【正文】 項(xiàng)目市場定位二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 第五部分、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、地價(jià)二、項(xiàng)目的構(gòu)成及銷售收入三、建筑安裝造價(jià)計(jì)算四、市政建設(shè)成本五、應(yīng)繳納稅費(fèi)六、成本利潤表七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論第六部分、項(xiàng)目前期定位結(jié)論第一部份 陸豐地處南亞熱帶季風(fēng)區(qū)，陸地面積1681平方公里。地質(zhì)年代最草是三疊系，繼而侏羅系。主要有水稻土、南方山地草甸土、黃壤、紅壤赤紅壤、菜園土、潮沙泥土（河流沖積土）、濱海鹽漬沼漬土、海濱沙土、石質(zhì)土等10個(gè)土類70個(gè)土種子，地勢平坦。北部以山地為主，間有小盆地，中部與南部沿海多為丘陵、臺地、平原與低洼地。最熱7月，月均氣溫28度；最冷1月。屬廣東省大陸高值區(qū)，其分布大致與日照時(shí)數(shù)相同。汛期45月，平均雨量1730mm，占全年總量的87%。土地資源的特點(diǎn)：一是類型多，有山地、丘陵、臺地、平原、灘涂等，有利全面發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。大中小型水庫山塘235座。流域100km2以上一級支流有螺溪、南北溪、新田河，有陸豐的“母親河”之美稱。人均擁有水量3186m3每1/15公頃耕地平均擁有水量7346m3。目前，全市已建水力發(fā)電站裝機(jī)容量僅有9000多kw，年發(fā)電量僅2300多萬kwh。石英砂總蘊(yùn)藏量為1億m3以上，主要分布在星都、上英、東海、金廂、碣石、湖東等地，其中星都經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)的白沙埔，面積400多公頃，蘊(yùn)藏量達(dá)1000多萬m3。林木種類很多，常見的喬木、灌木有16科教35種。畜禽以豬、牛、雞、鴨、鵝為主，還有免子、鴿子等。烏坎港位于碣石灣頂部，歷史悠久。碼頭泊位100多處，已于1997年3月3日正式對外通航；甲子港是一個(gè)瀉湖港，航道水深34m，是對外開放口岸裝卸點(diǎn)和廣東省10大漁港之一；碣石港海域面積達(dá)5500km2， 海洋漁類資源豐富，海防位置十分重要，早在明洪武二十二年（公元1389年）就設(shè)有衛(wèi)建城，為國家級漁港，有可建萬噸級以上碼頭、泊位多處。主要旅游景點(diǎn)有“神、海、沙、石”四者兼?zhèn)涞捻偈渖揭唤饚麨I海旅游區(qū)、依山隅海的“海上公園”田尾山、千年古剎河西清云定光寺、甲子待渡山甲秀樓、甲東麒麟山、潭西法留山等。漢元鼎六年（前111年）漢平南越，始置海豐縣。清雍正九年（1731年），析海豐縣屬坊廓、石帆、吉康三都置陸豐縣，縣城設(shè)東海溶舊墟寨（今東海鎮(zhèn)舊墟），隸屬惠州府。1953年，改屬粵東區(qū)行政專員公署。1988年劃惠陽地區(qū)海豐、陸豐兩縣設(shè)汕尾市，陸豐隸屬汕尾市。1988年析陸豐之河口、河田、東坑、水唇、新田、螺溪、上護(hù)、南萬8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和吉溪林場新置陸河縣。同年從博美鎮(zhèn)壓析出軍湖、內(nèi)湖等6個(gè)管區(qū)置內(nèi)湖鎮(zhèn)。市委、市政府駐東海鎮(zhèn)。其中東海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)面積18平方公里，地勢平坦，交通便利，是投資置業(yè)的黃金寶地。東海鎮(zhèn) 142429人 甲子鎮(zhèn) 94211人 碣石鎮(zhèn) 184767人 湖東鎮(zhèn) 56917 人大安鎮(zhèn) 39442人博美鎮(zhèn) 46813 人內(nèi)湖鎮(zhèn) 19800人 南塘鎮(zhèn) 84836人 陂洋鎮(zhèn) 29947人 八萬鎮(zhèn) 17431人 金廂鎮(zhèn) 32810人 潭西鎮(zhèn) 48029人 甲東鎮(zhèn) 58607人 河西鎮(zhèn) 27132人 城東鎮(zhèn) 59110人 河?xùn)|鎮(zhèn) 24277人 上英鎮(zhèn) 18563人 橋沖鎮(zhèn) 39338人 甲西鎮(zhèn) 80232人 西南鎮(zhèn) 23458 人銅鑼湖農(nóng)場虛擬鎮(zhèn) 15256人 星都經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)虛擬鄉(xiāng) 7422 人華僑管理區(qū)虛擬鄉(xiāng) 13940人 （根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：單位：人） 。