【正文】 東和甲西三鎮(zhèn)。先是不法分子從海上走私毒品進(jìn)入陸豐，進(jìn)而在陸豐落地生根，而后發(fā)展到全國(guó)各地，足跡遍布廣東海豐鵝埠、深圳觀瀾、汕頭金園、福建廈門(mén)、湖南宜章等到地，滲透形式有與港臺(tái)和當(dāng)?shù)夭环ǚ肿雍献魃a(chǎn)，也有自立門(mén)戶(hù)。據(jù)陸豐市公安局緝毒專(zhuān)案組經(jīng)過(guò)兩年查明，1996年到2002年，不法分子在陸豐11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立21個(gè)制毒窩點(diǎn)，通過(guò)毒販子從甲子海面運(yùn)往境外銷(xiāo)售?？上驳氖?，相關(guān)政府管理部門(mén)經(jīng)過(guò)5年的艱苦奮戰(zhàn)后，2004年從國(guó)家禁毒委員會(huì)有關(guān)會(huì)議獲悉，陸豐終于從“禁毒重點(diǎn)整治全國(guó)八大地區(qū)”的黑名單中消失。（四）、六合彩之災(zāi)1999年6月開(kāi)始，香港的舶來(lái)品“六合彩”在粵東地區(qū)大行其道，全民參與熱情高漲，規(guī)模宏大盛況空前。陸豐當(dāng)然也不能幸免，大小莊家如雨后春筍般冒出來(lái)，參賭群眾之巨，有上到高堂官吏，下至黎明百姓，幾乎都淌過(guò)這灘渾水。2001年3月，在陸豐市大安派出所抓了一名村官賭徒，該村官因身上被警察搜查出有三張“六合彩”單據(jù)，被當(dāng)作典型。當(dāng)然，這只是冰山一角。如今“六合彩”非法賭博活動(dòng)更加隱蔽，參賭的人群階層從賣(mài)菜的農(nóng)民、市場(chǎng)販魚(yú)的商販到學(xué)校師生、機(jī)關(guān)職員，甚至是政府官員，更有甚者一些執(zhí)法者是背后的莊家。參賭的數(shù)額，有五毛一塊，也有幾十上百，時(shí)而亦有成千上萬(wàn)的孤注一擲。若想標(biāo)本兼治，絕非易事。（五）、治安混亂陸豐治安不好，由來(lái)已久。次年，時(shí)任廣東省委書(shū)記的李長(zhǎng)春“重典治亂”的指示精神，陸豐整治僅一年就摘帽。“嚴(yán)打”戰(zhàn)績(jī)令人欣喜，更令人深思。2006年元旦開(kāi)始，陸豐市政府又開(kāi)始打擊“雙搶一盜”和收戒吸毒人員為主要目標(biāo)的治安整頓“百日行動(dòng)”，據(jù)說(shuō)治安形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，但是生活在陸豐的女人還是不敢?guī)Ы鸲h(huán)，拿手提包上街。然而陸豐治安卻內(nèi)外交困。當(dāng)時(shí)的某些黨政干部為虎作倀，2002年汕尾警方才成功告破該犯罪案件。所述事實(shí)讓人觸目驚心。隨后新華網(wǎng)刊登了《決不放過(guò)吃人民的人》、《一頓飯15萬(wàn)元，吃掉了什么？》的評(píng)論文章，一時(shí)間轉(zhuǎn)載于全國(guó)上百家報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)媒體。汕尾市委書(shū)記戎鐵文于當(dāng)天就迅速作出重要批示，12日汕尾市組成了由市委副書(shū)記、市紀(jì)委書(shū)記吳選釗任組長(zhǎng)的調(diào)查組，對(duì)媒體披露的問(wèn)題展開(kāi)了調(diào)查。林書(shū)記同時(shí)還表示，“2003年市五套領(lǐng)導(dǎo)理論聯(lián)系實(shí)際所花接待費(fèi)用比上年同期減少41%，2004年上半年比2003年同期又減少了23%，這在周邊縣（市）是較低的”。俗話說(shuō)得好，大事化小，小事化了。然而，冰凍三尺，絕非一日之寒，在此之前，就曾有報(bào)道，陸豐市博美鎮(zhèn)兩屆鎮(zhèn)政府4位領(lǐng)導(dǎo)接連去小飯館打白條，“霸王餐”。在網(wǎng)絡(luò)上還傳言一名聲稱(chēng)是廣東佛山南海的普通義工，幫助陸豐潭西鎮(zhèn)一名孤寡老人莊其賢辦理五保戶(hù)，孤寡老人卻被民政干部和鄉(xiāng)干部索要1000元紅包才能成為五保戶(hù)的事情。第二部份 陸豐市房地產(chǎn)狀況一、陸豐房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 陸豐市區(qū)2008年參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)約8個(gè)，共開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約8個(gè)，完成開(kāi)發(fā)投資額近億元，其中以住宅投資為主，資金來(lái)源以自籌資金，定金及預(yù)付款為主。以一個(gè)縣級(jí)市和陸豐人口總量而言，總體開(kāi)發(fā)量偏少，陸豐2008年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售均保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，其中投資額比去年同期增長(zhǎng)了近一倍。