【正文】 16 / 16。即便如此，對(duì)于希望獲得REITs資格的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，能夠增添一個(gè)新的融資渠道已經(jīng)足夠?！标惢鶑?qiáng)告訴記者。而REITs的資金來(lái)源一般主要依靠民間資本，包括養(yǎng)老金、退休金、大公司及銀行控股公司、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)資金。另?yè)?jù)知情人士分析，今年國(guó)內(nèi)很有可能推出REITs，不過(guò)這個(gè)REITs與歐洲、美洲市場(chǎng)相比，差異較大，其中，缺少機(jī)構(gòu)投資者資金來(lái)源也是一個(gè)硬傷?！被鶑?qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)告訴記者，央行方案為信托、偏債權(quán)模式，只是把物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生，地產(chǎn)公司可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，而通過(guò)良好的租金收益保證投資者能夠還本付息，更多的類(lèi)似于銀行間的物業(yè)貸款，流通性不強(qiáng)?！艾F(xiàn)在上海浦東和天津?yàn)I海都打算做REITs試點(diǎn)。而借助REITs平臺(tái)，充分釋放股權(quán)融資能力和換股收購(gòu)能力，然后再依靠財(cái)務(wù)杠桿將股權(quán)融資能力放大，并通過(guò)獨(dú)特的商業(yè)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，這是眾多房地產(chǎn)商對(duì)REITs親睞有加的根本原因：通過(guò)先期嘗試房地產(chǎn)基金，轉(zhuǎn)而獲得國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)其從事REITs資格的認(rèn)證，再借助REITs在公募市場(chǎng)募集資金，打通企業(yè)的融資渠道，最終使企業(yè)獲得穩(wěn)定收益。”王戈宏告訴記者。這是出于抵御風(fēng)險(xiǎn)的考慮，因?yàn)橘I(mǎi)債券、國(guó)債的話(huà)，收益率很低；如果買(mǎi)股票，雖然收益率很高，卻充滿(mǎn)不確定性。資料顯示，在美國(guó)，單上市的REITs就有200多家，總市值接近4000億美元?！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金總裁王戈宏用一個(gè)比喻詮釋了該基金設(shè)立的出發(fā)點(diǎn)，而此前，他正在美國(guó)從事房地產(chǎn)REITs。“在都是紅燈的情況下，你必須第一個(gè)跑到紅燈前，等待綠燈亮?！闭劦椒康禺a(chǎn)商紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，諾亞（北京）財(cái)富管理中心總經(jīng)理?xiàng)畋拒娙绱苏f(shuō)?！按笮头康禺a(chǎn)商轉(zhuǎn)身做房地產(chǎn)基金，很重要的一點(diǎn)是，他在往REITs上靠。“如果哪一天，中國(guó)的環(huán)境允許在國(guó)內(nèi)進(jìn)行基金的嘗試，我不就對(duì)此了解很多了嗎？”面對(duì)媒體的疑問(wèn)，范偉沒(méi)有直接回答復(fù)地集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)基金的規(guī)劃，但是借道房地產(chǎn)基金進(jìn)而嘗試運(yùn)作房地產(chǎn)信托基金（REITs），顯然，這是復(fù)地的真正目的，也是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最終目的。雖然未來(lái)發(fā)展空間巨大，但與現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熟悉的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域相比，房地產(chǎn)基金是一個(gè)全新概念，兩者的運(yùn)作模式也完全不同，充滿(mǎn)了不確定性。只有經(jīng)過(guò)多輪的博弈，讓投資者獲得穩(wěn)定的收益后，才能出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)基金?！懊鎸?duì)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的封閉，房地產(chǎn)基金的發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。除了在宏觀(guān)調(diào)控背景之下，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型是迫不得已之外，長(zhǎng)期在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)商們也同時(shí)看到了新的機(jī)會(huì)——地產(chǎn)金融?！奔胃徽\(chéng)國(guó)際資本有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋告訴記者。而隨著股權(quán)投資基金的出現(xiàn)，會(huì)讓開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率降低很多，這樣就意味著貸款的規(guī)模更大。以前企業(yè)不愿意接受股權(quán)融資，是因?yàn)槔麧?rùn)率比較高，如果自己能夠貸到錢(qián)，自然不愿意稀釋股權(quán)。政府的金融緊縮政策、流動(dòng)性緊縮、貸款規(guī)模減少，使得開(kāi)發(fā)商不能有更多的信貸資金，就只能想別的辦法去募集。”為了更好地獲得業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)并控制風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)地才決定推進(jìn)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)板塊?！逼鋵?shí)，做私募基金，復(fù)地在房地產(chǎn)業(yè)是比較早的，去年就完成了。