【正文】 3．管理服務年代較早的住宅小區(qū)，達不到丙級服務內(nèi)容與服務標準的等級為丁級。1．服務項目按照丙級指導性標準約定。附件34（六）滅火器每年進行1次功能性檢查。（五）水滅火系統(tǒng)每年養(yǎng)護1次室外消火栓、室內(nèi)消火栓養(yǎng)護1次，設施整體養(yǎng)護1次。（三）防排煙系統(tǒng)每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。（二）消防廣播系統(tǒng)每月機柜表面清潔1次，每年機柜內(nèi)部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內(nèi)的設備內(nèi)部除塵1次。（2）模塊、探測器、手動報警裝置每年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。每月機柜表面清潔1次，每年機柜內(nèi)部設備除塵1次。（6）每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。（3）發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。10消防安全防（3） 設置必要的安全警示標志。九、水景（1） 啟用前進行防滲漏檢查。（7） 定期年檢并取得合格證。（5） 設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。（3）發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業(yè)管理人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。八、電梯（1）無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。（9） 讀卡器。（8） 巡更點。（7） 云臺。（6） 解碼器。（5） 攝像機。（4） 圖像采集設備。（3） 紅外對射探測器。（2） 網(wǎng)絡控制箱。七、安全防范系統(tǒng)（1） 對講門口機。（13） 變配電室。（12） 電氣檢測。（11） 發(fā)電機。（10） 控制柜。（9）電動機。（8）低壓配電箱和低壓線路。（7）低壓柜。（6） 油浸變壓器。（5） 干式變壓器。（4） 高壓柜及高壓線路。（3） 應急照明。（2） 室外照明。六、公共照明和電氣設備（1） 室內(nèi)照明。（4） 化糞池。（3） 污水泵。（2）排水設施。（7） 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。（5）每年對水泵潤滑情況進行檢查12次，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。（3） 每周巡視3次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。四、二次供水設備（1） 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。（3）定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。（5） 每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（3） 每半年巡查1次大門、（鐵柵欄）圍墻，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。各項工作應做好記錄。（2）每半年檢查1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，并有記錄。（4） 每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。（2）每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（3） 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。二、共用部位（一） 房屋結構（1） 根據(jù)房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。（7）設備機房。（5） 特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。（3）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃并組織實施。9共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護管理一、綜合管理（1） 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。 涂白時間一般在職11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)的樹干涂白高度應保持一致。四、 垃圾處理綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物及時處理清運。 木：喬、灌木按規(guī)范修剪每年二遍以上；籬、球年剪三遍以上；地被、攀緣植物每年修剪、整理二次以上。發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。干旱、高溫季節(jié)基本保證有效供水。 坪：每年普修二遍以上，切邊整理一次以上。（3）有專業(yè)人員實施綠地養(yǎng)護管理或委托專業(yè)公司實施綠地管理。8公共綠化養(yǎng)護一、基本要求：（1）以綠為主、植物選景，小區(qū)綠地率30%以上，綠地基本無裸露。（8） 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。（6） 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。（4） 在顯著位置公示停車須知。（2） 建立停車管理檔案。各項工作記錄完整有效；檔案齊全。（5）接到報警信號后，秩序維護人員應810分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，并報告管理處與警方；接到住戶緊急求助時，秩序維護人員應810分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應措施（6） 對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。（4）小區(qū)應有火警、水警、警情應急預案，每年應組織不少于1次的應急預案演習。（2）對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。六、 檢查記錄每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。（2） 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。三、 有害生物防治（1）（五） 水景（1） 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。（四） 庭院（1） 每日清掃1次道路、兩側人行道；巡視保潔1次。（三） 天臺屋面雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面。（2） 每月清潔3次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施；每日巡視保潔1次。（5） 保潔車外觀整潔、擺放整齊。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（2） 生活垃圾實行分類收集。（18）對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應及時勸阻、制止并報告有關行政主管部門及全體業(yè)主。依據(jù)相關規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務合同，明確各方權利義務；專項服務企業(yè)應具備相應資質(zhì)，操作人員持有相應的職業(yè)資格證書；專項服務企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明；對專項服務企業(yè)的服務有監(jiān)督管理及評價記錄。（15）能提供2種以上特約服務（有償）和2種以上便民（無償）服務。（13）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算。（11）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。（9）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務。（8）設置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公示16小時服務電話。（6）按照相關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務制度和檔案。