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對生活、居住、娛樂環(huán)境也有更高的要求。經(jīng)濟(jì)狀況是房地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)決定性因素，從國家的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，陸豐是一個(gè)貧困縣。如今改期開放已經(jīng)三十余年，改期春風(fēng)吹遍神州大地，獨(dú)不見陸豐有過發(fā)展的春天。些寶地卻成為了后來發(fā)展走私、進(jìn)口洋垃圾和制造假幣的天堂。直至2002年12月，中央和國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對碣石鎮(zhèn)非法經(jīng)營進(jìn)出口舊服裝作了重要批示，廣東省政府組成工作組并派一名副省長督辦清查工作，共查獲并燒毀110噸的洋垃圾衣服。繁榮之時(shí)大大小小的工廠有數(shù)十家之多。1996年，時(shí)任國務(wù)院總理的朱榕基，一聲令下，才將星湖市場關(guān)閉。電器走私也是早年碣石鎮(zhèn)三大走私產(chǎn)業(yè)之一。但是甲子灣不但沒開發(fā)，卻成為走私的一條自然通道。然而，由于疏于管理和沒有開發(fā)，讓不法分子有機(jī)可乘，走私活動(dòng)絡(luò)繹不絕。湖東鎮(zhèn)派出所民警集體受賄，其原所長、副所長等7名干警也于2000年受到法律制裁。另據(jù)《南方周末》報(bào)道，2000年7月召開的全國打擊制販假幣犯罪有關(guān)會議上得知，“廣東繳獲假幣占全國95%，其中80%的假幣出自陸豐”。然而，“野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”，國家、省、市、縣四級打擊陸豐本地的制販假幣活動(dòng)接二連三的進(jìn)行，還是不能完全將其消滅，制販假幣卻如同瘟疫一般蔓延至全國各地。（三）、冰毒加工廠繼走私販私、制販假幣、拐賣婦女兒童被遏制之后，1999年底國家禁毒委、公安部將甲子鎮(zhèn)列為當(dāng)時(shí)全國17個(gè)毒品犯罪重點(diǎn)整治地區(qū)之一，并在當(dāng)?shù)匦纬扇缤敖鹑恰币粯拥摹岸救住?，即甲子、甲東和甲西三鎮(zhèn)。據(jù)陸豐市公安局緝毒專案組經(jīng)過兩年查明，1996年到2002年，不法分子在陸豐11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立21個(gè)制毒窩點(diǎn)，通過毒販子從甲子海面運(yùn)往境外銷售。（四）、六合彩之災(zāi)1999年6月開始，香港的舶來品“六合彩”在粵東地區(qū)大行其道，全民參與熱情高漲，規(guī)模宏大盛況空前。2001年3月，在陸豐市大安派出所抓了一名村官賭徒，該村官因身上被警察搜查出有三張“六合彩”單據(jù)，被當(dāng)作典型。如今“六合彩”非法賭博活動(dòng)更加隱蔽，參賭的人群階層從賣菜的農(nóng)民、市場販魚的商販到學(xué)校師生、機(jī)關(guān)職員，甚至是政府官員，更有甚者一些執(zhí)法者是背后的莊家。若想標(biāo)本兼治，絕非易事。次年，時(shí)任廣東省委書記的李長春“重典治亂”的指示精神，陸豐整治僅一年就摘帽。2006年元旦開始，陸豐市政府又開始打擊“雙搶一盜”和收戒吸毒人員為主要目標(biāo)的治安整頓“百日行動(dòng)”，據(jù)說治安形勢明顯好轉(zhuǎn)，但是生活在陸豐的女人還是不敢?guī)Ы鸲h(huán)，拿手提包上街。當(dāng)時(shí)的某些黨政干部為虎作倀，2002年汕尾警方才成功告破該犯罪案件。隨后新華網(wǎng)刊登了《決不放過吃人民的人》、《一頓飯15萬元，吃掉了什么？》的評論文章，一時(shí)間轉(zhuǎn)載于全國上百家報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)媒體。林書記同時(shí)還表示，“2003年市五套領(lǐng)導(dǎo)理論聯(lián)系實(shí)際所花接待費(fèi)用比上年同期減少41%，2004年上半年比2003年同期又減少了23%，這在周邊縣（市）是較低的”。