【正文】 35 。通過不同的容積率來對本項目進行經(jīng)濟效益分析與評價具體結(jié)論如下表所示：方案容積率物業(yè)類型建筑面積（㎡）成本（萬元）售價（萬元）總收入（萬元）成本利潤率（%）銷售利潤率（%）A住宅103383237397134014%%別墅鋪位50889B住宅79847190134110287%%別墅鋪位C住宅5567113956383892%%別墅鋪位D住宅4103710855967522%%別墅鋪位總結(jié)總之，本項目投入越多，收入就越大。對城市升級和提高區(qū)域競爭力作用明顯。七、 項目經(jīng)濟效益分析結(jié)論綜上所述，本項目經(jīng)濟效益較好，投資利潤率較高。 , 項目成本投資為55671萬元，總銷售額為139563萬元，總利潤為83892萬元，%。序號稅費名稱稅(費)基稅(費)率稅(費)額(萬元)1繳市建委工程質(zhì)監(jiān)費造價（萬元）64772%648審圖費建筑面積5088901932繳市規(guī)劃局市政建設配套費[住宅、車位]建筑面積50889020元/M21018市政建設配套費[鋪位]建筑面積508890100元/M25089城市規(guī)劃報建費建筑面積50889010測量費建筑面積50889025規(guī)劃費建筑面積50889025審圖費建筑面積5088901元/M2513市房管局0經(jīng)營管理費建筑面積50889076房屋交易費建筑面積508890153確權(quán)服務費售價（萬元）%475勘察、登記費棟64772200元/棟6484市消防支隊消防設施費建筑面積5088903元/M21535國土局含在地價內(nèi)6繳市稅務局土地增值稅售 價（萬元）%1187營業(yè)稅售 價（萬元）%城建費營 業(yè) 稅（萬元）（7%）831教育費附加營 業(yè) 稅（萬元）（2%）237堤圍費營 業(yè) 稅（萬元）（3%）356土地增值稅營 業(yè) 稅（萬元）（1%）119交易印花稅售 價（萬元）萬分之三71帶征所得稅售 價（萬元）按總銷售額的3%計7122合 計29709六、 成本利潤表序號項目費用總額（萬元）計算基礎備 注1地價114,00可售面積1353000平方米3市政基礎設施費4351 4規(guī)劃勘探設計費1272 1459000平建筑面積25元/平方米5景觀設計費153 160000平園林面積20元/平方米6建安工程費64772 7不可預見費3239 建安工程費的5％8企業(yè)管理費972 %9費1170 10稅21793 11廣告及銷售費用4748 銷售額的2％12財務費用（利息）913 按2億資金啟動兩年測算合計總成本103383 總售價237397總利潤134014 成本投資利潤率%銷售利潤率%根據(jù)上表可知，項目成本投資為103,383萬元，總銷售額為237,397萬元，總利潤為134,014萬元，%。序號市政項目名稱預測基礎預測單價預測造價(萬元)1供水工程建筑面積508890407 2供電工程建筑面積5088901272 3道路工程建筑面積508890407 4排污工程建筑面積508890814 5園林綠化工程綠化面積763341145 6通訊設施（電視/電話）建筑面積508890305 合計4351 五、 應繳納稅費包括在開發(fā)前期、銷售過程中應繳政府的各種費用和稅款。)序號樓宇名稱建筑面積計算基礎計劃均價總售價(萬元)1住宅65%4200138927 2別墅25%550069972 3鋪位5088910%5600284984車位暫不計入約10萬元/個(暫不計入)暫不計入5銷售合計5088904265237397 三、 建筑安裝造價計算根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算，多層住宅建安成本1400元/㎡，高層住宅約1200元/㎡，電梯設備等另外測算。二、 項目的構(gòu)成及銷售收入按照分三期3年內(nèi)開發(fā)住宅均價3200元/㎡，別墅5500元/㎡，商鋪5600元/㎡，銷售收入?！?客戶職業(yè)特征主要以各私營企業(yè)主、教師、醫(yī)師、公務員為主。二、項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型定位根據(jù)項目的自身條件以及以上研究分析，我們建議項目主要規(guī)劃產(chǎn)品有：小高層、高層、商業(yè)及別墅三種產(chǎn)品組合產(chǎn)品面積定位根據(jù)項目周邊競爭樓盤的狀況以及自身項目的定位，對產(chǎn)品面積范圍做以下建議：小高層：60－150平方米之間 高層：160250平方米之間別墅：350450平方米之間產(chǎn)品戶型配比定位：產(chǎn)品類型　建面區(qū)間（㎡）面積比別墅35045014%四房18025016%三房13020060%二房及輔助一房6012010%合計　100% 三期的具體分配如下：（1）一期小高層戶型定位主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)（60%左右）面積 130m2——150m2次主力戶型：三室兩廳一衛(wèi)（10%左右） 面積 100 m2——120m2 二室兩廳一衛(wèi)（22%左右） 面積 90 m2左右輔助戶型：一居室（8%左右） 60m2左右（2）二期高層戶型定位主力戶型：四室兩廳兩衛(wèi)（60%左右）面積 160 m2——250m2次主力戶型：三室兩廳一衛(wèi)（25%左右） 面積 100 m2——120 m2 二室兩廳一衛(wèi)（15%左右） 面積 90 m2左右（3）三期別墅戶型定位主力戶型：別墅面積 350 m2——450m2次主力戶型：四室兩廳三衛(wèi)（20%左右） 面積 80 m2左右四室兩廳二衛(wèi)（20%左右） 面積 115 m2——130 m2建筑風格定位現(xiàn)代風格為主建筑外立面定位 外立面應以“清新、活潑”為設計理念，體現(xiàn)本項目的“活力、現(xiàn)代”主題。 客戶注重戶型的實用性，以及內(nèi)部空間的舒適度，客戶對于價格普遍比較敏感。其次是120—140平方米以及60—80平方米，超過150平方米的大面積城求比例較低。而處于大盤時代的陸豐，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的置業(yè)類型大都是以自住型需求為主，基本上沒有投資客戶。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展的里程來看，陸豐鎮(zhèn)在2009—2015年處于大盤時代，此階段的購房置業(yè)者多為本地居民，他們的需求大多是換房，一般是以二房、三房的經(jīng)濟戶型為主。陸豐市其它城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展條件均未成熟，預計至少需要3—5年的時間才可能進入房地產(chǎn)的形成初期。一般來講房地產(chǎn)發(fā)展與城市的發(fā)燕尾服是同步的，但也有特殊情況。城市發(fā)展歷程分為：城市起步階段、城市形成階段、城市發(fā)展階段、城市成熟階段。 因此，建議本地塊的產(chǎn)品類型為：小高層、高層、商業(yè)及別墅三種產(chǎn)品組合較為合適。逐漸一步一步地把人氣做起來。（四）項目地塊旁邊的螺河，要在其原有基礎上打造成一流的垂釣中心，集景觀及休閑于一體。（二）景觀資源最大化設計：景觀向四周擴散，充分利用周邊景觀在保持原生態(tài)基礎上進一步打造。因此，在本項目規(guī)劃設計中，首先要注重水景與周邊景觀的本土化和主題化相結(jié)合，注重挖掘項目旁邊螺河水景本身的地段特色，充分利用周邊景觀創(chuàng)造具有“綠色”、“水景”、“田園”等特征定位的意境。項目威脅分析：● 陸豐華庭項目等其它有可能會推出的項目有可能會對本