【正文】 尾盤期 ? 利用現樓實景吸引客戶下定； ? 結合銷售均價給予客戶一定優(yōu)惠。 開盤期 ? 在項目開盤時，引起市場高度關注； ? 針對到訪客戶進行分類分析，相應調整定位； ? 提升銷售均價，推出主力戶型； 104 銷售階段工作安排 強銷期 ? 樓層戶型全面放開，逐步提升銷售均價； ? 利用工程形象，舉辦各類促銷活動，刺激市場； 利用 。 （ 2）、中期： 小幅、高頻提升價格，過程中穿插多種活動配合，聚集人氣，配合促銷措施，搶占市場分額，同時加大宣傳力度，挖掘有效利益點，吸引整個市場的消費者； （ 3）、后期： 通過活動的帶動，充分挖掘老客戶的潛力，配合多種促銷方式組合，達成項目的最終銷售成功。 ? 項目的三期，在借助項目的 “ 水景大道 ” 等景觀環(huán)境和已經形成的項目市場知名度、美譽度的同時，并在建筑、文化、物業(yè)等方面進一步完善提高項目的美譽度，以最終完成項目的整體銷售，實現企業(yè)的利潤、知名度和品牌三重豐收的目的。 項目價格策略 95 項目價格策略 ? 項目價格策略原因分析：由于項目的銷售周期較長，而長春市場近幾年的價格漲幅較大，預計項目在未來一年內的漲幅將超過 3000元 /平方米，因此項目從一期開發(fā)到二期、三期在價格上都有所上調 ,以實現項目的利潤最大化； 96 項目銷售策略 ? 項目銷售總體策略 ? 項目一期以中高檔的市場形象、優(yōu)質的產品質量和中低價位入市，目的是搶占市場，建立并迅速提升項目的市場知名度，實現項目快速銷售，完成資金回籠，為二期開發(fā)做好準備。 94 ? （ 3）、隨著工程進度及項目形象的確立，分階段提高銷售價格，穩(wěn)定前期客戶，使市場確立買本項目就是買升值的良好口碑，實現一期穩(wěn)銷期、持銷期 2600元 /平方米、 2650元 /平方米的均價；二期穩(wěn)銷期、持銷期 3100元 /平方米、 3150元 /平方米；三期穩(wěn)銷期、持銷期 3300元 /平方米、 3350元 /平方米。 總計項目的整個銷售周期為 36個月 93 項目價格策略 （ 1）、 準備期， 項目一期將 A A A3等以 2400元 /平方米的價格入市，通過定價體系的低價房與利益點來促進成交，同時，隨著工地形象的改變，利用買期房便宜，買得越早越便宜的消費心理，一期開發(fā)分別在預熱期、導入期實現 2450元 /平方米、 2500元 /平方米、 2550元 /平方米的均價；二期開發(fā)分別在準備期、預熱期、導入期實現 2900元 /平方米、 3000元 /平方米、 3100元 /平方米的均價；三期開發(fā)分別在準備期、預熱期、導入期實現 3150元 /平方米、 3250元 /平方米、 3300元 /平方米的均價。 91 項目銷售時段定位 二期銷售時段定位： （ 1）、準備期： 2022年 12月 1日至 2022年 12月 31日，共 31天； （ 2）、預熱期： 2022年 1月 1日至 2022年 2月 28日，共 59天； （ 3）、導入期： 2022年 3月 1日至 2022年 4月 30日，共 61天； （ 4）、開盤大吉： 2022年 5月 1日； （ 5）、強銷期： 2022年 5月 1日至 2022年 8月 31日，共 123天； （ 6）、穩(wěn)銷期： 2022年 9月 1日至 2022年 11月 30日，共 90天； （ 7）、持銷期： 2022年 12月 1日至 2022年 12月 31日，共 31天； （ 8）、尾盤期： 2022年 1月 1日至 2022年 1月 31日，共 31天； 合計：二期銷售周期為 14個月。 