愛地地產(chǎn)關(guān)于返租銷售法律問題解讀研究報告(參考版)
2025-05-29 08:29本頁面
【正文】 先 務(wù) 取 智 因為涉及不特定的公眾，社會影響較大，倘若項目本身有瑕疵，符合非法集資的構(gòu)成要件，則可能被認(rèn)定為非法集資，房產(chǎn)商須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 《 非法集資解釋 》 的出臺進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)領(lǐng)域售后返租，是否“具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者以房產(chǎn)銷售為主要目的”的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為模糊，法官的主觀裁量權(quán)較大。但是，開發(fā)商在售后返租具體操作的過程中有很多法律風(fēng)險，尤其應(yīng)注意同非法集資的界限。 結(jié)語 售后返租自引入后在國內(nèi)發(fā)展很快，特別是在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越困難，個人投資者投資渠道較少的背景下，售后返租逐漸成為開發(fā)商關(guān)注的重要對象。 為 服 勝 慧 2 我國售后返租有條件 在售后返租的階段上，分為未竣工項目的售后返租，已竣工項目的售后返租，已在營項目的售后返租，未竣工的項目開發(fā)企業(yè)丌得以售后返租的形式進(jìn)行銷售； 從法律規(guī)定的主體推出 解讀我國目前針對商品房返租銷售相關(guān)的法律法規(guī)，有以下結(jié)論： 機密文件 BY P26 先 務(wù) 取 智 先 務(wù) 取 智 ? 開發(fā)商的信譽等。 ? 商鋪的地理位臵以及今后的經(jīng)營前景。 先 務(wù) 取 智 開發(fā)商運用售后返租注意的問題 “售后返租”只是整個營銷策略的一部分本質(zhì)上是利用金融工具解決產(chǎn)品銷售問題！ 開發(fā)商在運用售后返租這一銷售策略的同時，除了考慮法律風(fēng)險之外，還應(yīng)還要結(jié)合其他因素考慮，以免適得其反。 為 服 勝 慧 機密文件 BY P22 選擇回販的，買叐人可以享叐到投資增值的回報；選擇丌回販的，買叐人仌可將該物業(yè)返租或用二其它目的。 買叐人對自己的房產(chǎn)是否“回販”有自主選擇權(quán)，丌僅買叐人可以決定賣或者丌賣，買賣雙方對二如何賣、以多少價款賣也有談判協(xié)商的余地。這種做法涉嫌借用合法絆營的形式吸收資金，丌以房產(chǎn)銷售為主要目的，很容易被訃定為非法集資。 在前期，出賣人將房產(chǎn)賣給買叐人，一次性回籠資金，并約定定期返租，后期再將房產(chǎn)回販。這類的約定大致有兩種內(nèi)容： 一、合同亊先約定出賣人在一定的期限內(nèi)或者滿足一定的條件后將房產(chǎn)回販。 先 務(wù) 取 智 目前市場上返租銷售都存在若干年升值回購權(quán) 為什么若干年后要升值回購？ ? 滿足投資客升值的心里要求，堅定投資客的投資信心，增強購買信心； ? 能夠保持項目整體經(jīng)營定位，便于開發(fā)商后期的經(jīng)營管理。 為 服 勝 慧 這種方式涉嫌返利銷售，在法律上有很大風(fēng)險 機密文件 BY P20 市場上存在的返租銷售都存在前若干年租金直接抵扣房款。 為 服 勝 慧 為什么要返租銷售？ 機密文件 BY P19 銷售模式選擇決定了核心價值鏈的內(nèi)涵，某種意義上決定了商業(yè)項目的成敗。 為 服 勝 慧 常見的返租優(yōu)惠措施及其作用 機密文件 BY P18 五、返租銷售 +保值或增值回購 內(nèi)容： 在返租銷售的基礎(chǔ)上，增加保值回購或增值回購的承諾，如一段時間之后物業(yè)跌價，可由購房者自己選擇，是否以約定的價格將此物業(yè)賣還給開發(fā)商。 四、購鋪易，低首付 內(nèi)容： 允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由發(fā)展商提供 23年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營后。 三、十年保收計劃 內(nèi)容： 即客戶在購買本項目 10年時間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1年、 2年或 5年為一個結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價中一次性扣除）。 為 服 勝 慧 （有別于超輕松按揭） 機密文件 BY P17 發(fā)展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實施每年分付810%的計劃，連續(xù)五年。 積極作用： 有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風(fēng)險。 積極作用： 保證商鋪的投資回報，讓買家購買到商鋪時就可擁有了穩(wěn)定租約（回報）。 常見的返租優(yōu)惠措施及其作用 一、帶租約發(fā)售 內(nèi)容： 發(fā)展商與有意向經(jīng)營商鋪的客戶進(jìn)行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。 為 服 勝 慧 目 錄 一、認(rèn)識售后返租 二、不售后返租有關(guān)的法律解讀 三、關(guān)亍售后返租的其他問題 四、分析結(jié)論 ※ 常見的返租優(yōu)惠措施及其作用 ※ 關(guān)于返租銷售的若干問題 ※ 開發(fā)商運用售后返租需注意的問題 ※ 購房者面對售后返租需注意的問題 機密文件 BY P16 為 服 勝 慧 機密文件 BY P15 商品房返租銷售中需要注意的其他法律條文 中華人民共和國國家工商行政管理局令第 71號《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條，房地
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