然而，冰凍三尺，絕非一日之寒，在此之前，就曾有報(bào)道，陸豐市博美鎮(zhèn)兩屆鎮(zhèn)政府4位領(lǐng)導(dǎo)接連去小飯館打白條，“霸王餐”。第二部份 陸豐市房地產(chǎn)狀況一、陸豐房地產(chǎn)市場情況陸豐市區(qū)2008年參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)約8個(gè)，共開發(fā)項(xiàng)目約8個(gè)，完成開發(fā)投資額近億元，其中以住宅投資為主，資金來源以自籌資金，定金及預(yù)付款為主。陸城區(qū)和東海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是近年來迅速崛起的，建設(shè)規(guī)模較大、規(guī)劃布局合理、檔次較高的新城區(qū)，該區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，發(fā)展迅速，各項(xiàng)事業(yè)欣欣向榮。因此，該項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景和較大的升值潛力。 如下圖所示：地塊西面現(xiàn)狀，地塊西面為一片田野及林地。C、水質(zhì)：本項(xiàng)目東靠螺河,水質(zhì)較好。C、項(xiàng)目距離公司項(xiàng)目華輝新都大約五分鐘車程?！?區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，北臨324國道，東臨螺河堤上公路及深汕鐵路。項(xiàng)目劣勢分析：● 目前四周居住氛圍還不夠，人氣有配套也暫欠缺?！?本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然景觀，在陸豐具有較大的吸引力。（一）建筑集中在地塊中心紅線內(nèi)布置，充分考慮滿足容積率上限，提高土地利用率，爭取項(xiàng)目開發(fā)利潤最大化。（五）項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期開發(fā)高層，二期開發(fā)小高層，三期開發(fā)別墅。第四部分、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場定位（一）、市場前景 城市的發(fā)展和地產(chǎn)的發(fā)展是相互依托，都可分為四個(gè)階段。陸豐市東海鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)正處于房地產(chǎn)形成初期。而別墅屬于豪宅類住房，一般情況下，一個(gè)城市不會在房地產(chǎn)形成初期就出現(xiàn)別墅的開發(fā)，因?yàn)樵诔鞘蟹康禺a(chǎn)形成初期開發(fā)別墅的風(fēng)險(xiǎn)非常的大。戶型方面三房城求中占了絕大比例，其次為二房、四房的需求。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)要素有所不同，具體如下表： 地產(chǎn)要素單身公寓普通住宅中高檔住宅本項(xiàng)目符合情況對公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱符合對小區(qū)周邊市政配套要求很高高不高符合容積率、覆蓋率要求一般一般一般可達(dá)到以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備絕大多數(shù)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)要素，是上面表中顯黃色的部份。三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 （一）目標(biāo)客戶特征◆ 客戶生活區(qū)域 目標(biāo)客戶主要居住陸豐市區(qū)的為主◆ 客戶年齡特征 目標(biāo)客戶群年齡主要集中在35－45歲之間◆ 客戶文化程度基本都受過高等教育，是社會中最有思想力的階層，注重居住品味格調(diào)，講究樓盤內(nèi)涵價(jià)值。(車位暫不記入銷售,作為純利潤來記，在此暫忽略不計(jì)。其中繳納國土局的費(fèi)用包含在地價(jià)款中統(tǒng)一考慮。, 項(xiàng)目成本投資為41037萬元，總銷售額為108559萬元，總利潤為67522萬元，%。本項(xiàng)目同時(shí)也符合陸豐的城市發(fā)展和規(guī)劃建設(shè)，可以收到較好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，未來的升值潛力