3月16日，上海復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉也表示，“我們希望把私募基金作為一個(gè)較長(zhǎng)期的戰(zhàn)略來(lái)發(fā)展，力求成為未來(lái)一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。4月6日，在金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期募集完成發(fā)布會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，房地產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)是公司發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，作為基金發(fā)起人，將與瑞銀合作把這只基金做成中國(guó)房地產(chǎn)基金業(yè)的標(biāo)桿。就在中國(guó)海外發(fā)布公告的10天之前，即3月8日兩會(huì)期間，由北京銀信投資有限公司、陽(yáng)光壹佰集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、富匯投資管理有限公司及喜神資產(chǎn)管理有限公司五家，發(fā)起設(shè)立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金也高調(diào)亮相，投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)具有增值潛力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；而更早些時(shí)候，3月5日，由花旗集團(tuán)和華潤(rùn)集團(tuán)合作的華潤(rùn)中國(guó)零售房地產(chǎn)收入1號(hào)基金，以及華潤(rùn)中國(guó)零售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1號(hào)基金也宣告成立……2010518 17:07:50”王戈宏相信，房地產(chǎn)基金必將成為房地產(chǎn)業(yè)的主流，當(dāng)然，其中自然要經(jīng)歷大浪淘沙的過(guò)程。因此，未來(lái)投資人怎么相信你，只有業(yè)績(jī)才能證明，同時(shí)你的基金品牌價(jià)值也非常重要。“第一，中國(guó)的房地產(chǎn)基金會(huì)越來(lái)越多，這是該產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)；第二，房地產(chǎn)金融屬性的回歸，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)愿意抱團(tuán)來(lái)做金融，因?yàn)榻鹑趯?duì)他們很重要。假如我是投資人，如何讓我相信你，未來(lái)能夠達(dá)到預(yù)期收益；其次，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到資本領(lǐng)域，是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，需要非常專(zhuān)業(yè)、有金融背景的人與其配合，這需要一個(gè)磨合過(guò)程，更需要時(shí)間、業(yè)績(jī)來(lái)證明?！拔磥?lái)，小型房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做基金，可能比較難一些?！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金總裁王戈宏告訴記者。首先，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，主要看銷(xiāo)售收益，而這個(gè)收益還是比較穩(wěn)健的；其次，我們是股權(quán)投資，在退出前項(xiàng)目企業(yè)質(zhì)押所有股權(quán)，即使這個(gè)項(xiàng)目最后有問(wèn)題，我們最終還擁有項(xiàng)目所有的房子，還可以自己再開(kāi)發(fā)?！艾F(xiàn)在，房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)變才剛開(kāi)始，一時(shí)間出現(xiàn)了項(xiàng)目多、錢(qián)少的情況，與時(shí)下的PE基金狀況正相反。中央幾次調(diào)控，其實(shí)根本目的，就是解決房地產(chǎn)拖垮銀行問(wèn)題。轉(zhuǎn)型不容易十年間，房地產(chǎn)業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也綁架了銀行及地方財(cái)政，成為名副其實(shí)的“危險(xiǎn)分子”。”盛世神州董事長(zhǎng)張民耕告訴記者，而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其中的一員，張民耕自然了解未來(lái)的市場(chǎng)所在——二三線(xiàn)城市，還有不小的發(fā)展空間。1000個(gè)100萬(wàn)以上人口的城市，才是10個(gè)億。中國(guó)何時(shí)才能實(shí)現(xiàn)城市化？即80%的中國(guó)人都實(shí)現(xiàn)城市或城鎮(zhèn)化。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，除了轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)基金，占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈的上游，另一個(gè)重要原因就是，其可以更方便地進(jìn)入下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)——二線(xiàn)、三線(xiàn)城市。如今，房地產(chǎn)基金成為諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新希望。房地產(chǎn)商集體轉(zhuǎn)型做GP文若水 發(fā)起委托企業(yè)將認(rèn)購(gòu)整個(gè)金額的2%，包括招商局地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等9家地產(chǎn)企業(yè)，作為該基金信托的首批發(fā)起委托人簽署了《發(fā)起意向書(shū)》。據(jù)悉，“聯(lián)信精瑞基金”首次募集金額為20億元人民幣，5年封閉期，合格投資者最低認(rèn)購(gòu)金額不低于100萬(wàn)元人民幣。”張民耕告訴記者?！?005年時(shí)，我就發(fā)現(xiàn)這個(gè)行