【正文】 ? 二、消防驗(yàn)收 ： ? 按消防法規(guī)定，在建筑工程（裝修）竣工時(shí)，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行消防驗(yàn)收。 ? ―― 圖紙裝訂：城建檔案館 電話(huà) ? ―― 市公安消防局地址： XXX，聯(lián)系電話(huà)： XXX ? ―― 消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在 7個(gè)工作日內(nèi)審結(jié)。（此圖在客戶(hù)中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章） ? 注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類(lèi)設(shè)計(jì)圖紙圖簽的要求，由設(shè)計(jì)人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。（如是餐飲商鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、 ? 可燃?xì)怏w報(bào)警切斷裝置圖，嚴(yán)禁使用液化氣的承諾書(shū) ? 5． 15本樓層總平面圖： 在該圖上用紅線(xiàn)標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。 ? 5． 14店鋪防排煙系統(tǒng) ：店鋪采用機(jī)械防排煙的要接入商場(chǎng)消防系統(tǒng)。） ? 5. 12店鋪內(nèi)煙感布置圖： 廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動(dòng)后的大小，如果不改動(dòng)沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動(dòng)。 ? 5． 11店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。 ? 5． 8照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。 ? 5． 6店鋪吊頂布置圖： 注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。 ? 5． 5店鋪平面布置圖： 在該圖中標(biāo)出地臺(tái)、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸 ；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報(bào)警裝置。 ? 4． 3封面加蓋物業(yè)公司行政公章 ? 報(bào)建所須圖紙 ? 5． 1封面 ? 5． 2目錄 ? 5． 3裝修設(shè)計(jì)總說(shuō)明： 在這說(shuō)明中表述設(shè)計(jì)依據(jù)、選擇的裝修材料類(lèi)型、數(shù)量、電線(xiàn)穿管情況等，以及對(duì)消防設(shè)施如噴淋、煙感等的考慮。（館址： ，電話(huà)： ） ? 報(bào)送消防圖紙須備兩套圖紙和材料 (一般店鋪?lái)殻?３ 藍(lán)圖 ２ 份，餐飲商鋪?lái)殻?２ 藍(lán)圖 ２ 份） ? 藍(lán)圖蓋章： ? 4． 1封面及各頁(yè)圖紙蓋設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)資質(zhì)專(zhuān)用章、設(shè)計(jì)（裝修）單位行政公章。 社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 2022/4/14 117 運(yùn)營(yíng)管理案例 — 消防報(bào)建 一、 消防報(bào)建 ? 根據(jù)消防法規(guī)要求，對(duì)于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項(xiàng)目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)建筑工程消防設(shè)計(jì)審核。 B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào) “ 街坊生意 ” ，多為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，內(nèi)容相對(duì)較少， 百貨類(lèi)（即廣義上的服飾精品大類(lèi)）商戶(hù)數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的意識(shí)較強(qiáng)。 社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 2022/4/14 116 一般來(lái)講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購(gòu)物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營(yíng)要求兩方面。 引爆： 即公開(kāi)招商及后一至二周， 全面媒體鋪開(kāi)，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場(chǎng)所信息傳遞； DM直郵單頁(yè)、短信、戶(hù)外展點(diǎn)設(shè)立、報(bào)紙、電臺(tái)、電視均配合到位，公交車(chē)體、公交站牌全面啟動(dòng)。 2022/4/14 113 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷(xiāo)售管理 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)營(yíng)管理 第五部分 案例分享 2022/4/14 114 ； : 媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加以推廣。舉例說(shuō)明：我們?cè)?jīng)制定過(guò)對(duì)員工購(gòu)房的優(yōu)惠制度，而且改過(guò)許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因?yàn)楣镜姆績(jī)r(jià)向來(lái)低開(kāi)高走，加上員工個(gè)人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢(shì)必讓員工增加投機(jī)心理，與公司的文化相悖 。有了后果我們才來(lái)亡羊補(bǔ)牢修改制度，這會(huì)有較大阻力，這是很不合算的。但也增加了透明度，減少了“瓜田納履、李下正冠”帶來(lái)的麻煩。即員工家屬不得參與獨(dú)自一家的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。即如果是銷(xiāo)售，員工家屬可以購(gòu)買(mǎi)，與對(duì)外銷(xiāo)售的條件一樣。 中午，召開(kāi)公司部門(mén)經(jīng)理會(huì)議，除了討論別的事，也專(zhuān)門(mén)將這件事提了出來(lái)，非常令人感動(dòng)的是，他們沒(méi)有一個(gè)人是站在自家私利的角度來(lái)看待此事，大家都開(kāi)誠(chéng)布公將這件事可能會(huì)產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。②新員工和外界在不知真相時(shí)是否會(huì)貶低公司？③這種雖然無(wú)中生有的東西，對(duì)我們是否會(huì)產(chǎn)生傷害。但我提了幾個(gè)問(wèn)題：①這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點(diǎn)湯，就有物管公司的員工說(shuō)：“老板的湯盆里肉要多一些。像 D的愛(ài)人，對(duì)超市非常有心得，非他無(wú)法辦好； E的哥哥開(kāi)早點(diǎn)鋪，也是小區(qū)翹首以盼的。” 第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的 B、 F談及此事。聽(tīng)了個(gè)別人議論，肯定會(huì)意冷心灰，對(duì)公司的文化持懷疑態(tài)度。且超市、美容、酒吧、早點(diǎn)鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來(lái)的。 銷(xiāo)售策略 — 長(zhǎng)期與短期返租比較 2022/4/14 112 銷(xiāo)售策略案例 — 銷(xiāo)售商鋪 2022年 12月， XX商鋪面向業(yè)主和社會(huì)進(jìn)行銷(xiāo)售和招商，一時(shí)間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購(gòu)買(mǎi)和開(kāi)辦各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，狀況大致是： A的妹妹買(mǎi)了商鋪開(kāi)美容院， B的夫人和 C的丈夫要買(mǎi)商鋪開(kāi)酒吧， D的丈夫要開(kāi)超市， E愛(ài)人的哥哥要開(kāi)早點(diǎn)鋪 …… 。 銷(xiāo)售策略 — 短期返租 (810年 ) 2022/4/14 111 ? 從銷(xiāo)售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷(xiāo)售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷(xiāo)售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。 劣勢(shì)： ?承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； ?如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。 ?返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶(hù)層面，有利于加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。 劣勢(shì)： ?承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼； ?返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高； ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 銷(xiāo)售策略 — 帶租約銷(xiāo)售模式 2022/4/14 109 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 劣勢(shì)： ?鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪； ?銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望； ?