【正文】 涉及到補(bǔ)充耕地的，要審核經(jīng)營者落實(shí)補(bǔ)充耕地情況，做到先補(bǔ)后占。經(jīng)營者向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請時(shí)，需要提交設(shè)施建設(shè)方案，與有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，或者土地承包進(jìn)行權(quán)流轉(zhuǎn)合同。具體標(biāo)準(zhǔn)參見《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》。附屬設(shè)施占用耕地的，由經(jīng)營者按照“占一補(bǔ)一”要求負(fù)責(zé)補(bǔ)充占用的耕地。設(shè)計(jì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，應(yīng)先行依法簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。設(shè)施農(nóng)用地按照農(nóng)用地管理。（四）、設(shè)施農(nóng)用地處置根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》設(shè)施農(nóng)用地是指：直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。可見，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的土地，可以通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押的方式進(jìn)行再流轉(zhuǎn)，但應(yīng)當(dāng)關(guān)注該等土地是否具備土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證。對(duì)于以上述兩種方式取得的未利用地的使用權(quán)，要重點(diǎn)關(guān)注其取得的程序是否合法，如是否經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要縣級(jí)以上人民政府審批等，還要關(guān)注其權(quán)屬證明的取得情況。（2）、租賃取得四荒地的使用權(quán)根據(jù)我國《土地管理法》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》，用地企業(yè)也可以通過租賃的方式取得未利用地的使用權(quán)。④承包期限：《土地承包法》只規(guī)定了家庭聯(lián)產(chǎn)承包土地的承包期，并未規(guī)定“四荒”地的承包經(jīng)營期限，此前的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》規(guī)定“四荒”地承包期限最長不得超過50年，可以作為依據(jù)。②承包的程序：根據(jù)我國《土地承包法》第四十八條的規(guī)定，四荒地的承包程序?yàn)椋菏紫龋谕葪l件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)，如發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同；其次，土地經(jīng)營權(quán)承包要報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》還規(guī)定“依照有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)”；第三，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，在“四荒”完成初步治理后，根據(jù)其主導(dǎo)經(jīng)營內(nèi)容，依法分別由縣級(jí)以上人民政府發(fā)放土地證、林權(quán)證、草原證或養(yǎng)殖使用證等相應(yīng)的權(quán)屬證明，取得前述證書后，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。①承包方式：《土地承包法》第四十六條規(guī)定：“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營，也可以將土地承包經(jīng)營權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營”。對(duì)于這類土地的使用權(quán)，用地企業(yè)一般通過承包和租賃的方式取得。 （三）、農(nóng)村未利用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)未利用地主要是指除了建設(shè)用地和農(nóng)用地以外的土地。根據(jù)2005年3月1日起正式實(shí)施的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十七條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。為穩(wěn)定農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定農(nóng)村，不提倡工商企業(yè)長時(shí)間、大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包地，地方也不要?jiǎng)訂T和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地”。隨著農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，離開土地的農(nóng)民會(huì)越來越多，他們騰出來的土地應(yīng)當(dāng)主要由其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶來經(jīng)營，以擴(kuò)大農(nóng)戶的經(jīng)營規(guī)模，增加務(wù)農(nóng)收入，緩解人地矛盾，這也有利于保護(hù)耕地。但是從政策層面看，中發(fā)[2001]18號(hào)文件對(duì)工商企業(yè)從農(nóng)戶手中租賃承包土地，采取不鼓勵(lì)的態(tài)度。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，為集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介機(jī)構(gòu)受托流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)提供了法律依據(jù)。由于農(nóng)民個(gè)人的承包土地面積小且分布分散，其使用權(quán)不便于向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)，一般委托集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介組織進(jìn)行。另外，土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃期限，應(yīng)當(dāng)受到《合同法》租賃合同有效期不超過20年的限制。出租人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，承租人是承租土地承包經(jīng)營權(quán)的本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位和個(gè)人。依據(jù)全國人大法律工作委員會(huì)《土地承包法》的釋義和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)包、互換、入股（指向農(nóng)民之間發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的股份合作社入股，而非向股份有限公司作價(jià)投資入股）主要發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，轉(zhuǎn)讓的受讓方雖可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，但應(yīng)當(dāng)為農(nóng)戶，故這些流轉(zhuǎn)方式與企業(yè)改制上市的關(guān)系不大。①向農(nóng)戶或其合法委托的組織取得土地承包經(jīng)營權(quán)《土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，第四十二條規(guī)定：“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第21條規(guī)定：承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有優(yōu)先權(quán)，即在同等條件下，較本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，可以優(yōu)先取得流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)。因此，要注意土地承包經(jīng)營權(quán)的期限，如果流轉(zhuǎn)年限長于土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余年限，則超過部分無效。