（4）建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災害等）處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。3服務時間在小區(qū)管理機構每日不低于8小時提供業(yè)務接待；其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。（4）服務人員日最低配置標準：客服人員：1人/400戶～500戶；保潔人員：1人/10000㎡～12000㎡（建筑面積）；秩序維護員：3～4人/每門崗+1人/9000㎡～11000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/18000㎡～22000㎡（綠化面積）；維修人員：1人/400戶～500戶，10萬平方米以下、高層住宅小區(qū)不得低于2人。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。公示服務電話；管理人員每日巡查小區(qū)1次以上，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 容服務要求1管理處設序號內(nèi)附件33（六）滅火器每年進行1次功能性檢查。（五）水滅火系統(tǒng)每年養(yǎng)護1次室內(nèi)、外消火栓，設施整體養(yǎng)護1次。（三）防排煙系統(tǒng)每半年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。（二）消防廣播系統(tǒng)每月機柜表面清潔2次，每半年年機柜內(nèi)部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內(nèi)的設備內(nèi)部除塵1次。（2） 模塊、探測器、手動報警裝置每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每半年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。每月機柜表面清潔2次，每年機柜內(nèi)部設備除塵1次。（6） 每年對員工進行2次消防安全宣傳教育，每年組織1次業(yè)主消防安全宣傳教育。管理制度、應急預案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（3） 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。（4） 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（2） 使用中每月巡查3次噴水池、水泵及其附屬設施。（8）轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（有效期內(nèi)）、乘梯安全須知。（6） 定期檢查緊急報警裝置。（4） 每月進行1次日常維修養(yǎng)護工作。（2） 設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。每季度檢查2次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔2次；每年內(nèi)部除塵1次。每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。每月檢查2次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。24小時有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好記錄。每2月試運行1次；每年活化1次蓄電池；每月巡檢34次充電機和蓄電池；做好記錄。每月巡檢34次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。每月巡檢3次運行中的電動機；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。每月巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。每月巡檢2次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。每周巡檢35次，做好記錄。每周巡檢35次，做好記錄。每月巡檢3次高壓柜；定期進行設備和線路的檢測；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。每周巡檢1次，故障即時修復；斷電后維持照明時間達標；每季度活化1次蓄電池。每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內(nèi)修復；適時調(diào)整時間控制器。每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障3日內(nèi)修復。定期檢查化糞池，及時安排清掏。每月巡視23次，每半年養(yǎng)護1次。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。五、排水系統(tǒng)（1） 按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。（6） 每2年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。（4） 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。（2） 二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。（4） 每年清洗消毒1次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機濾網(wǎng)等；每3年清洗消毒1次風管。（2） 每年檢查1次管道、閥門并除銹。三、空調(diào)系統(tǒng)（1） 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施。（4） 每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設施，兒童樂園等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。各項工作應做好記錄。（2）每2月檢查1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，并有記錄。（4﹚每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。（2﹚每月巡查12次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（3） 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。二、共用部位（一） 房屋結構（1） 根據(jù)房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。（7）設備機房。（5） 特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。（3）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃并組織實施。9共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護管理一、綜合管理（1）建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。六、 檢查記錄（1） 各項工作記錄完整有效，（2） 綠化檔案齊全。五、樹干涂白花壇花境：一年中有一次以上花卉布置；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超過五處；及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次；適時做好病蟲害防治。三、樹二、草綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。利用植物、山石、水景等設置景點，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。8公共綠化養(yǎng)護一、基本要求：小區(qū)綠地率達35%以上。（9） 停車場地面每2日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每季度清拖1次。（7） 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。（5）設置規(guī)范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。（3） 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協(xié)議。