中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定； ?后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展； ?各類(lèi)手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 適用： ? 商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶(hù)缺乏了解； ? 純街鋪銷(xiāo)售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 純 銷(xiāo) 售 帶租約銷(xiāo)售 短期返租銷(xiāo)售 長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售 一般為一到三年返租 一般為八到十年返租 社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售管理 — 銷(xiāo)售策略 2022/4/14 107 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。 ? ：設(shè)置消火栓系統(tǒng) ? ：設(shè)置到位 ? ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。 ? ： ? 觀(guān)光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。 生活家居類(lèi)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2022/4/14 103 休閑類(lèi)業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)， 一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位等要求較高 ，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。 美容 SPA類(lèi)商家物業(yè)條件要求： 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 80500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） ≤ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 給排水 提供接口 燃?xì)夤艿? 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 美容美發(fā)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2022/4/14 101 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 80－ 150 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開(kāi)間（ m） 4－ 8 進(jìn)深（ m） 1020 給排水 提供接口，能保持穩(wěn)定正常 店前走道 裸露，最好不要有綠化帶 燃?xì)夤艿? 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 美發(fā)類(lèi)商家物業(yè)條件要求： 美容美發(fā)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2022/4/14 102 生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷(xiāo)售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。 2022/4/14 86 某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè) 來(lái)自外部資料 2022/4/14 87 某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期 不包含前期投入費(fèi)用 1,912萬(wàn)元 來(lái)自外部資料 2022/4/14 88 ?生活百貨類(lèi) ?超市類(lèi) ?餐飲類(lèi) ?便利店類(lèi) ?服務(wù)配套及服飾精品類(lèi) ?美容美發(fā)類(lèi) ?生活家居類(lèi) ?休閑娛樂(lè)類(lèi) 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類(lèi)型商家物業(yè)條件 2022/4/14 89 業(yè)態(tài) 商家 百貨 生活百貨 JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高 超市 大型綜合超市（大賣(mài)場(chǎng)） 沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、物美 社區(qū)標(biāo)超 華潤(rùn)萬(wàn)佳、蘇果、各區(qū)域性超市 餐飲 大型餐飲 湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭 西餐咖啡 雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐 中西式快餐 麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王 便利店 —— 71快客、好鄰居 服務(wù)配套及服飾精品 服務(wù)配套 一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書(shū)店、久美書(shū)店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章 服飾精品 以純、愛(ài)特愛(ài)、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天 工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品 美容及美發(fā) 美容 NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所 美發(fā) 純剪一派、出發(fā)點(diǎn) 生活家居 —— 瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭 休閑 —— 避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心 各類(lèi)型商家列表示意 來(lái)自外部資料 2022/4/14 90 生活百貨物業(yè)條件 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 25,00030,000 單層面積（㎡） 6,000－ 8,000，長(zhǎng)寬比一般大于 10： 7 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） － 14 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 5 進(jìn)深 ≥ 50 樓板承重（ Kg/㎡ ） 超市區(qū) ≥ 500，其它樓層 ≥ 350 給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等 供配電 來(lái)自?xún)刹煌?100/10KV級(jí)變電站的兩路 10KV專(zhuān)用線(xiàn)路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通 店內(nèi)垂直交通 每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部 電話(huà)線(xiàn) 提供配口 燃?xì)夤艿? 提供城市燃?xì)夤艿琅淇? 排污 預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位 卸貨 /理貨區(qū)（㎡） 5001,000 停車(chē)位（個(gè)） 500800 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 /或按照裝修要求提供 來(lái)自外部資料 2022/4/14 91 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 10,00025,000 單層面積（㎡） 5,000－ 10,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） － 13 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 進(jìn)深 ≥ 50 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 7001000 給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等 供配電 提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī) 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通，國(guó)際品牌一般要求與消防到位 店內(nèi)垂直交通 每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部 *3T 電話(huà)線(xiàn) 提供配口 燃?xì)夤艿? 提供城市燃?xì)夤艿琅淇? 排污 預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位 卸貨 /理貨區(qū)（㎡） 5001,000 停車(chē)位（個(gè)） 200500 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 大型綜合超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2022/4/14 92 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 1,0003,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 給排水 接駁到位，日供水量 ≥ 100噸； 供配電 提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，并設(shè)置備用電源 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通 電話(huà)線(xiàn) 提供配口 燃?xì)夤艿? 配備管道煤氣或瓶裝煤氣站 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車(chē)位（個(gè)） 50150 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2022/4/14 93 技術(shù)指標(biāo)