【正文】 對(duì)應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級(jí)管理體系 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 銷售服務(wù)階段 ?市場(chǎng) ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場(chǎng) ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計(jì) ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng) 研究 投資 決策 土地 獲取 市場(chǎng) 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 項(xiàng)目施工階段 ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進(jìn)度 ?質(zhì)量 招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 成本 投資 過(guò)程 開(kāi)發(fā) 過(guò)程 建設(shè) 過(guò)程 ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目 考核 過(guò)程監(jiān)控 過(guò)程監(jiān)控 投資方案 設(shè)計(jì)圖紙 集團(tuán) 區(qū)域 公司 項(xiàng)目 公司 ?招標(biāo) ?投標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo) 投標(biāo) ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理投資 收回 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 44頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)決策拿地職能、區(qū)域公司規(guī)劃設(shè)計(jì)職能的相對(duì)集中的同時(shí)要求各自必須有對(duì)應(yīng)的服務(wù)、協(xié)調(diào)機(jī)制的建立 集團(tuán) 區(qū)域 公司 項(xiàng)目 公司 1. 區(qū)域公司參與決策過(guò)程 2. 提供國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)和策劃理念指導(dǎo)與培訓(xùn) 3. 對(duì)方案優(yōu)化提供專家支持 4. 建立集團(tuán)項(xiàng)目方案庫(kù) 5. 標(biāo)準(zhǔn)化投資方案格式和內(nèi)容要求 6. 提供核心人員輪崗機(jī)會(huì) 提供投資方案 提供施工圖紙 1. 提供施工過(guò)程的技術(shù)支持（圖紙） 2. 對(duì)施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)方案調(diào)整做出決策 3. 提供項(xiàng)目預(yù)算 拿地 策劃、設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目考核 公司考核 集團(tuán)提供的服務(wù)和協(xié)調(diào) 區(qū)域公司提供的服務(wù)和協(xié)調(diào) 管理閉環(huán) 管理閉環(huán) 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 45頁(yè) 2022/3/13 區(qū)域公司規(guī)劃設(shè)計(jì)職能、項(xiàng)目公司的建設(shè)職能的相對(duì)分散的同時(shí)要求各自必須有對(duì)應(yīng)的監(jiān)督、控制機(jī)制的建立 集團(tuán) 區(qū)域 公司 項(xiàng)目 公司 1. 對(duì)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行規(guī)范 2. 對(duì)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)和能力等招標(biāo)進(jìn)行規(guī)范，也可指定 3. 對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行審批 4. 對(duì)施工圖進(jìn)行備案 5. 對(duì)策劃方案進(jìn)行審批 6. 對(duì)銷售方案進(jìn)行備案 1. 控制大宗材料、設(shè)備采購(gòu)（程序控制） 2. 控制資金撥付（預(yù)算核量） 3. 對(duì)總包方選擇進(jìn)行規(guī)范 1. 規(guī)范采購(gòu)制度流程 2. 規(guī)范項(xiàng)目組織 3. 規(guī)范合同文本 4. 建立并提供采購(gòu)信息平臺(tái) 拿地 策劃、設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目考核 公司考核 集團(tuán)實(shí)施的監(jiān)督和控制 集團(tuán)實(shí)施的監(jiān)督和控制 區(qū)域公司實(shí)施的監(jiān)督和控制 管理閉環(huán) 管理閉環(huán) 控制策劃、設(shè)計(jì)方案 控制建安成本、進(jìn)度 收入、成本進(jìn)度、安全質(zhì)量 收入、成本 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 46頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)內(nèi)各項(xiàng)職能管理在不同的層面追求規(guī)模效益，實(shí)施的關(guān)鍵是組織的執(zhí)行力問(wèn)題 人力資源管理 財(cái)務(wù)管理 