74 項目的 VI系統(tǒng)設計 75 項目的標識設計 76 項目名片設計 77 項目信紙設計 78 項目內環(huán)境設計 79 指示牌設計 80 指示牌設計 81 垃圾桶設計 82 員工胸牌設計 83 手提袋設計 84 員工服裝設計 85 項目的報廣設計 86 項目的報廣設計 87 項目的戶外圍欄設計 88 項目銷售計劃 89 項目的銷售計劃 （ 1）、本項目一期銷售均價為 2600元 /平方米，二期銷售均價為 3100元 /平方米，三期銷售均價為 3300元 /平方米，整個項目力圖均價達到 3000元 /平方米； （ 2）、價格走勢基本策略：以低開高走的方式進行； （ 3）、項目的整個銷售周期為 36個月，其中一期為 12個月，二期銷售周期為 14個月，三期為 15個月。 C、貼切目標市場的基本情況和基本性格，較易得到目標市場的認同和追捧，更有助于刺激其購買欲望。 以上傳播概念是基于以下幾個前提下而產生的： A、整個鐵北房地產市場競爭情況未來將十分激烈，要想在市場上突出，必須極大突出項目與市場的差異性，整個傳播概念在長春市場從未用過，新鮮而搶眼，識別能力強，較好地引起注意，容易記憶，迅速形成知名度。 B公園式的環(huán)境與自身成熟配套，交映成“城市綠洲” 71 項目傳播概念的定位 實際上，項目鎖定的主要目標市場就是項目的主傳播受眾群體，因此，充分挖掘其對目標客群的心理趨向，才是傳播居住文化和銷售推廣時要考慮的基本點。 藍色多瑙河 ”在含義上充滿了特有歐洲風情，“美好”的氣息撲面而來，從字面上理解，很容易讓市場建立項目規(guī)模大、內涵層次豐富、綠化率高的大概念，從而使得本項目自然形成“歐洲風情、歐洲園林”的檔次。 70 項目命名 名： 美景天城 市場推廣定位：世界建筑薈萃的頂級園林居住小區(qū)； 以生活方式來演繹 “ 美景天城 本項目由于規(guī)模和小區(qū)景觀規(guī)劃以及個體產品等優(yōu)勢，從區(qū)域市場稀缺景觀資源來看，預計銷售會順暢。 捷克風情園優(yōu)化建議 58 捷克組團建筑外立面 捷克風情園優(yōu)化建議 59 畫 廊 捷克風情園優(yōu)化建議 60 小區(qū)路網 水松夾道 捷克風情園優(yōu)化建議 61 布拉格廣場 捷克風情園優(yōu)化建議 62 青廣場 捷克風情園優(yōu)化建議 63 項目的開發(fā)建議 項目回遷部分的總建筑面積為82778平方米，考慮到小區(qū)未來的物業(yè)管理，以及回遷戶對于位置、環(huán)境的依賴性不強，因此將這一部分作為安置回遷戶。如阿爾卑斯大街與匈牙利門交匯處的布拉格廣場，設置為低地廣場，主要為金色大廳頂部的禽籠里的鴿子的喂食處，創(chuàng)造出景觀；周圍公建以咖啡館、啤酒屋為主題的西方風情商業(yè)；青廣場為一處歐洲園林藝術的灌木圍墻組成的小型迷宮，在阿爾卑斯大街與水松夾道交匯處；水松夾道以上三條步道依次為葡萄街、畫廊、黃金巷；葡萄街主要以覆蓋走道的葡萄架為主要景觀；黃金巷則以長青藤覆蓋的樓體、空中花園為主要看點；畫廊則是藝術的展示區(qū)，主要展示的是沿街的畫藝作品。推廣的居住文化是小資文化，文化延伸為咖啡的、啤酒的、流行的、新文學的文化和推廣主題。推廣的居住文化是音樂文化，延伸文化如戲劇的、藝術的、自然的文化和推廣主題。并設計園區(qū)景觀如下： 49 喀爾巴阡商業(yè)特區(qū)的建筑效果 羅馬尼亞風情園優(yōu)化建議 50 羅馬尼亞風