草地的承包期為三十年至五十年。②流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期剩余年限的原則，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是有期限的，該期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余期限。（1）流轉(zhuǎn)的原則我國《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；（五）同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人享有，或者是通過一定的方式賦予他人行使土地承包經(jīng)營權(quán)或行使承包經(jīng)營權(quán)的某些權(quán)能。建議公司在上市掛牌以前最好能夠通過流轉(zhuǎn)的方式獲得農(nóng)用地。不過隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，越來越多的地方開始允許農(nóng)業(yè)企業(yè)直接承包農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未承包到戶的農(nóng)村集體土地。因此，集體農(nóng)用地取得方式只有一種就是家庭承包制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包的荒山、荒溝、荒丘、荒丘等（以下簡稱四荒地）農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。根據(jù)《土地管理法》上述規(guī)定，對(duì)于未承包到戶的農(nóng)村集體土地，使用土地的農(nóng)業(yè)企業(yè)，可以直接向農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織承包。承包經(jīng)營土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)主要包括出租、互換、入股、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等。集體農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)，從法律的角度講應(yīng)當(dāng)稱為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。 （二）農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的處置主要分為取得和流轉(zhuǎn)。因此在審查企業(yè)使用集體建設(shè)用地的時(shí)候，需要參照當(dāng)?shù)氐年P(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的文件。鑒于現(xiàn)實(shí)情況以及國務(wù)院的這個(gè)規(guī)定，全國對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的行為基本上都采取了默認(rèn)態(tài)度。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)，以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)的行為大量存在。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)根據(jù)我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定，除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，經(jīng)過批準(zhǔn)，使入股、聯(lián)營企業(yè)獲得集體土地使用權(quán)以及因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得以外，集體所有的建設(shè)用地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設(shè)用地使用權(quán)，而不允許其他單位、個(gè)人擁有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過以符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價(jià)入股或者出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》的規(guī)定辦理審批手續(xù)。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案”。如果農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須首先辦理農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)征為國有后，才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。集體土地的使用與流轉(zhuǎn)受到了比國有土地更多的限制。（2）這類土地的用途一般為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)，不能改做其他用途。開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用，使用期限最長不得超過50年”。我國《土地管理法實(shí)施條例》第十七條規(guī)定：“在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有些公司還會(huì)涉及到還未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘的利用。申請登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)集中所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期限等內(nèi)容。同一宗土地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定：以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或者由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。建設(shè)用地在抵押時(shí)，需要進(jìn)行評(píng)估。國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押土地抵押權(quán)是指債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的、不轉(zhuǎn)移占有二作為債務(wù)履行擔(dān)保的土地使用權(quán)，在債務(wù)人到期不能履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，可就該土地使用權(quán)折價(jià)或者就拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。這說明在企業(yè)改制的實(shí)踐中，國家土地管理部門認(rèn)可“房地分離” 的做法，但要在批準(zhǔn)與登記程序方面符合上述規(guī)定?！蛾P(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》規(guī)定“只有在新設(shè)公司向母公司租賃土地后再興建地上建筑物和地上只有機(jī)器設(shè)備而沒有房屋等建筑物，母公司將相應(yīng)機(jī)器設(shè)備作價(jià)投入新公司但又不愿放棄土地使用權(quán)這兩種情況下，才可按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)可分離的原則，保留先出讓再出租的土地處置方式，但要相應(yīng)加強(qiáng)土地資產(chǎn)嚴(yán)格監(jiān)管。③房地分割的合法性。對(duì)于此類問題，我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注：①土地租賃期限在法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡可能長，如雙方約定20年的承租期，期滿后可再續(xù)租20年，使租賃土地的使用權(quán)相對(duì)穩(wěn)定。國土資源部1999年6月18日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》也規(guī)定“為降低土地資產(chǎn)管理的復(fù)雜性，對(duì)于以土地房屋為生產(chǎn)場地的企業(yè)，企業(yè)改制時(shí)可選擇房地整體出租或整體出讓、入股等方式處置土地資產(chǎn)”。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。由于《合同法》相比《規(guī)范國有土地租賃若干意見》是上位法、后法，《規(guī)范國有土地租賃若干意見》關(guān)于最長租賃期限的規(guī)定是無效的，因此，要提請企業(yè)注意租賃期限不得超過20年與該幅土地剩余使用年限中的較短者。超過二十年