【正文】 自然也需要更多的投入。 是戴著鎖鏈的超級舞者。 做商業(yè)地產，需要耐心，需要理性，需要高度的技巧。 通過對香港 12個購物中心的研究，表現(xiàn)出如下特點： ? 購物中心的商戶組合講究商戶多元化組合，往往包含有百貨、超市、服裝及配飾、珠寶、精品、童裝玩具、書籍光碟、餐飲、娛樂等多業(yè)種； ? 十二個購物中心中，服裝 /時裝 /鞋帽類占比例最大，占商戶總數(shù)的 ％；其次是各類服務、美食類，分別占 %、 %； ? 十分注重商戶的選擇，考察商戶過程仔細、慎重、時間長； ? 注重商戶品類組合，不濫竽充數(shù)； ? 沒有大型百貨公司作為核心店時，購物中心大膽的通過拆分百貨公司的面積租予不同行業(yè)的業(yè)內領先者，此策略不但增加了整體租金回報，亦令業(yè)主在商品及租戶品質方面有更直接及較強的控制力。 垂直人流動線規(guī)劃涉及以下三方面： ?垂直交通組織； ?中央空間是垂直人流動線設計的重點； ?垂直商品組合； 以上各方面其實是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動線系統(tǒng)。 內部人流動線規(guī)劃主要包括平面人流動線規(guī)劃和垂直人流動線規(guī)劃 。 香港社區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經進入成熟時期，其規(guī)劃、布局已經具備現(xiàn)代城市型購物中心的一些基本特點，與傳統(tǒng)意義上的城市型購物中心漸行漸近。 商圈分析的三個重點為：人口特點及購買力分析、經濟基 礎特點、競爭狀況與市場飽和度；每個商圈都包含三個層 次，主要的、次要的和邊緣的。其“杏花村”的東方韻味與歐式裝飾、情景街區(qū)互相融合，帶來一種全新的體驗，可以說是香港商業(yè)發(fā)展的里程碑之一。耗費巨資營造的“航?！薄昂Ｑ蟆敝黝}，海洋生物、海員、海盜、海船等構成了一幅異國風情的美麗畫卷。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 八、香港商業(yè)的借鑒 、商圈分析 香港社區(qū)型購物中心三大代表作 A、黃埔新天地 香港最具代表性的社區(qū)型購物中心，以 JUSCO 作為主力店，成為整體的核心；蔡瀾美食坊作為 次主力店，以數(shù)量眾多的社區(qū)配店作為主要構成， 成為獨具餐飲特色的主題商業(yè)區(qū)。 ： 造勢： 從 項目外包裝 開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 ? 從風險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風險非常小；同時也更能趨向政府相關政策，避免政策風險。 ?因返租而產生相應的返租法律風險。 ?如果項目經營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 —— 短期返租銷售（三年） —— 長期返租銷售（十年） 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ?給投資者堅定信心。 ?幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 優(yōu)勢： ?通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費； ?短期內使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢： ?產權分散，主力店或品牌店難以進駐； ?無法規(guī)劃經營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長； ? 若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時便利店等 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經營效果也各不相同。但是搞風險的能力也較 強，其運營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的 “ 街坊 ” 消費群。 A、硬件設施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨立鋪 位，冷氣、電梯等相應設施配置數(shù)量較少。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種： ? 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅； ? 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理； ? 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公 司，以確保日后的長期經營。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點而又圍繞同一主題，整個社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點，形成項目自身的差異化優(yōu)勢； ? 除了以上幾點，定期或不定期地舉辦一些與主題相關的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運作模式尚不成熟。 樓盤名稱 主題風格 表現(xiàn)形式 萬科四季花城 歐洲小鎮(zhèn)風情 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 中海陽光棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 波托菲諾 意大利風情山海小鎮(zhèn) ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 桃源居 世外桃源 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 五、特色氛圍的營造 五、特色氛圍的營造 萬科四季花城 桃源居 波托菲諾 五、特色氛圍的營造 社區(qū)商業(yè)特色營造的建議： ? 從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應該與住宅保持高度統(tǒng)一； ? 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風格相統(tǒng)一，還應該注意強調自身色彩及線條的強化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強調視覺的沖擊力； ? 景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點進行相應的布置。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） ≥200500 經營樓層選擇（層） 2～ 3 結構層高要求（ m） ≥4 給排水 提供接口 供配電 提供接口且符合國家標準 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 燃氣管道 需要 停車場車位 50左右 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 休閑業(yè)態(tài)經營場所一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等技術指標有一定要求。 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 50200 經營樓層選擇（層） ≤3 層高要求（ m） ≥3 開間（ m） 35 進深（ m） 1015 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 可以看出，生活家居對于經營場所的硬件技術要求符合自身經營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規(guī)劃設計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。一般情況下，美容 SPA的經營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。服飾精品雖非日常購買頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對于技術條件的要求與服務配套類商家基本相同。 便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對硬件技術指標的要求主要體現(xiàn)在要有良好的展示性，合適的開間、進深和層高等。 內向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應的較少。但是，在個數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、501㎡ 以上 ” 五種面積區(qū)間。 綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動線規(guī)劃應主要注意以下幾點： 規(guī)劃人流動線應簡單易達，增強商業(yè)的便利性； 人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外 部人流； 人流焦點應設置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經過盡可能多的商業(yè)； 人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化； 人流動線規(guī)劃中，可結合具體情況設置具有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經過社區(qū)的大部分商業(yè)。 以上 6個社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點； ? 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠，但由于商業(yè)分布較長，兩者未能吸引人流經過大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點。 人流端點 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點 和 人流端點 。 主