陸城區(qū)和東海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是近年來(lái)迅速崛起的，建設(shè)規(guī)模較大、規(guī)劃布局合理、檔次較高的新城區(qū)，該區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，發(fā)展迅速，各項(xiàng)事業(yè)欣欣向榮。將建設(shè)成現(xiàn)代化的、具有濃郁生活氣息的、以小高層住宅為主，結(jié)合少量高層住宅，低層住宅，并配套商業(yè)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、酒店式公寓住宅及幼兒園等公建的城市新型居住住宅小區(qū)，并以計(jì)劃建造住宅為二房、三房、四房等戶(hù)型的定位推出，以本地居民、個(gè)體、工薪和出外經(jīng)商階層為銷(xiāo)售對(duì)象，從而順應(yīng)他們對(duì)現(xiàn)代生活發(fā)展的潮流和對(duì)優(yōu)美的生活，工作環(huán)境的追求。因此，該項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景和較大的升值潛力。 預(yù)售日期2008年10月份配套設(shè)施區(qū)內(nèi)配步行街、停車(chē)場(chǎng)、游泳池、智能化管理、四星級(jí)酒店、超市工程進(jìn)度已經(jīng)打好了樁，目前正在進(jìn)行工地施工東海翡翠苑工地位置陸豐市東海鎮(zhèn)新華路東海翡翠苑投資興建汕尾源豐實(shí)業(yè)有限公司基地面積總 戶(hù) 數(shù)168戶(hù)樓 層12層戶(hù) 型三房到五房，139223㎡。如下圖所示：地塊西面現(xiàn)狀，地塊西面為一片田野及林地。如下圖所示：特別提一下，項(xiàng)目東北角有一化工廠，其實(shí)景如下圖所示：◇ 環(huán)境污染情況：A、空氣：本項(xiàng)目的東北角落有一個(gè)化工廠,可能對(duì)本項(xiàng)目的空氣質(zhì)量有一定影響,但總體上看,該區(qū)域空氣質(zhì)量較好。C、水質(zhì)：本項(xiàng)目東靠螺河,水質(zhì)較好。地塊交通條件A、主要交通干道：項(xiàng)目北臨304國(guó)道,交通非常方便。C、項(xiàng)目距離公司項(xiàng)目華輝新都大約五分鐘車(chē)程。地塊周邊市政、公建、商業(yè)配套設(shè)施 地塊四周沒(méi)有大型市政、公建、商業(yè)配套設(shè)施?！?區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯，北臨324國(guó)道，東臨螺河堤上公路及深汕鐵路。良好的原生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及風(fēng)水學(xué)意義上的絕佳地形成就了項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)分析：● 目前四周居住氛圍還不夠，人氣有配套也暫欠缺。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析：● 地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)現(xiàn)正處于加升階段，加上本消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)勁，且本地項(xiàng)目較少，市場(chǎng)容量大?！?本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然景觀，在陸豐具有較大的吸引力。三、項(xiàng)目規(guī)劃整體設(shè)想本項(xiàng)目的理念是追求人與自然整體和諧。（一）建筑集中在地塊中心紅線內(nèi)布置，充分考慮滿(mǎn)足容積率上限，提高土地利用率，爭(zhēng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化。（三）以建筑本身取勝，注重外觀和內(nèi)在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。（五）項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)高層，二期開(kāi)發(fā)小高層，三期開(kāi)發(fā)別墅。四、項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型研判 通過(guò)前面對(duì)地塊現(xiàn)狀以及SWOT分析，可以看出，項(xiàng)目引入別墅基本不可行，再加上目標(biāo)客戶(hù)群體的相對(duì)狹窄勢(shì)勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，銷(xiāo)售壓力大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。第四部分、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）、市場(chǎng)前景 城市的發(fā)展和地產(chǎn)的發(fā)展是相互依托，都可分為四個(gè)階段。