信息管理 文化管理 戰(zhàn)略管理層面 參與制定公司戰(zhàn)略 領(lǐng)導(dǎo)組織結(jié)構(gòu)變革 人力資源規(guī)劃 …… 企業(yè)投融資戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)計(jì)劃系統(tǒng) 財(cái)務(wù)控制系統(tǒng) …… 集團(tuán)信息平臺(tái)建設(shè) 企業(yè)資源計(jì)劃（ ERP）系統(tǒng) 企業(yè)理念、使命、核心價(jià)值觀 職能管理層面 建立績(jī)效考核方案 設(shè)計(jì)激勵(lì)方案 培訓(xùn)方案 …… 財(cái)務(wù)融資計(jì)劃 資金需求計(jì)劃 成本控制方案 …… 材料和設(shè)備供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù) 市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù) …… 設(shè)計(jì)理念提升 客戶服務(wù)宗旨 企業(yè)品牌維護(hù) …… 操作管理層面 工資管理 檔案管理 定崗定編 招聘管理 其它人事管理 報(bào)表統(tǒng)計(jì) 銀行結(jié)算 現(xiàn)金往來(lái)結(jié)算 票據(jù)審核 …… 客戶信息統(tǒng)計(jì)表 來(lái)電來(lái)訪登記表 市場(chǎng)調(diào)查歷史數(shù)據(jù) 區(qū)域土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù) …… 企業(yè)制度保障 企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) VI、CI等 …… 形成管理平臺(tái) 形成資源共享平臺(tái) 形成經(jīng)驗(yàn)交流平臺(tái) 集團(tuán)職能管理原則 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 47頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（一） – 參與制定本公司戰(zhàn)略目標(biāo) – 參與制定本公司主要戰(zhàn)略措施，向集團(tuán)和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提交關(guān)于本公司發(fā)展戰(zhàn)略的建議 – 執(zhí)行戰(zhàn)略計(jì)劃，受集團(tuán)監(jiān)控 – 行業(yè)／市場(chǎng)研究，戰(zhàn)略方向制訂 – 集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部設(shè)計(jì)集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃體系，并在此框架下主導(dǎo)制定集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和主要戰(zhàn)略措施 – 監(jiān)控地區(qū)公司戰(zhàn)略計(jì)劃執(zhí)行情況，確保其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不偏離戰(zhàn)略方向 – 土地 /項(xiàng)目信息獲取以及初步分析** – 項(xiàng)目調(diào)研、前期市場(chǎng)定位 – 項(xiàng)目可行性報(bào)告編制 – 提出資金預(yù)算（土地出讓金） 地區(qū)公司 戰(zhàn)略管理 投資決策 集團(tuán) – 集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部制定土地儲(chǔ)備和土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃 – 土地購(gòu)買投資由集團(tuán) 基于可行性研究報(bào)告 進(jìn)行投資分析，由投資委員會(huì)進(jìn)行決策 – 融資信息，資金支持 – 總部統(tǒng)一調(diào)配資金，進(jìn)行預(yù)算管理 備注：地區(qū)公司與集團(tuán)權(quán)限劃分，建議視各地區(qū)發(fā)展成熟度的不同，實(shí)行權(quán)變管理，具體細(xì)分各自權(quán)責(zé) 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 48頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（二） – 執(zhí)行集團(tuán)的計(jì)劃管理制度并接受集團(tuán)的監(jiān)督 – 依據(jù)集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提出地區(qū)公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，報(bào)集團(tuán)審批， 并分解出季度、月度、周工作計(jì)劃 – 執(zhí)行經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 – 集團(tuán)制定計(jì)劃管理制度并監(jiān)督實(shí)施 – 指導(dǎo)和審核地區(qū)公司編制年度、季度工作計(jì)劃 – 監(jiān)督地區(qū)公司年度、季度工作計(jì)劃完成情況 – 執(zhí)行集團(tuán)制定的各類人力資源管理制度，包括績(jī)效考核和薪酬管理制度 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下制訂年度人力資源規(guī)劃并報(bào)集團(tuán)審核 – 提名本單元部門經(jīng)理、副經(jīng)理人選 – 實(shí)施本單元普通員工、主管級(jí)別的招聘和任免工作 – 