【正文】 項目開發(fā)策略 181 。 一期 三期 三期開發(fā)時，集中商業(yè)招商已完成，公寓借商業(yè)提升價值，商業(yè)借整個社區(qū)提升人氣，項目整體價值得到提升，實現(xiàn)完美收官。 138 充滿泰國風情的園林藝術 139 泰式園林給人更多的神秘意境 140 具有神秘意境的小品和雕塑 141 屋頂造型帶有東方意境 142 泰文化對“水”的崇拜 143 高層住宅入口處的水景更能體現(xiàn)樓盤的檔次 144 停車庫處理 —— 半地下的景觀車庫 145 場地現(xiàn)狀 —— 有一定的高差，局部地勢較低 146 利用高差設計半地下車庫 147 停車場通往地面的通道的景觀處理 148 高品質(zhì)的配套服務 —— 私享奢適會所 149 高品味的會所（私享奢適會館） 150 私藏酒窖 151 室內(nèi)溫室泳池 152 高品味的餐飲店 —— 丹桂軒 153 戶外燒烤場 154 臨水酒吧 155 形象增值點設計 —— 體現(xiàn)高品質(zhì)門面形象 156 形象價值增值點－入口體現(xiàn)身份的扶梯 157 形象價值增值點－入口水景墻 158 形象價值增值點－豪華大堂 159 形象價值增值點－室內(nèi)公共空間的高檔裝修 160 商業(yè)價值增值點設計 —— 打造具有東南亞風情的商業(yè)街 161 具有東南亞特色的風情街 162 東南亞特色風情街 163 臨江設計江景酒吧 164 一二樓之間的銜接 165 弱化區(qū)間道路－類似步行街區(qū) 166 產(chǎn)品細節(jié)增值點設計 —— 內(nèi)部潛質(zhì)的挖掘 167 裙樓頂上隔音墻的設計 168 新風換氣系統(tǒng) 169 LowE玻璃的使用 170 空調(diào)室外機和局部西向窗戶的百葉處理 171 公寓具有熱帶風情的立面表現(xiàn) 172 項目開發(fā)策略 173 項目開發(fā)策略 由北至南 先住后商 開發(fā)原則： 首先開發(fā)地塊條件相對優(yōu)越、產(chǎn)品形象比較高端的地方，樹立項目高檔形象； 各功能之間開發(fā)次序遵循成熟度由高到低原則：以住宅為先導，商業(yè)公寓齊發(fā) 土地價值挖掘遵循不斷增值原則，前期為后期鋪墊，價值遞增最終實現(xiàn)最大化 174 二期順延一期形象，同時共享一期中心園林，提升二期價值，借勢實現(xiàn)銷售。 ?泰國的園林帶有濃厚的熱帶雨林特色并融合了許多中式的造園特征。 具有東方神秘文化色彩的泰式園林適合東莞 137 純粹的東方神秘文化源自泰國 ?泰國是亞洲唯一沒有受到過殖民統(tǒng)治的國家。 文化觀園林 人類在滿足了各種物質(zhì)化的需求之后，文化開始成為社會的主導因素，文化品味的營造是人們高層次住區(qū)生活環(huán)境的必然追求，環(huán)境景觀體現(xiàn)文化的突出表現(xiàn)就是 “ 拿來主義 ”如，地中海風情、笆堤亞風情等 136 適合東莞人的園林模式 東莞人對 “ 俗文化 ” 的追求 受香港文化的影響，喜歡 翡翠、本港臺節(jié)目 傳統(tǒng)的嶺南文化的影響 東莞可園為廣東四大名園之一， 熱帶風情適宜廣東人的生活 對異國情調(diào)的獵奇 東南亞文化與嶺南文化有 血脈關系。 本項目 121 項目建筑風格概念提示 122 項目建筑風格概念提示 123 簡約新古典的立面表現(xiàn) 124 江景資源利用 —— 如何最大化挖掘江景價值 125 景觀價值增值點 —— 空中花園泳池 在空中花園設臵空中泳池，制造獨特賣點； 空中花園將景觀資源共享發(fā)揮到極致，提升項目整體價值； 利用空中花園將江景樓王進行連接； 126 無邊際泳池 127 景觀價值增值點 —— 親水棧道 128 景觀價值增值點 —— 親水碼頭 129 景觀價值增值點 —— 玻璃欄板陽臺和落地窗 130 景觀價值增值點－挑空觀景臺 131 景觀價值增值點 —— 觀光電梯 132 景觀價值增值點 —— 觀景瞭望臺 133 景觀價值增值點 —— 能觀景的衛(wèi)浴間 134 東方神秘主題園林 —— 融合東西方造園特色的水主題規(guī)劃 135 常見的三種園林模式 隨著生活節(jié)奏的快捷和工業(yè)化帶來的環(huán)境惡化，人們對趨向人工化的環(huán)境開始反思，這種寄情山水回歸自然的理想成為都市人向往的生活方式。 多個朝向都能觀景 之字型戶型設計 117 端頭觀景較好的戶型設計 戶型設計借鑒意義： 端頭戶型處理上 ， 所有的臥室和客廳朝向景觀面 。 一梯兩戶和兩梯三戶相搭配 ， 保證通風采光 。 A1地塊主入口正對中心園林 ， 形象好； A1與 A2主入口相呼應 。 車行次入口位置主要考慮建筑密度而設置 。 香蜜湖 1號 92 項目概念規(guī)劃 —— 景觀資源最大化的產(chǎn)品規(guī)劃 93 項目概念規(guī)劃 94 觀景效果較佳的規(guī)劃考慮 95 早期概念規(guī)劃 方案構(gòu)想之二 96 概念構(gòu)想規(guī)劃方案二 97 概念構(gòu)想規(guī)劃方案之二 98 概念構(gòu)想規(guī)劃方案二 99 早期概念規(guī)劃 方案構(gòu)想之一 100 最終構(gòu)想 —— 景觀價值最大化 101 主推方案 景觀面分析 主推原因： 四塊地景觀關系結(jié)合更好 ，整體景觀價值最大化 。 