房地產(chǎn)發(fā)展里程分為：大盤(pán)時(shí)代，主流時(shí)代，多元時(shí)代，大城市時(shí)代。陸豐市東海鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)正處于房地產(chǎn)形成初期。陸豐市房地產(chǎn)的發(fā)燕尾服一直以來(lái)都滯后于城市發(fā)展，便現(xiàn)階段的陸豐地產(chǎn)將持續(xù)、緩步發(fā)展，外部的房地產(chǎn)動(dòng)蕩對(duì)于陸豐地產(chǎn)的影響極小。而別墅屬于豪宅類(lèi)住房，一般情況下，一個(gè)城市不會(huì)在房地產(chǎn)形成初期就出現(xiàn)別墅的開(kāi)發(fā)，因?yàn)樵诔鞘蟹康禺a(chǎn)形成初期開(kāi)發(fā)別墅的風(fēng)險(xiǎn)非常的大。購(gòu)房市民對(duì)購(gòu)房面積的需求大多是在80—120平方米之間，這是滿(mǎn)足二人世界以及小三口之家以自用為主的最佳需求。戶(hù)型方面三房城求中占了絕大比例，其次為二房、四房的需求。（二）、項(xiàng)目地產(chǎn)要素比較房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)要素有所不同，具體如下表： 地產(chǎn)要素單身公寓普通住宅中高檔住宅本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴(lài)性很強(qiáng)強(qiáng)一般符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求很高高不高符合容積率、覆蓋率要求一般一般一般可達(dá)到以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備絕大多數(shù)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)要素，是上面表中顯黃色的部份。但須注意應(yīng)用參與性、互動(dòng)性理念與景觀相銜接。三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位 （一）目標(biāo)客戶(hù)特征◆ 客戶(hù)生活區(qū)域 目標(biāo)客戶(hù)主要居住陸豐市區(qū)的為主◆ 客戶(hù)年齡特征 目標(biāo)客戶(hù)群年齡主要集中在35－45歲之間◆ 客戶(hù)文化程度基本都受過(guò)高等教育，是社會(huì)中最有思想力的階層，注重居住品味格調(diào)，講究樓盤(pán)內(nèi)涵價(jià)值。◆ 客戶(hù)家庭特征 家庭的規(guī)模2－4人之間◆ 客戶(hù)收入特征 年收入一般在10萬(wàn)元以上◆ 客戶(hù)常用交通工具 基本以私家車(chē)出行，家庭都擁有1輛車(chē)，個(gè)別家庭甚至有2－3輛第五部分、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,具體如下:一、 地價(jià) 項(xiàng)目原始地價(jià)合計(jì)114,000,。(車(chē)位暫不記入銷(xiāo)售,作為純利潤(rùn)來(lái)記，在此暫忽略不計(jì)。序號(hào)樓宇名稱(chēng)建筑面積單位造價(jià)總造價(jià)萬(wàn)元備注1高層住宅130043001包土建、水電、防雷及部分裝修2別墅140017811包土建、水電、防雷及部分裝修5鋪位50,8897783960建安合計(jì)508890115964772四、 市政建設(shè)成本預(yù)測(cè)單價(jià)均為區(qū)域的經(jīng)驗(yàn)值。其中繳納國(guó)土局的費(fèi)用包含在地價(jià)款中統(tǒng)一考慮。同理可知:, 項(xiàng)目成本投資為79847萬(wàn)元，總銷(xiāo)售額為190134萬(wàn)元，總利潤(rùn)為110287萬(wàn)元，%。, 項(xiàng)目成本投資為41037萬(wàn)元，總銷(xiāo)售額為108559萬(wàn)元，總利潤(rùn)為67522萬(wàn)元，%。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能為市場(chǎng)提供優(yōu)良的住宅環(huán)境及消費(fèi)環(huán)境，既能增加該地方消費(fèi)力，又能促進(jìn)環(huán)境配套升級(jí)發(fā)展。本項(xiàng)目同時(shí)也符合陸豐的城市發(fā)展和規(guī)劃建設(shè)，可以收到較好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，未來(lái)的升值潛力巨大。第六部分、項(xiàng)目定位結(jié)論綜上所述，由小高層、高層、商業(yè)及別墅四種產(chǎn)品組合是十分適合本項(xiàng)目地塊的，本地塊的開(kāi)發(fā)及華輝新都的開(kāi)發(fā)將會(huì)對(duì)陸豐房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定的壟斷效應(yīng)，將會(huì)戰(zhàn)略性地壓倒競(jìng)爭(zhēng)