù)《土地委托估價(jià)函》和《市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國(guó)有　　(9) 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函》，市國(guó)土資源局?jǐn)M公開掛牌出讓位于　　(10) 市區(qū)路號(hào)宗地，受其委托，估價(jià)公司對(duì)該宗地價(jià)格　　進(jìn)行評(píng)估，確定(11)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格。不考慮排版格式的錯(cuò)誤)，閱讀后請(qǐng)指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因(，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因的不得分，總分最高為30分?！　。纯紤]建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價(jià)值，列出可能的計(jì)算方法。　　　　根據(jù)公式：　　地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)值一房屋現(xiàn)值一銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)　　= 897 0　　=(萬(wàn)元)　　……”　　問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分