集團(tuán)制定統(tǒng)一的人力資源管理制度，包括績(jī)效考核和薪酬管理體系 – 集團(tuán)指導(dǎo)地區(qū)公司編制年度人力資源規(guī)劃并進(jìn)行審核 – 實(shí)施地區(qū)公司考核，公司外派人員考核 地區(qū)公司 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 人力資源 集團(tuán) 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 49頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（三） – 在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下制訂和調(diào)整地區(qū)公司財(cái)務(wù)預(yù)算及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算，制定年度、季度、月度資金計(jì)劃并報(bào)集團(tuán)審批 – 執(zhí)行集團(tuán)制定的財(cái)務(wù)制度和資金調(diào)配計(jì)劃 – 批準(zhǔn)管理費(fèi)用的報(bào)銷和授權(quán)額度內(nèi)的資金支付 – 有權(quán)簽署預(yù)算內(nèi)的金額在 ___(以下 )或 預(yù)算外的 ___(以下 )的經(jīng)濟(jì)合同 – 配合集團(tuán)融資行為 – 集團(tuán)制定財(cái)務(wù)管理制度 – 集團(tuán)指導(dǎo)和審核地區(qū)公司 年度和季度財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的制訂和調(diào)整工作 – 集團(tuán)指導(dǎo)和審核地區(qū)公司年終財(cái)務(wù)決算 – 集團(tuán)對(duì)地區(qū)公司資金收入實(shí)行統(tǒng)一管理 – 審批地區(qū)公司簽訂的金額 ___以上的經(jīng)濟(jì)合同以及預(yù)算外的 ___以上的經(jīng)濟(jì)合同 – 提供融資服務(wù) – 執(zhí)行集團(tuán)公司的企業(yè)精神和行為準(zhǔn)則 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下開(kāi)展企業(yè)文化建設(shè)和傳播活動(dòng) – 首次公開(kāi)使用與企業(yè)形象傳播相關(guān)的文案和平面設(shè)計(jì)前報(bào)集團(tuán)公司核準(zhǔn) – 建設(shè)和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌 – 集團(tuán)制定統(tǒng)一的企業(yè)精神和行為準(zhǔn)則 – 規(guī)范和指導(dǎo)地區(qū)公司的企業(yè)文化建設(shè)和品牌建設(shè)活動(dòng) – 對(duì)公司品牌進(jìn)行建設(shè)和管理 地區(qū)公司 財(cái)務(wù)控制 品牌與企業(yè)文化 集團(tuán) 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 50頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（四） – 接受集團(tuán)定期或不定期的審計(jì)監(jiān)督 – 處理有關(guān)訴訟問(wèn)題，為地區(qū)公司提供各種法律咨詢服務(wù) – 定期或不定期地審計(jì)地區(qū)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保其經(jīng)濟(jì)性、可靠性 – 組織地區(qū)公司進(jìn)行互審 – 對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行審計(jì) – 根據(jù)投資方案所確定的市場(chǎng)定位明晰項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 – 進(jìn)行項(xiàng)目策劃和規(guī)劃方案設(shè)計(jì) – 施工圖設(shè)計(jì) – 審核市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位等方案 – 參與戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目策劃專題討論會(huì)并審核最終方案 – 概念設(shè)計(jì)甑選設(shè)計(jì)單位、合同談判、組織評(píng)審和確定方案 – 方案設(shè)計(jì)組織評(píng)審和確定方案 – 景觀設(shè)計(jì)的組織評(píng)審和確定方案 – 樣板房設(shè)計(jì)評(píng)審 – 二次設(shè)計(jì)的監(jiān)督檢查 – 重大功能變化及重大設(shè)計(jì)變更處理 地區(qū)公司 法律審計(jì) 設(shè)計(jì)管理 集團(tuán) 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 51頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（五） – 不涉及 – 組建銷售團(tuán)隊(duì)或管理銷售代理公司、廣告公司，實(shí)現(xiàn)銷售收入 – 審核銷售實(shí)施方案，實(shí)現(xiàn)整合營(yíng)銷 – 管理現(xiàn)金收入，實(shí)現(xiàn)投資現(xiàn)金回流 地區(qū)公司 施工管理 銷售管理 集團(tuán) – 將設(shè)計(jì)圖紙交給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)具體的施工組織管理工作 – 對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控、評(píng)估和驗(yàn)收 – 負(fù)責(zé)具體招投標(biāo)工作 – 總額在 ___以內(nèi)采購(gòu)合同的審定 – 提供招標(biāo)平臺(tái) – 建立招標(biāo)機(jī)制 – 儲(chǔ)存招標(biāo)信息，實(shí)現(xiàn)資源共享 – 成熟時(shí)進(jìn)行集團(tuán)供應(yīng)商管理 – 總額在 ___以上采購(gòu)合同的審定 招標(biāo)管理 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 52頁(yè) 2022/3/13 地區(qū)公司與項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）的權(quán)限劃分 – 負(fù)責(zé)總包、監(jiān)理等招標(biāo)； – 負(fù)責(zé)總包合同的簽訂 – 負(fù)責(zé)暫定金額事項(xiàng)的采購(gòu) – 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)管理 – 提供設(shè)計(jì)圖紙的技術(shù)指導(dǎo) – 負(fù)責(zé)圖紙的變更 – 負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院的協(xié)調(diào) 項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部） 招標(biāo)管理 技術(shù)管理 地區(qū)公司 – 配合責(zé)暫定金額事項(xiàng)的采購(gòu) – 通過(guò)監(jiān)理公司，采用總包方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、安全的監(jiān)控 – 不涉及 質(zhì)量進(jìn)度安全管理 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 53頁(yè) 2022/3/13 2 報(bào)告內(nèi)容 :卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 第三階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧 卓越集團(tuán)總部核心管控流程優(yōu)化 卓越集團(tuán)人力資源戰(zhàn)略 卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 卓越集團(tuán)融資戰(zhàn)略 卓越集團(tuán)品牌戰(zhàn)略 管控和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化思路 卓越管控體系優(yōu)化 卓越組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 物業(yè)管理公司 /顧問(wèn)公司管控設(shè)計(jì) 擔(dān)保公司管控設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元管控設(shè)計(jì) 集團(tuán)總體定位 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 54頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)與物業(yè)管理公司 /顧問(wèn)公司 權(quán)限劃分（一） – 參與制定本單元戰(zhàn)略目標(biāo) – 根據(jù)本單元戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)在集團(tuán)指導(dǎo)下制定主要戰(zhàn)略措施，報(bào)集團(tuán)審批 – 制定和執(zhí)行戰(zhàn)略計(jì)劃，受集團(tuán)監(jiān)控 – 集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部設(shè)計(jì)集團(tuán)總體戰(zhàn)略體系，并在此框架下制定物業(yè)公司/顧問(wèn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo) – 指導(dǎo)物業(yè)公司 /顧問(wèn)制定主要戰(zhàn)略措施和戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃 – 監(jiān)控房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略計(jì)劃執(zhí)行情況，確 保其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不偏離戰(zhàn)略方向 – 戰(zhàn)略性投資活動(dòng)，如進(jìn)入新的細(xì)分市場(chǎng)，嘗試新的業(yè)務(wù)模式等需報(bào)集團(tuán)審批 – 審批物業(yè)管理公司 /顧問(wèn) 重大投資決策 物業(yè)管理公司 /顧問(wèn)公司 戰(zhàn)略管理 投資決策 集團(tuán) 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目職能戰(zhàn)略報(bào)告 第 55頁(yè) 2022/3/13 集團(tuán)與物業(yè)管理公司 /顧問(wèn)公司 權(quán)限劃分（二） – 執(zhí)行集團(tuán)的計(jì)劃管理制度并接受集團(tuán)的監(jiān)督 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下編制本單元年度計(jì)劃，并分解出半年、季度工作計(jì)劃 – 執(zhí)行工作計(jì)劃 – 集團(tuán)制定計(jì)劃管理制度并監(jiān)督實(shí)施 – 指導(dǎo)和審核房地產(chǎn)公司編制