中信紅樹灣 HOUSE產(chǎn)品規(guī)劃在外圍 ，沿市政道路分布，通過綠化進行屏蔽； 通過 “ L”型和“之”字型結(jié)構(gòu) 達到景觀和朝向的均好。 “之”字型結(jié)構(gòu)下所有戶型南北通透， 戶型所有的房間都看海 。 參考案例借鑒 韶關花園城項目 深圳中信紅樹灣 珠海每一間項目 中海香蜜湖 1號 89 其他案例 —— 中海香蜜湖 1號 90 其他案例 —— 概念提示 91 參考案例借鑒 項目名稱 借鑒意義 韶關花園城 風車型點式單體能夠 兼顧更多的景觀面 ； “之”字型結(jié)構(gòu) 能夠?qū)崿F(xiàn)最大的一線江景建筑密度； 高層后退， 前置部分 HOUSE產(chǎn)品 ，形成整個樓盤畫龍點睛的標桿產(chǎn)品。 提供全程私人會所服務 80 管家服務 房屋增值計劃 接受業(yè)主委托，對所有業(yè)主委托房間進行統(tǒng)一經(jīng)營管理， 成立專門拓展部門，為業(yè)主房屋經(jīng)營進行統(tǒng)一推廣策劃 長租經(jīng)營 代業(yè)主尋找租客，并對租客提供酒店式服務，代為每月收取租金轉(zhuǎn)賬 至業(yè)主戶頭，房租需扣除每月發(fā)票稅費，服務成本，房間布置費用 短租經(jīng)營 代為設計短租客房，提供短期租賃，公司包租客房服務。 推薦案名：擁江庭 、 領江 、 江域 、 領域 項目主題定位 79 物業(yè)管理定位 提供個性化酒店式服務 頂級的產(chǎn)品＋頂級的服務＝頂級的享受。 20萬 M178。 水上域 地段屬性定位 資源屬性定位 項目形象定位 “ 核心概念 ” 聯(lián)想對聯(lián)： 上城 、 上水 、 上游 、 上域； 水城 、 水域 、 水上 、 水游； 78 20萬 M178。 類型 每戶面積 區(qū)間 主力面 積 總面積 面積比 戶數(shù) 戶數(shù)比 單房、一房一廳 4055 48 18500 10% 385 21% 二房兩廳一衛(wèi) 7085 78 37000 20% 475 25% 三房兩廳一衛(wèi) 85110 100 27750 15% 278 15% 三房兩廳兩衛(wèi) 120135 128 64750 35% 505 27% 四房兩廳兩衛(wèi) 140160 150 31450 17% 210 11% 復式或 HOUSE 200250 220 5550 3% 25 1% 合計 40220 185000 100% 1878 100% 戶型定位 —— 戶型配比 75 物業(yè)檔次定位 道路通達，但目前公共交通尚不完善，出入對私家車的依賴較大 項目周邊目前生活配套缺乏，中高端樓盤對配套的依賴性較弱 項目具有一線江景稀缺自然景觀資源，且江岸線較長 項目規(guī)模決定其客戶來源需廣泛，最大范圍地吸納其他區(qū)域中產(chǎn)階級 區(qū)域內(nèi)、外樓盤競爭激烈，需要高品質(zhì)、有特色的項目才能脫穎而出 樹立開發(fā)商品牌，形成項目品牌與開發(fā)商品牌的共贏需要提升檔次 項目屬于舊城改造項目，短時間內(nèi)周邊形象環(huán)境雜亂 項目 容積率 ，限高 17層，又受 90/70限制，影響居住舒適性 項目地塊零散，受地塊內(nèi)十字路和四環(huán)路噪音、粉塵影響 綜合考慮以上因素： 項目不具備開發(fā) 頂級 高端豪宅條件； 項目也不適合開發(fā)中低端物業(yè)； 高檔精品樓盤 76 項目文化定位 把項目 “ 親水 ” 獨特價值最大化 “ 擁江 ” 概念 規(guī)模和產(chǎn)品的高貴品質(zhì) 擁江 ?親水 ?品質(zhì) 案名及推廣 水文化內(nèi)涵 親水概念演繹 “ 20萬 m178。 70 戶型定位 —— 定位原則 因項目地塊分散 ， 因此豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并不會相互間形成明顯干擾 ， 此外項目地塊居住價值差異性大 ， 因此 “ 啞鈴型 ” 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較適合項目 。 68 目標客戶定位 —— 客戶構(gòu)成比例 客戶區(qū)域來源 預計比例 萬江片區(qū) 45% 莞城及其他城區(qū) 20% 周邊鎮(zhèn)區(qū) 15% 深圳及其他城市 20% 在項目分期開發(fā)過程中，預計萬江及周邊客戶比例將逐漸下降，其他城區(qū)和城市客戶比例將逐漸上升。荀子認為 水“發(fā)源必東，浩浩乎不屈”，有理想，有追求，堅韌不撥 。 目標客戶之水文化挖掘 老子在 《 道德經(jīng) 》 中就說， “上善若水” ， 水“利萬物而不爭”，體現(xiàn)了“道”的精髓。 在千變?nèi)f化的大自然中，水是多變的，具有不同的面貌，它沒有像山那樣固定、執(zhí)著的形象，它柔和而又鋒利，可以為善，也可以為惡；難于追隨，深不可測，不可逾越。 知（智）者樂水，仁者樂山。 客戶總體表述： 知者 聚星